実家を相続したけれど、売るにはどうすればいいの？
住宅ローンが残っている家でも売れるの？
不動産の売却は、多くの方にとって人生で一度か二度あるかないかの大きな出来事です。
2024年4月には相続登記が義務化され、相続した不動産を「とりあえず放置」することが難しくなりました。
この記事では、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP）として数多くの売却相談に携わってきた筆者が、不動産売却の基礎知識を「中学生でもわかる言葉」でお伝えします。
読み終えるころには、「自分の場合は何から始めればいいか」がクリアになっているはずです。
- 不動産売却の全体像と、最初にやるべきことの整理
- 仲介と買取の違い、自分に合った売却方法の判断基準
- 査定から引き渡しまでの具体的な手順と必要書類
- 売却にかかる税金・費用と、使える控除・特例の活用法
- 「古い家」「残置物あり」「遠方に住んでいる」など、よくある不安の解消法
不動産売却の基礎知識、まず押さえたい「3つの結論」
結論からお伝えすると、不動産売却で最も大切なのは以下の3つです。
- 自分の状況に合った売り方を選ぶ
- 相場を知ったうえで動く
- 期限がある場合は早めに相談する
マイホームの住み替え、相続した実家の処分、老後資金の確保など、売却を考える理由は人それぞれですが、どんなケースでも基本的な流れは共通しています。
まず、売却方法には大きく「仲介」と「買取」の2つがあります。
相続税の納税期限が迫っている方や、空き家の管理負担から早く解放されたい方には、スピード重視の買取が向いています。
一方、時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方には仲介がおすすめです。
ファイナンシャル・プランナー「自分はどちらが合っているのか」は、この記事の後半で詳しく整理していますので、読み進めてみてください。
もう一つ大切なのは、不動産売却には「期限」が絡むケースが多いということです。
相続税の申告・納付は被相続人が亡くなってから10か月以内。
相続した不動産の3,000万円特別控除（空き家特例）は、相続から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければ使えません。
こうした期限を知らずに先延ばしにしてしまうと、税制上の優遇を受けられなくなるリスクがあります。
ファイナンシャル・プランナー早めに動くことは、選択肢を広げることにつながります。
何から手をつければいいか分からなくなりそう。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却の相談現場で、そのような方がとても多いですが、最初の一歩はとてもシンプルです。
「自分の不動産がいくらくらいで売れるのか」を知ること、つまり査定を受けることから始まります。
数字で見る「今の不動産市場」 売り時を判断するための公的データ
結論から言うと、2025年現在の不動産市場は全国的に価格が上昇基調にあり、特に都市部では「売り手に有利な環境」が続いています。
ただし、地域や物件の種類によって状況は大きく異なるため、「全国平均が上がっているから自分の家も高く売れる」とは限りません。
ファイナンシャル・プランナーここでは、公的なデータをもとに現状を整理します。
不動産価格指数が示す「住宅価格は10年以上の上昇トレンド」
国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」は、全国の不動産取引価格をもとに市場の動きを数値化した指標です。
2010年の平均を「100」として計算されており、数字が大きいほど価格が上がっていることを示します。
国土交通省の「不動産価格指数」（令和7年9月分・季節調整値）によると、全国の住宅総合指数は145.4となっています。
つまり、2010年と比べて住宅価格はおよそ1.45倍に上昇しているということです。
特に注目すべきはマンションで、区分所有マンションの指数は222.2と、2010年の2倍以上にまで上がっています。
この数字を日常の風景に置き換えてみましょう。
たとえば、ご近所で「売物件」の看板が出ている家を見かけたことがあるかもしれません。
同じような家が5年前なら2,500万円で売られていたとすると、今は3,000万円前後の値がつく可能性があるということです。
ファイナンシャル・プランナー「まだ大丈夫」と思っているうちに市場が動いてしまうこともあるため、自分の不動産の「今の価値」を把握しておくことが大切です。
地価公示に見る「全国4年連続の上昇」と地域差
国土交通省の「令和7年地価公示」（2025年3月公表）によると、全国の全用途平均は前年比2.7％上昇し、4年連続の上昇となりました。
この上昇幅はバブル崩壊後で最大です。
住宅地は2.1％、商業地は3.9％の上昇で、いずれも前年を上回る伸びを記録しています。
ただし、この「全国平均」という数字には注意が必要です。
三大都市圏（東京・大阪・名古屋）では上昇率が4.3％と大きい一方で、地方圏の中には依然として下落が続いている地域もあります。
お住まいの地域の地価がどう動いているかは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」というウェブサイトで誰でも無料で調べることができます。
たとえば、毎年届く固定資産税の通知書を開いたとき、「去年より評価額が上がっている」と感じた方もいるかもしれません。
それは、まさにこの地価上昇の影響です。
ファイナンシャル・プランナー逆に、地方にある実家の評価額が年々下がっているなら、「売れるうちに売る」という判断も選択肢の一つです。
空き家は全国900万戸、過去最多――放置のリスクとは
総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」の令和5年（2023年）調査によると、全国の空き家数は約900万戸で過去最多を記録しました。
総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％に達し、こちらも過去最高です。
さらに、賃貸や売却の予定がなく放置されている空き家は約385万戸に上り、5年前と比べて約37万戸も増加しています。
「7軒に1軒が空き家」という状況を、身近な風景に重ねてみてください。
通勤や散歩の途中で見かける住宅街を思い浮かべると、並んでいる家のうち1軒か2軒は人が住んでいない計算になります。
空き家を放置し続けると、固定資産税の負担はもちろん、雑草の繁茂や建物の老朽化による近隣トラブル、不法投棄や放火のリスクなど、目に見えないコストがどんどん積み重なっていきます。
2023年12月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正法が施行され、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」に指定される可能性が出てきました。
指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大で約6倍に跳ね上がるケースもあります。
空き家をお持ちの方にとって、早めに売却を検討することは、こうした負担を避けるための前向きな選択です。
戸建ての価値が10年前の1.4倍、マンションなら2倍以上にもなっているなんて驚き！
ファイナンシャル・プランナーそうですね。今は都市部を中心に価格が上がっている絶好の機会ですが、地域格差や空き家問題も深刻化しています。
大切な資産だからこそ、手遅れになる前に『今の正確な価値』を把握して、最善の選択肢を考えてあげることが大切ですよ。
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査定から引き渡しまで 不動産売却の具体的な7ステップ
結論として、不動産売却は「査定→会社選び→契約→売却活動→内覧→売買契約→引き渡し」という7つのステップで進みます。
ここでは、各ステップで「何をするのか」「何が必要か」「どのくらい時間がかかるか」を具体的にお伝えします。
まずは査定｜「自分の家がいくらで売れるか」を知る
売却の第一歩は、不動産会社に査定を依頼して、ご自宅のおおよその売却価格を把握することです。
査定には、「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。
査定は基本的に無料で、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
1社だけだと、その金額が高いのか安いのか判断がつきません。
ファイナンシャル・プランナー3社程度に依頼すると、相場感がつかみやすくなります。
「しつこい営業をされるのでは」と心配される方も多いのですが、訪問査定でも「まずは金額を知りたいだけ」と伝えれば、無理な売り込みをされることはほとんどありません。
自宅まで来てもらえるので、家族と一緒に話を聞くこともできます。
査定額の根拠を説明してくれるかどうかは、信頼できる不動産会社を見極める大事なポイントです。
ファイナンシャル・プランナー「なぜこの金額なのか」を、周辺の成約事例やレインズ（不動産流通機構が運営する取引情報のデータベース）のデータをもとに丁寧に説明してくれる会社は信頼度が高いです。
不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
査定結果を比較して、依頼する不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3種類あります
- 「一般媒介契約」
複数の会社に同時にお願いできるタイプで、自由度が高い反面、各社の優先度が下がる場合があります。 - 「専任媒介契約」
1社だけにお願いするタイプで、不動産会社が責任を持って売却活動を行い、2週間に1回以上の活動報告が義務づけられています。 - 「専属専任媒介契約」
さらに厳格で、自分で見つけた買い手にも会社を通して取引する必要がありますが、1週間に1回以上の報告が義務づけられます。
なお、宅地建物取引業法第34条の2第3項により、専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は最長3か月と定められています。
一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、実務上は3か月を目安に契約するケースが一般的です。
ファイナンシャル・プランナー初めての売却で「しっかりサポートしてほしい」という方には、専任媒介契約が向いています。活動報告の頻度が高く、会社側も積極的に動いてくれるためです。
売却活動と内覧対応｜買い手との出会いの場
媒介契約を結ぶと、不動産会社が物件情報をレインズに登録し、不動産ポータルサイトやチラシなどを使って買い手を探す「売却活動」が始まります。
この間、売主がやるべきことは大きく2つ。
- 物件の情報を正確に伝える
- 内覧（購入希望者が実際に物件を見に来ること）への対応
内覧は、買い手が購入を決断する大きなきっかけになります。
特別なリフォームは不要ですが、水回りの清掃や、玄関まわりの整理整頓をしておくと、印象がぐっと良くなります。
所要時間は1回あたり30分〜1時間程度で、住みながらの売却活動でも問題ありません。
ファイナンシャル・プランナー不動産会社の担当者が立ち会ってくれるので、ご自身が専門的な説明をする必要はありません。
売買契約の締結
買い手が見つかり、価格や条件の交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
契約時には買主から「手付金」を受け取ります。
手付金は売却価格の5〜10％が目安です。
ファイナンシャル・プランナー契約書には物件の状態や引き渡し条件が記載されるので、不明な点は遠慮なく担当者に確認しましょう。
売買契約の決済・引き渡しまで
買主の住宅ローン審査が通れば、決済と引き渡しに進みます。
決済日には、売却代金の残金を受け取ると同時に、所有権移転登記の手続きを行います。
住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で一括返済し、抵当権の抹消登記も同日に行います。
この手続きには司法書士が関わりますが、費用は売主負担で、抹消登記の登録免許税は不動産1つあたり1,000円です。
なお、遠方にお住まいの方や、仕事で忙しい方のために、契約から決済までの手続きをオンラインで進められる不動産会社も増えています。
ファイナンシャル・プランナー必ずしも何度も現地に足を運ぶ必要はありませんので、遠方の実家を売却する場合でも安心です。
忘れてはいけない確定申告
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
ただし、マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」、つまり「自分が住んでいた家を売って利益が出ても、3,000万円までなら税金がかかりませんよ」という制度が使えるため、多くの方は実質的に税金がゼロか、かなり軽い負担で済みます。
この特例は、租税特別措置法第35条に基づく制度で、所有期間に関係なく適用できます。
確定申告に必要な書類は、以下のとおりです。
- 売買契約書のコピー
- 取得時の契約書
- 登記事項証明書
- 仲介手数料の領収書
書類の準備には少し手間がかかりますが、税理士に依頼すれば3〜5万円程度で代行してもらえます。
査定から最後のお別れ（引き渡し）まで、意外とたくさんのステップがあるんですね。
ファイナンシャル・プランナーそうですね。でも、信頼できるパートナー（不動産会社）をしっかり選べば、最後まで並走してくれるので安心ですよ。最後は笑顔で『いってらっしゃい』と言えるよう、一つひとつ丁寧に準備を進めていきましょう。
かかるお金を整理しよう「不動産売却の費用と税金」
結論として、不動産売却にかかる費用は、売却価格の5〜7％程度が目安です。
大きな出費は仲介手数料と税金ですが、使える特例を活用すれば税負担を大幅に抑えられます。
仲介手数料のしくみと「かからない方法」
宅地建物取引業法で仲介手数料の上限額が決まっており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限となります。
たとえば、2,000万円で売却した場合は72万6,000円（税込）です。
一方、不動産会社による直接買取の場合は、仲介業者を通さないため仲介手数料がかかりません。
さらに、買取の場合は契約不適合責任（売った後に建物の欠陥が見つかった場合に売主が責任を負う制度）が免除されることが多いです。
ファイナンシャル・プランナー古い家を売るときの安心材料になりますね。
売却益にかかる税金と「3,000万円特別控除」のしくみ
家を売って利益が出たときにかかる税金は、その家を何年持っていたかによって変わります。
- 長期譲渡所得：所有期間が5年を超える場合
→ 所得税・住民税合わせて約20.315％。 - 短期譲渡所得：5年以下の場合
→ 約39.63％。税率がほぼ倍になります。
売るタイミングも、とても大切なポイントです。
ただし、先ほどご紹介した「3,000万円特別控除」を使えば、利益から3,000万円を差し引いて計算できます。
たとえば、購入時2,000万円の家を3,500万円で売却した場合、利益は1,500万円。
3,000万円の控除枠に収まるため、税金はゼロになります。
さらに、10年以上住んだマイホームを売る場合には、3,000万円特別控除に加えて「10年超所有の軽減税率特例」を重ねて使うことも可能です。
利益のうち6,000万円以下の部分は約14.21％の軽減税率が適用されます。
相続で取得した空き家を売却する場合にも、一定の条件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できます。
ファイナンシャル・プランナーただし、旧耐震基準の建物である場合は解体または耐震リフォームが必要など、条件が複雑なため、税理士への相談をおすすめします。
そのほかにかかる費用一覧
仲介手数料と税金以外にも、いくつかの費用が発生します。
- 「印紙税」
売買契約書に貼る収入印紙の代金で、売却価格が1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（軽減措置適用時）。 - 「抵当権の抹消登記にかかる登録免許税」
不動産1つにつき1,000円で、司法書士への報酬が1万〜2万円程度かかります。 - 「測定費用」
境界が確定していない土地の場合は、測量費用が30万〜80万円ほど必要になることもあります。
引越し費用や、建物を解体する場合の解体費用（木造で100万〜200万円程度）も予算に含めておきましょう。
売るときのお金の話ってなんだか難しそうで……。結局、売るときには、どれくらいのお金を用意しておけば安心なのかな？
ファイナンシャル・プランナー目安は『売値の5〜7％くらい』って覚えておけば大丈夫です！
手元にしっかりお金を残せるよう、特例が使えるか一緒にチェックして、最高のバトンタッチにしましょう！
「私のケース、どうだった？」不動産売却のリアル体験談
実際に売却を経験された方の事例を通して、具体的なイメージをつかんでいただければと思います。
ここでは、2つの事例をご紹介します。
事例1：相続した築35年の実家を買取で売却したAさん（65歳・会社員）
- Aさんは都内で妻と二人暮らしの会社員
- 母親が他界し、2年前に埼玉県の実家を相続
- 実家は築35年の木造2階建てで、庭は雑草が伸び放題
- 月に一度、片道1時間半かけて草刈りと郵便物を回収
『実家はいつか使うかも』と思っていたんです。
でも、固定資産税の通知が届くたびに『このお金、もったいないな』と感じるようになって…。
妻にも『いつまで通い続けるの？』と言われて、ようやく腰を上げました」。
Aさんが不安だったのは、「こんな古い家、本当に売れるのか」ということでした。
相続登記がまだ済んでいなかったため、まず法務局のオンラインサービスで登記事項証明書を取り寄せました。
手数料は500円ほど。
届いた書類を見ながら、司法書士に相続登記を依頼しました。
法務省が定めた「相続登記の義務化」（2024年4月施行）のことは知っていたので、放っておくと過料がかかるかもしれないと思ったんです。
次に、不動産会社3社に査定を依頼。
仲介だと「3〜6か月はかかる」と言われましたが、買取専門の会社からは「現状のまま、残置物があっても買い取れます。最短で3週間ほどで現金化できます」という提案がありました。
正直、仲介のほうが高く売れる可能性はあったんです。
でも、母の荷物の片付けだけで何十万円もかかるなら、少し安くても全部お任せできる買取のほうがいいと判断しました。
Aさんの妻も当初は、しつこく営業されるかもと心配していたそうです。
しかし実際には、担当者が自宅まで来てくれて、物件の写真を見ながら丁寧に説明してくれました。
その場で契約を迫られることもなく、『ご家族でゆっくり相談してください』と言ってもらえたので、安心しました。
Aさんは振り返ります。
結果的に、査定から約1か月で売却が完了。
仲介手数料もかからず、契約不適合責任も免除されました。
Aさんは、このように振り返りました。
売った後に建物の欠陥が見つかって修繕費を請求されたらどうしよう、という不安もなくなりました。
もっと早く動けばよかった。
2年間の固定資産税と草刈り代を考えると、すぐに相談して正解でした。
事例2：住み替えのために仲介で売却したBさん（45歳・パート勤務）
- Bさんは夫と中学生の娘の3人家族
- 千葉県の築20年のマンション在住
- 娘の進学を機に、駅近のマンションへの住み替えを検討
住宅ローンがまだ1,200万円ほど残っていて、『ローンが残っていたら売れないんじゃないか』と思い込んでいたんです。
でも、売却代金でローンを完済できれば問題ないと知りました。
Bさんの場合、査定額は約2,800万円。
ローン残高の1,200万円を差し引いても1,600万円が手元に残る計算でした。
Bさんが選んだのは、専任媒介契約での仲介です。
1社に絞ったほうが、担当者が責任を持ってくれると聞いて。
実際、2週間ごとに活動報告が届いて、『今週は内覧が2件ありました』『問い合わせが増えています』と教えてくれたので、安心感がありました。
売却活動を始めて2か月目に、内覧に来た30代のご夫婦が購入を決断。
価格交渉では50万円の値引きを求められましたが、Bさんは「少しの譲歩で気持ちよく取引できるなら」と応じました。
担当者が間に入って、双方が納得できる着地点を見つけてくれたのが心強かったです。
売買契約から引き渡しまでは約1か月。
金融機関でローンの一括返済と抵当権の抹消手続きを同時に行い、すべてがスムーズに進みました。
最初に不動産会社へ相談した日から数えると、4か月ほどで完了しました。
もっとハードルが高いと思っていたので、拍子抜けするくらいでした。
Bさんは笑顔で話してくれました。
翌年の確定申告では、3,000万円特別控除を適用。
利益は約400万円でしたが、控除額の範囲内だったため、譲渡所得税はゼロで済みました。
AさんやBさんの体験談を聞いて、僕たち『家』にもいろいろな旅立ち方があるんだなって安心しました。
ファイナンシャル・プランナーそうですね。大切なのは、自分の生活スタイルや優先順位に合わせて『納得できる形』を選ぶことです。
一人で抱え込まずにプロに相談してみると、意外とスムーズに道が開けるものですよ。
未来の笑顔のために、まずは一歩踏み出してみましょう！
不動産売却でよくある5つの疑問にお答えします
住宅ローンが残っていても家を売ることはできますか？
はい、ローンが残っていても売却は可能です。
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消すれば問題ありません。
ただし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で用意するか、金融機関と相談する必要があります。
ファイナンシャル・プランナーまずは不動産会社の査定額と、金融機関でローン残高を確認するところから始めてみてください。
古い家でもそのまま売れますか？リフォームは必要ですか？
築年数が古くても、そのままの状態で売却できるケースは多いです。
特に買取の場合は、リフォームどころか残置物（家具や家電）が残った状態でも買い取ってもらえることがほとんどです。
仲介の場合でも、無理にリフォームするより価格に反映して売り出すほうがトータルで得になることがあります。
ファイナンシャル・プランナーまずは査定を受けて、不動産会社のアドバイスを聞いてみましょう。
不動産売却にかかる期間はどのくらいですか？
仲介の場合は、査定から引き渡しまでおおむね3〜6か月が目安です。
物件の立地や価格設定によっては1年以上かかることもあります。
一方、買取の場合は不動産会社が直接購入するため、早ければ2〜3週間で完了します。
ファイナンシャル・プランナー相続税の納税期限など、スケジュールに制約がある場合は、買取を選択肢に入れると安心です。
売却したら確定申告は必ず必要ですか？
売却によって利益が出た場合は確定申告が必要です。
ただし、3,000万円特別控除などの特例を利用して税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるために確定申告の手続き自体は必要です。
逆に、売却損が出た場合は確定申告の義務はありませんが、「譲渡損失の損益通算および繰越控除」という制度を使えば他の所得と相殺できることがあるため、申告したほうが有利になるケースもあります。
相続した不動産を売る場合、特別な手続きはありますか？
相続した不動産を売却するには、まず相続登記を完了させる必要があります。
2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記しなかった場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記の手続きは、法務局で行いますが、遺産分割協議書や戸籍謄本などの書類準備が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
費用は5万〜10万円程度が目安です。
まずは法務局のオンラインサービスで登記事項証明書を取り寄せて、現在の登記状況を確認することから始めてください。
片付け不要の不動産買取！
＼気軽に無料相談ができます ／
※「不動産買取センター」LINEに遷移します
※お電話は平日のみの対応となります
まとめ｜今日からできる「最初の一歩」
この記事では、不動産売却の基礎知識として、売却の流れ、費用と税金、売り方の選択肢、そして実際の体験談をお伝えしてきました。
最後に、大事なポイントを3つだけ整理しておきます。
- 不動産売却は「仲介」と「買取」の2つの方法があり、ご自身の状況（時間の余裕、物件の状態、資金化の緊急度）に合った方法を選ぶことが何より大切です。
- 税金は一見複雑に見えますが、3,000万円特別控除をはじめとした特例を使えば、多くの方は大きな負担なく済みます。
- 相続登記の義務化や空き家に対する規制強化など、制度面でも「放置するとデメリットが大きくなる」方向に進んでいます。
早めに情報を集めて動くことが、結果的に一番の安心につながります。
今日からできるアクションとして、まずは国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、ご自宅や相続した不動産の周辺でどのくらいの価格で取引されているかを検索してみてください。
ファイナンシャル・プランナーパソコンでもスマートフォンでも閲覧でき、わずか5分で相場のイメージがつかめます。
そのうえで、具体的に売却を検討したい場合は、信頼できる不動産会社やファイナンシャルプランナー、税理士などの専門家に相談してみてください。
実際に売却を経験された方からは「もっと早く相談しておけばよかった」という声を多くいただきます。
相談すること自体にお金はかかりませんし、「まだ売ると決めたわけじゃないけど、話だけ聞いてみたい」――そんなスタンスからでもまったく問題ありません。
ファイナンシャル・プランナー最初の一歩を踏み出すことで、漠然とした不安が具体的な行動計画に変わります。
