不動産売却の減価償却とは？計算で税金が変わる仕組みをやさしく解説

不動産売却を考え始めると、多くの方がこの壁にぶつかります。

実は、減価償却の計算は仕組みさえ理解すれば電卓ひとつでできるシンプルなものです。

2024年4月には相続登記が義務化され、相続した実家の売却を急ぐ方も増えています。

宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP）として多くの売却相談に携わってきた筆者が、不動産売却における減価償却の計算方法を、専門知識ゼロの方にも分かるようにお伝えします。

「減価償却」で税金が変わる？不動産売却で損しないために知っておくべきこと

結論からお伝えすると、減価償却の計算を正しく行えば、売却時の税金を適正に算出でき、払いすぎを防ぐことができます。

逆に計算を間違えると、本来より多くの税金を納めてしまうリスクがあります。

不動産売却の相談現場では、「計算が難しそうだから後回しにしていた」という方をよく見かけますが、早めに取り組むことで、売却のタイミングや節税の判断に役立てることができます。

不動産売却における減価償却とは？

建物の価値が年月とともに少しずつ下がっていく分を、金額として計算することです。

たとえるなら、新車を買って10年乗った車は新車のときより価値が下がりますよね。

建物もまったく同じで、築年数が経つほど価値が目減りしていきます。

この「目減りした金額」を計算で求めたものが「減価償却費」です。

ここで大切なのは、土地は減価償却の対象にならないという点です。

土地は年月が経っても劣化しないため、価値が減るという考え方を適用しません。

減価償却の対象になるのは、建物部分だけです。

では、なぜ売却時にこの計算が必要になるのでしょうか。

それは、家を売って利益（これを「譲渡所得」といいます）が出たときに税金がかかるからです。

譲渡所得は「売った金額」から「買ったときの金額（取得費）」と「売るのにかかった費用（譲渡費用）」を引いて計算します。

そして、この「買ったときの金額」を計算するときに、建物の減価償却費を差し引く必要があるのです。

つまり、減価償却費の計算は「売却で利益が出たかどうか」「税金がいくらかかるか」を正しく知るための土台になります。

国土交通省「令和7年地価公示の概要」

データが語る「建物の価値」と「売り時」——数字で見る不動産売却の今

不動産売却における減価償却を考えるうえで、いま建物や土地の価値がどう動いているかを知ることは非常に大切です。

公的なデータを見ると、「建物は確実に価値が下がる一方で、立地によっては土地の価格が上昇している」という二つの動きが同時に起きていることがわかります。

不動産価格指数から読み取れる「マンションと戸建ての格差」

不動産価格指数とは？

国土交通省が毎月公表しており、2010年の平均価格を100として、現在の不動産価格がどの水準にあるかを示す指標です。

この指数の最新データ（2025年9月分）を見ると、全国の住宅総合は145.4、マンション（区分所有）は222.2となっています。

つまり、2010年と比べてマンション価格は2倍以上に跳ね上がっているのです。

一方で、戸建住宅は118.6と、上昇はしているものの、マンションほどの勢いはありません。

出典：国土交通省「不動産価格指数」

この数字を日常の風景に置き換えてみましょう。

ご自宅のポストに届く不動産のチラシを思い出してください。

マンションの「成約価格〇〇万円」という金額が、数年前に比べてずいぶん高くなったと感じたことはないでしょうか。

まさにそれが、この指数に表れています。

マンションをお持ちの方にとっては、建物の減価償却で取得費が下がっても、売却価格がそれ以上に上がっている可能性があるということです。

つまり、譲渡所得が発生しやすくなっているため、減価償却の計算をしっかり行い、使える特例を把握しておくことが以前にも増して重要になっています。

地価公示が示す「4年連続上昇」の意味

国土交通省の「令和7年地価公示」（2025年3月公表）によると、全国の全用途平均地価は前年比2.7％上昇し、4年連続のプラスとなりました。

この上昇幅はバブル崩壊後で最大の伸び率です。

住宅地に限っても前年比2.1％の上昇が続いています。

国土交通省「令和7年地価公示の概要

ただし、この上昇は全国一律ではありません。

東京圏や大阪圏では上昇率が拡大している一方、人口減少が進む地方では横ばいや下落が続いている地域もあります。

ご自宅の近くにある「売物件」の看板を見かけたとき、「この価格、本当に妥当なの？」と疑問に思ったことがある方もいるでしょう。

地価が上がっている地域では、建物が古くて減価償却で取得費が小さくなっていても、土地の値上がり分で譲渡所得が大きくなることがあります。

いずれにしても、まずはご自身の物件の取得費（減価償却費を反映した金額）を計算して、損益の見通しを立てることが大切です。

空き家900万戸時代——「先延ばし」で建物の価値はさらに下がる

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年4月公表）によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は13.8％と過去最高を更新しました。

1993年からの30年間で空き家の数はおよそ2倍に増えています。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

この数字を身近な風景に落とし込むと、ご近所を歩いたとき、およそ7〜8軒に1軒は空き家という計算になります。

空き家を放置すると、建物の経年劣化が加速し、固定資産税の負担も続きます。2023年12月に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、管理が不十分な空き家（管理不全空家）も自治体の指導・勧告の対象になりました。

勧告を受けると固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税負担が最大で6倍に跳ね上がるリスクがあります。

減価償却の観点で見ても、建物は毎年確実に価値が減っていきます。売却を先延ばしにするほど建物の評価は下がり、更地にする解体費用がかかる可能性も高まります。

なぜ今、減価償却の計算が特に重要なのか

ここまでのデータを整理すると、マンション価格は大きく上昇しており、売却益が出やすい状況です。

地価も4年連続で上昇しており、土地の値上がり分が譲渡所得を押し上げる要因になっています。

そして、空き家は900万戸を超え、放置のリスクは年々高まっています。

電卓ひとつで大丈夫！減価償却費の計算を3ステップでやさしく解説

減価償却費の計算は、手順さえ押さえれば難しくありません。

結論として、「建物の購入価格」「償却率」「経過年数」の3つの数字を掛け算するだけです。

ステップ1：建物の購入価格を確認する——契約書が最大の手がかり

まず必要なのは、「建物をいくらで買ったか（建物の取得価額）」という金額です。

なお、契約書を紛失してしまった場合、購入先の不動産会社や金融機関に控えが残っているかもしれません。

それでも見つからない場合は、国税庁が認めている「概算取得費」として、売却価格の5％を取得費とする方法があります。

ただし、この方法は実際の購入価格より大幅に低くなることが多く、結果的に譲渡所得が大きくなって税金が増えてしまう傾向があります。

ステップ2：耐用年数と償却率を確認する——建物の構造がカギ

次に確認するのは「耐用年数」と「償却率」です。

耐用年数とは？

「建物が資産としての価値を持ち続ける期間」として国が定めた年数のことで、建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）によって異なります。

マイホーム（非事業用の居住用不動産）の場合、法定耐用年数は事業用の1.5倍に設定されています。

主な構造別の耐用年数と償却率（定額法）は以下のとおりです。

出典：国税庁「建物の取得費の計算（減価償却費）」

マイホームの売却では「定額法」という計算方法を使います。

定額法とは？

毎年同じ金額ずつ価値が減っていくという考え方です。

事業用不動産には「定率法」（初期に多く、だんだん少なく償却する方法）という別の計算方法もありますが、建物については1998年（平成10年）4月1日以降の取得分から定率法が廃止され、定額法のみとなっています。

その後、2007年（平成19年）4月1日以降に取得した建物からは、計算方式が「旧定額法」から「新定額法」に変わりましたが、いずれにしても定額法であることに変わりはありません。

耐用年数と償却率は国税庁のホームページで確認できます。

ご自宅の構造は、購入時の契約書や登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されています。

ステップ3：計算式にあてはめる——掛け算するだけ

いよいよ計算です。

マイホーム（非事業用）の減価償却費の計算式は次のとおりです。

減価償却費 ＝ 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

この計算式に出てくる「0.9」は、かつての旧定額法の計算ルールに由来する係数です。

マイホーム（非事業用建物）の減価償却費は、この式で計算した金額が適用されますが、国税庁の規定により、減価償却費の上限は取得価額の95％までと定められています。

つまり、どれだけ長く所有しても、建物の取得費は購入価格の5％（残存価額）を下回ることはありません。

経過年数の数え方にも注意が必要です。

「購入した日」から「売却した日」までの年数を数えますが、6か月以上の端数は1年に切り上げ、6か月未満の端数は切り捨てます。

木造一戸建てで実際に計算してみよう——シミュレーション

具体的な数字で計算してみましょう。

このように、建物の構造によって減価償却費に大きな差が出ます。

取得費と譲渡所得の計算——税金がかかるかどうかの分かれ目

減価償却費を計算したら、次は取得費と譲渡所得を求めます。

取得費とは？

その不動産を手に入れるためにかかったすべての費用のことです。

具体的には、以下のような費用です。

譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

譲渡費用とは？

売却時にかかった仲介手数料や印紙代などの費用です。

そして、マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除（居住用財産の特別控除）」が使える可能性があります。

3,000万円特別控除とは？

「自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、3,000万円までの利益なら税金はかかりませんよ」と国が認めてくれている制度です（租税特別措置法第35条）。

譲渡所得がプラスになった場合、その金額に対して所得税と住民税がかかります。

税率は不動産の所有期間によって異なります。

出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

「計算してみたら意外な結果に」——売却経験者が語るリアルな体験談

減価償却の計算は、実際にやってみると「思っていたのと違った」という声をよくいただきます。

ここでは、宅地建物取引士として実務で接してきた相談事例をもとに、2つのケースをご紹介します。

実際に売却を経験された方からは、こうした「計算を先にやっておけばよかった」という声をよくいただきます。

不動産売却の減価償却でよく寄せられる5つの疑問

「建物の購入価格を調べる」ことから、最初の一歩を踏み出しませんか

この記事のポイントを3つにまとめます。

今日からできる最初の一歩は、「建物の購入価格を調べること」です。

「自分で計算するのは不安」「そもそも契約書が見つからない」という方は、不動産会社や税理士に相談してみましょう。

買取専門の不動産会社の中には、査定と一緒に税金の目安も計算してくれるところがあります。

自宅への訪問にも対応している会社を選べば、無理な売り込みをされる心配もなく、家族と一緒にじっくり話を聞くこともできます。