郵便受けに届いた固定資産税の納税通知書と、なかなか埋まらない空室のお知らせ。
築30年、40年と時間が経ったアパートを持つ方の多くが、この2枚の紙を見ながら「そろそろ潮時かもしれない」と感じています。
ところが、いざ売ろうとすると「古いから買い手がつかないのでは」「解体してからでないと売れないのでは」と不安が先に立ってしまうものです。
結論からお伝えすると、築古アパートの売却は
- 「そのまま売る」
- 「手を入れて売る」
- 「解体して土地として売る」
この3つの選択肢を、土地の価値と入居者の状況で選び分けるだけです。
この記事では、公的なデータと実際の相談現場での経験をもとに、どの道を選べばよいのかを順番に整理していきます。
ファイナンシャル・プランナー分かりやすく整理しながらお伝えいたします。
築古アパートの売却は「そのまま・リフォーム・更地」の3択で決まります
結論から申し上げます。
築古アパートの売却はこの３択です。
- そのまま収益物件として売るか
- 手を入れてから売るか
- 建物を解体して土地として売るか
そして、多くのケースで最も損が少ないのは「そのまま売る」という選択です。
そしてアパートの売却とは、土地と建物、さらに入居者との賃貸借契約もまとめて次の所有者へ引き継ぎ、現金に換える手続きのことをいいます。
ここが自宅の売却と大きく違う点です。
買主は「住むため」ではなく「収益を生む資産として」あなたのアパートを見ています。
ファイナンシャル・プランナー築古アパートの相談現場で最も多いのは、「うちの古いアパートなんて、誰も買ってくれないでしょう」という思い込みです。
実際には、築40年を超えた木造アパートでも買い手はつきます。
理由は単純で、買主が本当に見ているのは建物ではなく「土地の価値」と「家賃収入の実績」だからです。
築30年でも「売れない」わけではない理由は、土地と家賃が残るから
築古アパートの価格は、ざっくり「土地の値段＋建物の残り価値＋家賃収入の魅力」で決まります。
建物の価値は年々目減りしていきますが、土地の価値はゼロになりません。
ここが、価値がゼロに近づく一方の車や機械設備との決定的な違いです。
たとえば、木造アパートの法定耐用年数は22年です。
これは税金を計算するときの目安で、22年を過ぎると帳簿上の建物価値はほぼゼロになります。
ところが、実際の建物は22年で崩れ落ちるわけではありません。
家賃はきちんと入ってきますし、雨風もしのげます。
つまり「帳簿の上ではゼロ、でも現実には収益を生んでいる」という、投資家にとっては魅力的な状態になっているのです。
ただし、注意点もあります。
築年数が古くなるほど金融機関からの融資が受けにくくなり、買主が現金を用意できる人に限られていきます。
ファイナンシャル・プランナーこれが「築古は売りにくい」と言われる正体です。
裏を返せば、現金で買える相手や、築古を専門に扱う会社に的を絞れば、売却の道はしっかり開けているということになります。
悩み別に見る、あなたが選ぶべき出口戦略の方向性
出口戦略とは、保有している不動産をいつ・どのような形で手放すかという「終わり方の計画」のことです。
悩みの種類によって、選ぶべき方向性は変わります。
- 相続税の納税期限が迫っている方
時間との勝負になります。相続税の申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。この場合、買主を探す時間が読めない仲介より、不動産会社が直接買い取る方法のほうが現実的です。 - 空室が増えて赤字が続いている方
修繕費が膨らむ前に手放す判断が有効です。屋根や外壁の大規模修繕は数百万円単位になり、それを負担してから売っても価格に上乗せできるとは限りません。 - 立地が良く入居者も安定している方
急ぐ必要はありません。稼働率の高さは売却価格に直結しますので、満室に近い状態を保ちながら、じっくり買主を探す価値があります。
数字が教えてくれる、築古アパートを取り巻く市場の現在地
結論として、いまは築古アパートにとって「土地の価値」が追い風になっている局面です。
地価は5年連続で上昇し、一棟アパートの取引価格も高い水準にあります。
一方で賃貸の空室競争は厳しさを増しており、持ち続けるリスクと売却のチャンスが同時に大きくなっています。
一棟アパートの取引価格は2010年の約1.75倍という事実
まず、国土交通省の「不動産価格指数（令和7年第2四半期分）」を見てみましょう。
この指数は、実際の取引価格をもとに2010年の平均を100として価格の動きを表したものです。同調査によると、全国の「マンション・アパート（一棟）」の指数は174.8で、前の3か月と比べて1.8％上がっています。
174.8という数字は、2010年に取引されていた価格のおよそ1.75倍という意味です。
仮に2010年当時、同じような一棟アパートが4,000万円で取引されていたとすれば、いまは7,000万円前後の水準まで市場が動いているということになります。
もちろん、あなたのアパートがそのまま1.75倍で売れるという話ではありません。
建物は15年分古くなっていますから、その分は差し引かれます。
それでも、「古いから二束三文だろう」と思い込んで査定すら受けないのは、あまりにもったいない状況です。
ファイナンシャル・プランナー売却を検討するなら、まず市場が今どこにいるのかを知ることが第一歩になります。
5年連続で上がり続ける地価が、築古アパートの価格を下支えしています
次に土地の値段です。国土交通省の「令和8年地価公示」（2026年3月公表）によると、全国の地価は全用途平均で前年より2.8％上昇し、住宅地・商業地を含めて5年連続の上昇となりました。
この調査は全国約26,000地点を対象に、毎年1月1日時点の価格を専門家が評価したものです。
この2.8％という数字を、ご自身の暮らしに置き換えてみてください。
近所の空き地に「売地」の看板が立ち、しばらくして新しい家が建つ。
あるいは、駅前のスーパーが建て替えられて背の高い建物になる。
そうした風景の変化が、地価の上昇として数字に表れています。
築古アパートの価格は、建物の価値が減っていく分、土地の価値が占める割合がどんどん大きくなります。
つまり、築年数が古い物件ほど、地価の上昇はそのまま売却価格に効いてくるのです。
建物が古いことは弱点だけど、その土地が値上がりしているなら、いまは追い風の中にいると考えてOK！
空き家900万戸のうち、その半分は「賃貸用の空き家」という現実
ここまでは明るい話でしたが、賃貸経営そのものの環境は厳しくなっています。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は900万2千戸で過去最多、空き家率は13.8％と過去最高を更新しました。
さらに注目したいのは中身です。
空き家のうち共同住宅（アパート・マンション）が502万9千戸と、全体の55.9％を占めており、そのうちの約8割が「賃貸用の空き家」、つまり入居者を募集しているのに埋まっていない部屋なのです。
これは、あなたのアパートの空室が埋まらないのは、掃除が足りないからでも広告が下手だからでもない、ということを意味しています。
全国で数百万戸もの部屋が入居者を奪い合っているのですから、築30年・40年の物件が新築の対抗馬になるのは、そもそも簡単ではありません。
空室が続けば家賃収入は減り、それでも固定資産税と管理費用は毎年出ていきます。
「もう少し様子を見よう」と1年待つ間に、家賃収入の減少と修繕費の発生で、手元に残るお金は静かに削られていきます。
だからこそ、まだ入居者がいて収益が出ているうちに売る、という判断に価値があるんだね。
2024年4月から相続登記が義務になり、「とりあえず名義はそのまま」が通用しなくなりました
制度の面でも、大きな変化がありました。
法務省によると、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に名義変更の登記をしなければならなくなりました。
正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
しかも、この義務は施行日より前に相続した不動産にもさかのぼって適用されます。
「父が亡くなってからもう10年、名義は父のままだけど、家賃は入ってくるし困っていない。」
そんなアパートは、実は全国にたくさんあります。
しかし、名義が亡くなった方のままでは、売ろうと思ったその日に売ることはできません。
売買契約の前に、必ず相続人への名義変更が必要になるからです。
相続人が兄弟・いとこと枝分かれしていれば、遺産分割協議のために全員の署名と印鑑証明を集めることになり、それだけで数か月かかることもあります。
つまり、この法改正は「面倒が増えた」という話ではなく、「売りたいときにすぐ売れる状態を、いま整えておきましょう」というメッセージなのです。
名義の確認は登記簿1枚、500円でできます。売却を考えるなら、ここが本当の出発点になります。
法定耐用年数22年の壁が、買主の融資と価格を左右しています
最後にもう一つ、築古アパートの売却を語るうえで避けて通れないのが「耐用年数」と融資の関係です。
国税庁が定める木造アパートの法定耐用年数は22年です。
これは減価償却、つまり建物の価値を何年かけて経費にしていくかという税務上のルールです。
問題は、多くの金融機関がこの22年という数字を融資期間の目安にしていることです。
築25年の木造アパートを買おうとする人は、「残りの耐用年数がゼロだから、融資は短期間しか出せません」と言われることがあります。
20年ローンなら月々の返済は抑えられますが、10年ローンでは毎月の負担が倍近くになり、家賃収入では返済が回らなくなってしまいます。
この構造が、築古アパートの買主を「現金を持っている人」や「独自の融資ルートを持つ会社」に絞り込んでいるのです。
つまり、築古アパートの売却で最初に考えるべきは、価格でも広告でもなく「誰が買えるのか」という買い手の顔ぶれです。
ここを間違えて一般の投資家向けに売り出すと、半年経っても問い合わせがゼロ、というケースが起きます。
逆に、現金買いができる相手に的を絞れば、築40年でも1か月以内に話がまとまることは珍しくありません。
明日から動ける、築古アパート売却の5ステップと判断基準
結論として、築古アパートの売却は「現状を数字にする→出口を決める→売り先を選ぶ→税金を確認する」という順番で進めれば迷いません。
最初の一歩は、費用500円ほど、時間にして30分で終わります。
まずは30分、手元の書類とオンラインで「今の姿」を数字にしましょう
売却の第一歩は、査定を頼むことではありません。自分のアパートの現状を数字で把握することです。
用意するものは3つだけです。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
土地の面積、建物の構造や床面積、抵当権が残っているかどうかが1枚で分かります。
法務局のオンライン請求サービスを使えば、パソコンやスマートフォンから申請でき、手数料は500円ほど。窓口に並ぶ必要はありません。所要時間は10分程度です。 - 家賃の一覧表（レントロール）
管理会社に依頼すれば作ってもらえますし、ご自身で管理している方なら、部屋番号・家賃・入居者の入居時期をノートに書き出すだけで十分です。
全10室のうち何室が埋まっているか、この稼働率が売却価格を決める最大の要素になります。 - ローンの返済予定表
残債がいくらあるのかを確認しておかないと、「売れたのにお金が残らない」という事態になりかねません。金融機関に電話一本で残高証明を取り寄せられます。
ファイナンシャル・プランナーこの3点が揃えば、あなたのアパートは「土地〇〇㎡、木造2階建て6戸、稼働率67％、残債800万円」という具体的な姿になります。
ここまでくれば、どの不動産会社に相談しても、話が驚くほど早く進むよ！
そのまま売る・リフォームする・更地にする、3つの分かれ道の見極め方
数字が揃ったら、次はどの出口を選ぶかの判断です。
判断基準はシンプルで、「入居者がいるかどうか」と「土地の値段が建物のコストを上回るか」の2点です。
- 入居者がまだ住んでいる場合
原則は「そのまま売る」一択です。
入居者がいる状態で解体しようとすると、全員に退去してもらう必要があり、立ち退き交渉と立退料が発生します。
借地借家法という法律で入居者の権利は手厚く守られており、貸主の都合だけで出て行ってもらうことはできません。
1戸あたり数十万円から百万円単位の立退料が必要になることもあり、交渉に1年以上かかるケースも見てきました。 - 空室だらけで、建物がかなり傷んでいる場合
「解体して更地で売る」が候補に入ります。
木造アパートの解体費用は規模にもよりますが、100㎡程度の2階建てで200万〜300万円前後を見ておくと安全です。
残置物（前の入居者が置いていった家具や家電）の処分費が別にかかることもあります。
リフォームやリノベーションをして売るという選択肢は、正直に申し上げると慎重な検討が必要です。
外壁と屋根と水回りを直せば数百万円かかりますが、その全額を売却価格に上乗せできる保証はありません。
ファイナンシャル・プランナー相談現場では、「リフォーム代500万円をかけたのに、査定額は300万円しか上がらなかった」という声も耳にします。
リフォームを検討するなら、工事前に必ず「工事後にいくらで売れそうか」を不動産会社に確認するといいね！
仲介と買取、築古アパートに向いているのはどちらかを比べてみましょう
売り先の選び方には、大きく2つの道があります。
- 仲介
不動産会社に買主を探してもらう方法で、REINS（レインズ）という不動産会社専用のネットワークに情報が登録され、広く買主を募ります。
契約の形は3種類あり、複数の会社に同時に頼めるタイプ（一般媒介）と、1社に絞るタイプ（専任媒介・専属専任媒介）があります。
高く売れる可能性がある一方、いつ売れるかは分かりません。
買主が見つかっても、その人の融資審査が通らず白紙に戻ることもあります。
成約時には仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税が上限）がかかります。 - 買取
不動産会社が直接買主になる方法で、買主を探す期間がまるごと不要になります。
相談から最短2週間ほどで引渡しと入金まで進められるため、相続税の納税期限が迫っている方や、早く現金化したい方には現実的な選択肢です。
仲介会社を挟まないので仲介手数料はかかりません。
さらに、売った後に雨漏りやシロアリが見つかったときの責任（契約不適合責任）を免除してもらえる契約が一般的で、「引渡し後に修繕費を請求されたらどうしよう」という不安から解放されます。
古い家財が残っていても、現状のまま買い取ってもらえるケースがほとんどです。
価格は仲介より低めになる傾向がありますが、その分「確実さ」と「速さ」と「手間のなさ」を買っていると考えてください。
ファイナンシャル・プランナー最近は、担当者が現地まで来て建物を見ながら説明し、その場で契約を迫らない会社も増えています。
ご家族に同席してもらい、まず話だけ聞いてみる、という使い方でまったく問題ないよ！
税金の落とし穴を避ける、譲渡所得と特例の正しい知識
売却でお金が動く以上、税金の確認は避けられません。ここで最も注意していただきたいのは、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、賃貸アパートには使えない」という点です。
租税特別措置法第35条に定められたこの制度は、自分が住んでいた家が対象です。
相続した空き家についても3,000万円の控除がありますが、こちらも「亡くなった方がひとりで住んでいた家」が条件で、人に貸していたアパートは対象外となります。
この誤解は本当によく見かけますので、ぜひ覚えておいてください。
では、アパートの売却ではどんな税金がかかるのでしょうか。
利益（譲渡所得）に対して税金がかかり、税率は所有期間で変わります。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で約20％、5年以下なら短期譲渡所得で約39％と、およそ倍の差が出ます。
築古アパートで見落としやすいのが、減価償却によって建物の帳簿価格がほぼゼロになっているケースです。買ったときの値段から償却済みの分を差し引くため、「売値はそれほど高くないのに、税金の計算上は大きな利益が出てしまった」という事態が起こります。
一方で、相続したアパートを売る場合には心強い制度もあります。
相続税を納めた方が、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、その分だけ税金が軽くなります。
相続後に売却を考えているなら、この期限は必ず手帳に書いておいてください。
なお、売却の際に必要な書類は、以下があります。
- 登記識別情報（いわゆる権利証）
- 固定資産税の納税通知書
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 賃貸借契約書一式
- 建物の図面
ファイナンシャル・プランナー買ったときの売買契約書が見つかれば、取得費の証明になり税金が安くなる可能性がありますので、押し入れの奥をぜひ探してみてください。
契約書が見つからない場合は売却価格の5％を取得費とみなすルールがあり、税額が大きく変わることもあります。
売却時にかかる費用としては、以下があります。
- 売買契約書に貼る印紙税（売買価格1,000万円超5,000万円以下なら軽減措置で1万円）
- ローンが残っていれば抵当権を消すための登記費用（不動産1件あたり1,000円と司法書士への報酬）
ファイナンシャル・プランナー金額としては数万円程度に収まることがほとんどですから、ここで身構える必要はありません。
築古アパート売却の実例｜スムーズに現金化できた方、苦労された方
結論として、うまくいく方は「入居者がいるうちに、現状のまま売る」判断が早く、苦労される方は「更地にすれば高く売れるはず」と思い込んで動き出します。実際の2つのケースをご紹介します。
相続から10か月の期限に間に合った、68歳・元会社員のケース
- 埼玉県にお住まいの佐藤さん（68歳・元会社員・妻と二人暮らし）
- 父親から築38年、木造2階建て6戸のアパートを相続。弟さんとの共有
- 土地は約200㎡、駅から徒歩15分
- 6戸のうち4戸に入居者がおり、家賃は月に合計20万円ほど入っていました。
きっかけは、税理士から届いた一枚の書面でした。相続税の申告期限まで、あと7か月。納税額はおよそ900万円。「現金が足りない」と気づいた瞬間でした。
弟と二人で持っていても、どちらが管理するかで揉めそうだしなあ。
「お父さんが大事にしていたアパートだから、壊すのは忍びないわ」 妻のその一言に、佐藤さんは黙り込みました。
屋根の雨漏りの相談が入居者から来ていたこと、外壁の塗装も20年以上していないこと。修繕費の見積もりは400万円。頭の中で、納税額と修繕費が同時に膨らんでいきました。
正直に言うと、不動産会社に相談するのが怖かったんです。一度でも連絡したら、しつこく電話がかかってくるんじゃないか。何も知らないまま、言われるままに安く買い叩かれるんじゃないか。そんな心配ばかりしていました。
さらに、名義の問題もありました。
登記簿を確認すると、土地の名義は亡くなった父親のまま。弟さんと2人で相続することは決まっていましたが、名義変更はまだでした。
売るためには、まず相続登記を済ませる必要があると司法書士から説明を受け、佐藤さんは「これは早く動かないと間に合わない」と腹をくくったのです。
- 法務局のオンラインサービスで登記事項証明書を取る
- 管理会社に頼んで家賃の一覧表を出してもらう
- 収益物件を扱う不動産会社2社に査定を依頼
築38年ですが、正直なところ売れますか。
「建物というより、この土地なら十分に評価できます。入居者の方が4組いらっしゃるのも強みですよ」 担当者は自宅まで来て、アパートの現地を見ながら説明してくれました。弟さんにも同席してもらい、その場で契約を迫られることもありませんでした。
最終的に、佐藤さんは仲介ではなく買取を選びました。理由は「期限」です。
もし仲介で半年待って売れなかったら、納税に間に合わない。それが一番怖かった。
相続登記を終えたうえで、相談から3週間後、引渡しと入金が完了しました。価格は仲介で時間をかけた場合の想定より1割ほど低かったものの、仲介手数料はかからず、引渡し後に雨漏りが見つかっても修繕費を請求されない契約（契約不適合責任の免責）でまとまりました。物置に残っていた父親の古い家具や工具も、片付けずにそのまま引き渡すことができ、入居者への説明は買主側が引き継いでくれました。
片付けだけで何日かかるかと憂鬱だったのですが、そのままでいいと言われて拍子抜けしました。
あのとき修繕に400万円かけていたら、売値には反映されないまま、納税資金だけが減っていた。数字にしてから決めたのが良かったです。
妻にも一緒に説明を聞いてもらえたので、後から揉めることもありませんでした。
更地にすれば高く売れると思い込んだ、52歳・自営業のケース
- 地方都市で飲食店を営む田中さん（52歳・自営業・母と同居）
- 母親名義の築45年、木造10戸のアパートを引き継ぐことに
- 空室は6戸。入居者は4組で、うち2組は20年以上住み続けている高齢のご夫婦
「こんなボロボロの建物、誰も買わないだろう。更地にして土地で売ればいい」 知人からそう聞いた田中さんは、まず解体業者に見積もりを頼みました。
解体費用は約350万円。残置物の処分費で、さらに50万円が上乗せされました。
ここまでは想定内でした。
問題は、入居者への退去のお願いでした。
「私はここで30年暮らしてきたんです。いまさら、どこへ行けと」 借地借家法という法律では、貸主の都合で契約を終わらせるには「正当な理由」が必要で、多くの場合は立退料を支払うことになります。
田中さんは4組に対して合計400万円近い立退料を提示し、最後の1組が納得するまで、実に1年2か月かかりました。
交渉は、田中さんの想像を超えて重いものでした。仕事を早じまいして何度も現地へ足を運び、頭を下げ、条件を出し直す。そのたびに「本当にこれで正しいのだろうか」という迷いが胸に残りました。
母には言えませんでしたよ。おばあちゃんを泣かせてまで、これをやる意味があるのかって、何度も思いました。
その間も、固定資産税は毎年かかり続けます。
さらに追い打ちをかけたのが、更地にした後の税金でした。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税が最大で6分の1に軽くなっています。
建物を壊すとこの特例が外れ、税額が数倍に跳ね上がるのです。
更地にした翌年の納税通知書を見て、思わず声が出ましたよ。こんなに増えるのかと。
最終的に土地は売れましたが、解体費350万円・残置物処分費50万円・立退料400万円・その間に増えた固定資産税を差し引くと、手元に残った金額は、収益物件として現状のまま売った場合の査定額とほとんど変わりませんでした。
しかも、2年近い時間と交渉の心労がのしかかりました。
後日、不動産会社の担当者にこう言われたそうです。
「田中さん、4組も入居者がいらっしゃったなら、そのまま買い取れましたよ。家賃が入っている物件は、投資家にとっては魅力なんです」
その一言が一番こたえました。先に不動産会社に相談して、そのまま売った場合の金額を聞いておけばよかった。
更地にするのは、空室が全部埋まっているときの話だったんです。
知らないというのは、こんなにお金と時間を失うことなんですね。
田中さんは苦笑いしました。
2つの事例から見える、判断を誤らないための共通点
2人を分けたのは、知識の量ではありません。「決める前に数字を並べたかどうか」です。
佐藤さんは、修繕費・納税額・査定額を並べて比べました。
田中さんは、解体費だけを見て決めてしまい、立退料と固定資産税という2つの数字が抜けていました。
築古アパートの出口は、感情ではなく足し算と引き算で決まります。
- そのまま売ったらいくら
- 更地にしたらいくら、ただし費用はいくら
この2つを紙に並べるだけで、進むべき道は自然に見えてきます。
ファイナンシャル・プランナーそして、その数字を出すのは不動産会社の仕事です。
相談は無料ですし、電話一本で自宅まで来てくれる会社もあります。
まずは話を聞いてみる、それだけでOKだよ。
築古アパートの売却でよく聞かれる5つの質問
結論として、築古アパートの売却で寄せられる不安の多くは、正しい知識を持てば解消できるものです。
ここでは、相談現場で特に多くいただく疑問を、情報を集める段階・売り方を比べる段階・実際に動き出す段階の順にお答えします。
築40年のアパートでも本当に売却できますか？
はい、築40年でも売却できます。
買主が評価しているのは建物の新しさではなく、土地の価値と家賃収入の実績だからです。
ただし、金融機関の融資が付きにくいため、買い手は現金購入ができる投資家や買取会社に限られてきます。
ファイナンシャル・プランナーまずは築古の収益物件を扱った実績がある不動産会社に、査定を依頼してみてください。
入居者が住んでいる状態でも売れますか？
入居者がいる状態のまま売却できます。
むしろ、家賃収入が発生している「オーナーチェンジ物件」は、買主にとって買った瞬間から収益が入るため、評価が高くなる傾向があります。入居者に立ち退いてもらう必要はなく、賃貸借契約はそのまま新しい所有者に引き継がれます。
ファイナンシャル・プランナーまずは家賃の一覧表を用意して、稼働率を確認しましょう。
売る前にリフォームや修繕をしたほうが高く売れますか？
多くの場合、事前のリフォームは必要ありません。
買主である投資家は、自分の好みや戦略で改修したいと考えているため、売主が施した工事が価格に上乗せされるとは限らないからです。
ただし、雨漏りなど生活に支障がある不具合は、正直に伝えることが信頼につながります。
ファイナンシャル・プランナー工事を考えているなら、着工前に「工事後の想定売却価格」を必ず確認してください。
解体して更地にしてから売ったほうが高く売れますか？
入居者がひとりでもいる場合は、更地化はおすすめしません。
全員に退去してもらう必要があり、立退料と解体費用がかさむうえ、住宅用地の特例が外れて固定資産税が数倍に上がるからです。
ただし、全室が空室で建物の傷みが激しい場合は、更地のほうが買い手の幅が広がることもあります。
ファイナンシャル・プランナーまずは「そのまま売った場合」と「更地にした場合」の両方の査定額を比べてみてください。
相談から現金化まで、どのくらいの期間がかかりますか？
不動産会社による買取であれば、相談から最短2週間程度で引渡しと入金まで進められます。
買主を探す期間が不要で、価格交渉と書類の準備だけで完結するからです。
ただし、共有名義の場合は全員の同意が必要になり、相続登記が済んでいなければ先に手続きが必要です。
ファイナンシャル・プランナーまずは登記簿を取り寄せて、名義が誰になっているかを確認しておきましょう。
このほか、「遠方に住んでいて何度も現地に行けない」というご相談もよくいただきます。
近年は、契約までの手続きをオンライン中心で進められる不動産会社も増えており、書類のやりとりや説明を自宅にいながら済ませることも可能です。
移動の負担が心配な方は、最初の問い合わせの段階で「どこまでオンラインで対応できますか」と聞いてみよう！
まとめ｜築古アパートの売却は「数字を並べる」ことから始まります
最後に、大切なポイントを3つに絞って整理します。
- 築古アパートは売れる
地価は5年連続で上昇し、一棟アパートの取引価格も2010年の約1.75倍の水準にあります。建物が古くても、土地の価値と家賃収入が残っている限り、買い手は必ず存在します。 - 入居者がいるなら原則「そのまま売る」
更地にする道は、立退料・解体費・固定資産税の増加という3つの負担がついてきます。事例でご紹介した田中さんのように、2年かけて手元に残る金額が変わらなかった、ということも起こり得ます。 - 期限のある方は買取という選択肢を検討する価値がある
相続税の納税期限は10か月。仲介では間に合わないかもしれない、という不安があるなら、最短2週間で現金化でき、仲介手数料もかからず、売却後の修繕責任も免除される買取は、心強い味方になります。
そのうえで、今日から5分でできることを1つだけご提案します。
手元の固定資産税の納税通知書を探して、土地の面積と評価額を確認してみてください。
ファイナンシャル・プランナーこの2つの数字が分かれば、不動産会社に電話をしたとき、その場でおおよその目安を教えてもらえます。
もし「営業をされるのが不安」「何度も出向くのは体力的に大変」と感じるなら、担当者が自宅まで来て説明してくれる会社や、手続きをオンライン中心で進められる会社を選ぶとよいでしょう。
ご家族に同席してもらってもかまいません。
税金の細かい判断は税理士、登記は司法書士が担当しますので、まずは窓口となる不動産会社に、話を聞くところから始めてみてください。
動き出した方から、悩みは軽くなっていきます。
