親から相続した築40年のマンション、こんなに古くて売れるの？
そんな不安を抱えていませんか。
ファイナンシャル・プランナー結論からお伝えすると、築古マンションは今、想像以上に売れやすい時期を迎えています。
マンションの価格は13年連続で上がり続けていて、しかも「築年数が古いからこそ手が届く」と買い手が集まっているのです。
この記事では、宅地建物取引士として売却の現場に立ってきた筆者が、築古マンションを納得のいく形で手放すための具体的な道筋を、分かりやすくお伝えします。
読み終えるころには、「まず何から始めればいいか」がはっきり見えているはずです。
築古マンションの売却、結局どうすればいい？答えは「買取」も選択肢に
結論からお伝えします。
急いで現金化したい方や、古さ・片付けに不安がある方は、不動産会社が直接買い取る「買取」が有力な選択肢です。一方で、時間に余裕があり少しでも高く売りたい方は「仲介」が向いています。
まずはこの2つの違いを押さえることが、後悔しない売却の第一歩になります。
はっきりした法律上の定義があるわけではありませんが、多くの不動産会社では築30年から40年を一つの目安にしています。
ファイナンシャル・プランナー「築40年なんて価値がないのでは」と感じる方も多いのですが、実際の売却現場に立っていると、その思い込みで損をしているケースをよく見かけます。
なぜ今、この話が重要なのでしょうか。
2024年4月から相続登記の義務化が始まり、相続した不動産の名義変更を放置できなくなりました。
加えて、国土交通省が2026年3月に公表した最新の地価は5年連続で上昇し、マンション需要が価格を押し上げています。
ファイナンシャル・プランナーつまり「古いから」と諦めて放置するより、今の追い風を活かして動くほうが、結果的に得をしやすい状況が整っているのです。
悩み別・築古マンション売却の方向性
ご自身がどの状況に近いかで、取るべき方向性は変わります。ここでは代表的な3つの悩みごとに、進むべき道をざっくり整理します。
- 相続した築古マンションを、相続税の納税期限までに現金化したい方
相続税の申告と納税には、亡くなった日の翌日から10か月という期限があります。
この期限に間に合わせたいなら、いつ売れるか読めない仲介より、最短2週間ほどで現金化できる買取が現実的です。
実際、売却の相談現場でも「期限が迫っていて焦っている」という声を多くいただきます。 - 空き家のまま持て余していて、固定資産税や草刈り・防犯の負担が重いという方
この場合も、管理から早く解放される買取が心の負担を軽くします。
古家や残置物（家に残された家具や荷物のこと）があっても、そのままの状態で買い取ってもらえる会社を選べば、片付けの手間もかかりません。 - 時間はあるので、少しでも高く売りたいという方
こちらは、より多くの買い手に物件を見てもらえる仲介が向いています。
ただし築古マンションの場合、価格や立地の条件次第では買い手が現れるまで数か月かかることもあるため、その点は心づもりが必要です。
ファイナンシャル・プランナー宅地建物取引業法に基づき、不動産会社は査定額の根拠を説明する義務がありますので、複数社の説明をじっくり比べて決めましょう。
データで見る築古マンション売却の今｜価格上昇と空き家900万戸の現実
築古マンションの売却を考えるうえで、まず知っておきたいのが現在の市場環境です。
マンション価格は長期的に上昇を続けており、築年数が古い物件にも一定の需要があります。
一方で、放置された空き家は資産価値を下げるという事実も、客観的なデータがはっきり示しています。
順番に見ていきましょう。
地価公示は5年連続で上昇｜築古マンションの資産価値はまだ間に合う
まず土地の値段の動きから確認します。
国土交通省の「令和8年地価公示」（2026年3月公表）によると、全国の地価は全用途の平均で前年より2.8％上昇し、5年連続の上昇となりました。
上昇幅はバブル崩壊後で最も大きく、特にマンション需要が強い都市部で地価が力強く伸びています。
この数字は、あなたにとって何を意味するのでしょうか。
マンションの価格は、大きく分けると「建物の価値」と「土地の価値」の2つでできています。
築古マンションの場合、建物部分の価値は年々下がっていきますが、その下がった分を「上昇している土地の価値」がしっかり支えてくれる、という構図になっているのです。
たとえば、ご近所で最近見かけた「売物件」の看板を思い浮かべてください。
ファイナンシャル・プランナーあの価格が5年前より高くなっているとしたら、それはあなたのマンションの足元の土地も同じように評価されているサインです。
つまり、資産価値が土地に支えられている今のうちに動くことが、後悔しないタイミングの見極めにつながるよ！
首都圏の中古マンション成約価格は13年連続上昇｜築古でも売れる理由
次に、実際に売れた中古マンションの価格を見てみましょう。
国土交通大臣指定の公益財団法人である東日本不動産流通機構（通称レインズ）の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によると、首都圏で成約した中古マンションの1平方メートルあたりの単価は平均82万9,800円で、13年連続の上昇となりました。
この13年間で、単価はおよそ2倍にまで上がっています。
「でも、それは新しいマンションの話でしょう？」と思われるかもしれません。
ところが、同じ調査で成約した物件の平均築年数を見ると26.58年となっていて、前年よりさらに古くなっています。
つまり、実際に売れているマンションの平均が「築26年」なのです。
これは、多くの買い手が「新築や築浅は総額が高すぎて手が届かないから、立地や広さを優先して築年数の古い物件を選ぼう」と考え始めていることを示しています。
ファイナンシャル・プランナーあなたの築古マンションを「古くて売れない」と決めつける必要はまったくありません。むしろ、価格を抑えたい買い手にとっては魅力的な選択肢になり得るのです。
ここで一つ、築古マンションならではの安心材料をお伝えします。
マンションの多くは鉄筋コンクリート造（コンクリートの中に鉄の棒を通して強度を高めた構造）で建てられており、コンクリートを専門に扱う技術者の視点から見ても、適切に管理された建物は数十年にわたって十分に使えます。
国が定める税金計算上の「耐用年数」は、賃貸などの事業用に使う鉄筋コンクリート造の建物で47年とされていますが、マイホームとして自分で住んでいたマンション（非事業用）を売るときは、その1.5倍にあたる70年が適用されます。
ファイナンシャル・プランナーいずれにしても、これはあくまで税金を計算するための年数であって、「その年数で住めなくなる」という意味ではありません。
管理組合による大規模修繕がきちんと行われてきた物件なら、築40年を超えても資産としての魅力は十分に残っているよ。
空き家900万戸時代｜放置すると資産価値が下がる築古マンションのリスク
3つ目のデータは、放置のリスクについてです。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は900万戸と過去最多になり、空き家率は13.8％で過去最高を記録しました。
空き家の数は、この30年でおよそ2倍に増えています。
なぜ空き家がこれほど増えているのでしょうか。
同じ調査では、65歳以上の高齢者がいる世帯が全体の42.7％を占めることも分かっています。
持ち主が高齢で施設に移ったり亡くなったりした後、住む人のいないまま放置される住宅が増えているのです。
ファイナンシャル・プランナーこれは決して他人事ではありません。相続したマンションを「いつか考えよう」と先延ばしにしているうちに、あなたの物件も統計上の「空き家」の一つになってしまう可能性があるのです。
空き家を放置すると、自分の資産価値だけでなくご近所の価値まで下げてしまいかねません。
だからこそ、「早めに動くと、まだ資産価値が高いうちに手放せる」というメリットを、ぜひ前向きに受け止めていただきたいと思います。
なお、2023年12月に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法の改正によって、管理が不十分な空き家は固定資産税の優遇から外される仕組みも始まりました。
放置のコストは、じわじわと重くなっているのです。
旧耐震基準と新耐震基準の違い｜築40年超マンションの評価ポイント
このセクションの最後に、築古マンションの評価を左右する「耐震基準」について触れておきます。
結論として、1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件かどうかが、売却価格に大きく影響します。
これより前の「旧耐震基準」で建てられた物件は、買い手が住宅ローンを借りにくかったり、地震への不安から敬遠されたりする傾向があります。
ざっくりした目安として、2026年時点で築45年を超えるマンションは旧耐震基準の可能性が高くなります。
ただし、旧耐震基準だからといって売れないわけではありません。
ファイナンシャル・プランナー耐震診断や耐震補強の履歴がある物件、あるいは駅近など立地の良い物件は、築古でも底堅い需要があります。
まずはご自身の物件がどちらの基準かを確認することが、正しい価格を知る出発点になるね。
この確認方法は、次のセクションで具体的にお伝えします。
築古マンション売却の進め方｜査定から契約までの具体的ステップ
このセクションの結論は、「築古マンションの売却は、正しい順番で進めれば決して難しくない」ということです。
相場を調べ、査定を受け、仲介か買取かを選び、必要書類を整える——この流れを一つずつ踏めば、体力的な負担も最小限に抑えられます。
明日からできる具体的な行動に落とし込んでお伝えします。
まずは相場を調べて査定を依頼｜登記簿謄本は500円・スマホで完結
最初のステップは、「自分の物件がいくらで売れそうか」を知ることです。
ここでいきなり不動産会社に電話をする必要はありません。
まずは自分で下調べをしておくと、後の話がぐっとスムーズになります。
次に、ご自宅の登記簿謄本（正式には登記事項証明書といい、土地や建物の広さ・構造・持ち主が記載された公的な書類です）を用意します。
これは法務局のオンラインサービスからパソコンやスマホで請求でき、手数料は1通500円ほど。
窓口に何度も足を運ぶ必要はありません。
ファイナンシャル・プランナーこの1枚があれば、専有面積や建物の構造、そして先ほど触れた建築年月といった、査定に必要な基本情報がひと目で分かります。
下調べができたら、いよいよ査定の依頼です。
査定は複数の不動産会社に依頼するのが基本で、多くは無料で対応してくれます。
ここで多くの方が心配されるのが「しつこい営業をされるのでは」という不安です。
最近は、無理な売り込みをせず、まずご自宅を訪問して物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれる会社も増えています。
その場で契約を迫ることはなく、「話を聞いてみるだけ」でも構いませんし、ご家族に同席してもらうこともできます。
ファイナンシャル・プランナー査定額だけでなく、担当者の対応の丁寧さも比べる材料にしてください。
仲介と買取どちらを選ぶ？築古マンションに向いているのは
2つ目のステップは、売り方を決めることです。不動産の売却方法には大きく「仲介」と「買取」の2つがあり、それぞれ向き不向きがあります。
- 仲介とは
不動産会社に買い手を探してもらう方法です。
より多くの人に物件を見てもらえるため、条件が合えば市場に近い価格で売れる可能性があります。
一方で、いつ買い手が現れるかは読めず、内覧（買い手が実際に部屋を見に来ること）のたびに部屋を片付けたり立ち会ったりする手間もかかります。 - 買取とは
不動産会社が買主となって物件を直接買い取る売却方法のことです。
買い手を探す必要がないため、相談から最短2週間ほどで現金化できるのが最大の魅力です。
買取専門の会社であれば、契約不適合責任（売った後に見つかった不具合について、通常は売主が負う責任のこと）を免除してもらえることが多く、古い家を売った後に修繕費を請求される心配がありません。
しかも、仲介業者を通さない直接買取なら仲介手数料もかからず、古家や残置物があっても現状のまま買い取ってもらえます。
では、築古マンションにはどちらが向いているのでしょうか。
ファイナンシャル・プランナー相続税の期限が迫っている、空き家の管理から早く解放されたい、古さや片付けに不安がある——こうした方には買取がぴったりです。
逆に、時間に余裕があって少しでも高く売りたい方は仲介を選ぶとよいでしょう。
ちなみに、不動産会社と結ぶ契約（媒介契約といいます）には「複数の会社に同時にお願いできるタイプ」と「1社だけにお願いするタイプ」があり、仲介を選ぶ場合はこの点も相談して決めるよ。
リフォーム・残置物処分は必要？築古マンションを現状のまま売る方法
3つ目のステップは、売る前の準備です。
結論を先にお伝えすると、築古マンションを売るのに、高額なリフォームやリノベーションは基本的に不要です。
ファイナンシャル・プランナー「古い家だから、きれいにしないと売れないのでは」と考えて、売る前に数百万円かけて水回りやキッチンを交換しようとする方がいます。
しかし、かけた費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限らず、かえって損をすることも少なくありません。
買い手の中には「自分好みにリノベーションしたいから、内装は手を付けないでほしい」という人も多いのです。
この点は、実際に売却を経験された方からも「余計な出費をせずに済んで助かった」という声をよくいただきます。
では、何を準備すればよいのでしょうか。
仲介で売る場合は、専門業者によるハウスクリーニング（数万円程度）で水回りの汚れを落とし、内覧時の印象を良くするだけでも効果があります。一方、買取を選ぶなら、この準備すらほとんど不要です。
残置物の処分も含めて現状のまま引き渡せる会社が多いため、体力的に片付けが難しいシニアの方や、遠方に住んでいて何度も現地に行けない方でも安心です。
遠方・多忙の場合は、契約までの手続きをオンライン中心で進められる会社を選べば、出向く回数をさらに減らせます。
なお、売却の前提として忘れてはいけないのが、相続したマンションの名義変更です。
2024年4月に施行された相続登記の義務化により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。
ファイナンシャル・プランナー名義が亡くなった方のままでは売却できませんので、相続が絡む場合は司法書士に相談し、早めに登記を済ませておきましょう。
築古マンション売却の実例｜相続と住み替え、2つのケースで学ぶ
このセクションでは、実際の売却に近い2つのケースを通じて、「自分ならどう動くか」をイメージしていただきます。
一つは相続と納税期限に追われたケース、もう一つは仲介で苦戦した末に買取へ切り替えたケースです。
相続した築45年マンションを納税期限までに現金化できたケース
- 東京都郊外にお住まいの佐藤明子さん（58歳・パート勤務）
- 一人暮らしだったお母様を亡くし、築45年の2LDKマンションを相続
- 明子さんご自身は持ち家があり、この物件に住む予定はない
相続の手続きを進める中で、税理士からこう告げられました。
「相続税の申告と納税は、亡くなった日の翌日から10か月以内です。現金が足りない分は、このマンションを売って用意する必要がありますね」。
カレンダーを見た明子さんは青ざめました。残された時間は、すでに半年を切っていたのです。
築45年なんて、そんな古いマンション、期限までに本当に売れるのかしら……。
夜、夫にこぼすと、「仲介だといつ売れるか分からないんだろう？間に合わなかったらどうするんだ」と心配そうな顔。
明子さん自身、日中はパートで忙しく、内覧のたびに片付けや立ち会いをする余裕もありません。
お母様の荷物もそのまま残っていて、「あれを全部片付けるだけで何日かかるか」と気が重くなるばかりでした。
まず明子さんは、国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の取引価格を調べ、おおよその相場観をつかみました。
次に、複数の不動産会社に無料査定を依頼。その中で、自宅まで訪問してくれた買取会社の担当者にこう相談しました。
相続税の期限が迫っていて、お恥ずかしい話、母の荷物も片付けられていないんです。
買取会社の担当者は落ち着いた様子で答えました。
「ご安心ください。残置物はそのままで結構ですし、契約不適合責任も免除する形で、現状のまま買い取れます。手続きもオンライン中心で進められますよ」。
そして最後に、明子さんは相続登記を司法書士に依頼し、名義を自分に変更したうえで売買契約に進みました。
相談から引き渡しまで、かかった期間は約2週間。
無事に相続税の納税期限に間に合い、明子さんはこう振り返ります。
古いから売れないと思い込んでいましたが、動いてみたら驚くほどスムーズでした。片付けも査定も、一人で抱え込まなくていいんだと分かって、本当にほっとしました。
売却で得た利益については、お母様が一人で暮らしていたのは戸建てではなく区分所有のマンションだったため、相続空き家の特例は使えませんでしたが、税理士に相談して相続財産の取得費加算という別の仕組みを活用し、税金の負担を抑えることができました。
築38年マンションが仲介で売れず買取に切り替えたケース
- 神奈川県にお住まいの田中健一さん（64歳・定年退職)
- 夫婦2人での住み替えを考え、長年暮らした築38年のマンションの売却を検討
- 老後は駅に近いコンパクトな住まいに移りたい
最初、健一さんは「せっかくなら少しでも高く売りたい」と考え、仲介での売却を選びました。地元の不動産会社と専任の媒介契約を結び、やや強気の価格で売り出しをスタートさせたのです。
ところが、3か月経っても買い手は現れません。
内覧の申し込みは数件あったものの、「築年数が古いのが気になる」「価格を考えると築浅の方が……」という反応が続きました。
健一さんは焦りを募らせます。
内覧のたびに妻と二人で部屋中を掃除して、当日は近所の喫茶店で何時間も待つ。それなのに決まらない。正直、体力的にもう限界だよ。
奥様も「次の住まいの話も進められないし、いつまで続くのかしら」とため息をつく日々でした。
担当者に相談したところ、こう提案されました。
「思い切って価格を下げて仲介を続ける方法もありますが、田中さんのようにお住み替えの予定が決まっている場合は、買取に切り替えるのも一つの手です。」
健一さんは考えました。
高く売ることばかり考えていたけれど、いつまでも売れずに二重で費用がかかるより、確実に前へ進めた方がいいかもしれない。
そこで、まず買取での査定額を確認し、仲介を続けた場合の見込みと冷静に比較。
最終的に、引き渡し時期を自分で決められる買取を選びました。
買取に切り替えてからは、話がとんとん拍子に進みました。
買い手を探す必要がないため内覧もなくなり、掃除と待ち時間から解放されたのです。
健一さんは笑顔でこう語ります。
最初から二つの方法をちゃんと比べておけばよかった、というのが正直な気持ちです。高く売るのも大事だけど、私たちには『次の暮らしにスムーズに移れること』の方がずっと価値があった。
築古マンションこそ、仲介と買取を天秤にかけて、自分の事情に合う方を選ぶのが正解だと実感しました。
2つの事例から学ぶ｜築古マンション売却で後悔しない判断軸
2つのケースに共通するのは、「自分にとって何が一番大切か」をはっきりさせた人が、納得のいく結果にたどり着いているという点です。
ここから学べる判断軸を整理しておきましょう。
- 時間
明子さんのように相続税の期限があったり、健一さんのように次の住まいへの移り住みが決まっていたりする場合は、いつ売れるか読めない仲介よりも、引き渡し時期を自分でコントロールできる買取が向いています。売却の相談現場でも、「早く決めたいのに仲介で何か月も待たされて疲れてしまった」という声は本当によく耳にします。 - 手間と体力
内覧のたびの掃除や立ち会い、荷物の片付け、遠方からの往復——これらの負担が重いと感じるなら、現状のまま引き渡せてオンライン中心で手続きが進む買取が、心と体の負担をぐっと軽くしてくれます。 - 価格
時間と体力に余裕があり、少しでも高く売りたいなら仲介が選択肢になります。大切なのは、どちらか一方に決めつけず、両方の査定額と条件を並べて冷静に比べること。
ファイナンシャル・プランナーこの一手間が、築古マンションの売却で後悔しないための一番の近道です。まずは両方の見積もりを取ることから始めてみてください。
片付け不要の不動産買取！
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※お電話は平日のみの対応となります
築古マンション売却でよくある質問｜税金・住宅ローン・管理費の疑問
ここでは、築古マンションの売却でよく寄せられる素朴な疑問に、簡潔にお答えします。
築40年のマンションでも売れますか？
はい、築40年でも十分に売却は可能です。
実際に首都圏で成約する中古マンションの平均築年数は26年を超えており、それより古い物件も数多く取引されています。
なぜなら、価格を抑えたい買い手が立地や広さを優先して築古物件を選ぶ動きが強まっているからです。
ファイナンシャル・プランナーただし、旧耐震基準の物件は買い手がローンを組みにくい場合があるため、まずは管理状態と立地の強みを整理してみてください。
住宅ローンが残っていても築古マンションを売れますか？
はい、ローンが残っていても売却できます。
売却代金でローンを完済できれば問題ありません。
なぜなら、引き渡しと同時にローンを清算し、抵当権（金融機関が設定している担保）を外す手続きを行うのが一般的だからです。ただし、売却額がローン残高を下回る場合は差額の準備が必要になります。
ファイナンシャル・プランナーまずは金融機関で残高を、不動産会社で査定額を確認してみてください。
築古マンション売却で3,000万円特別控除は使えますか？
自分が住んでいたマンションを売る場合は使えます。
租税特別措置法にもとづく居住用財産の3,000万円特別控除により、売却益から3,000万円まで差し引けるため、多くの方は税金がかからないか大きく抑えられます。
ただし、相続した空き家に使える特例はマンション（区分所有建物）は対象外です。
ファイナンシャル・プランナーご自身の状況で使えるか、まずは税理士か税務署に確認してみてください。
売却前にリフォームは必要ですか？
いいえ、高額なリフォームは基本的に不要です。
かけた費用が売却価格に上乗せされるとは限らず、自分好みに手を入れたい買い手も多いためです。
なぜなら、築古物件を選ぶ層はリノベーション前提で購入するケースが少なくないからです。ただし仲介で売る場合は、数万円のハウスクリーニングで水回りの印象を整えると効果的です。
ファイナンシャル・プランナーまずは不動産会社に「今のままで売れるか」を聞いてみてください。
管理費や修繕積立金の滞納があると売却に影響しますか？
はい、滞納分は売却時に精算が必要になり、価格にも影響します。
なぜなら、管理費や修繕積立金の未払いは、原則として次の持ち主に引き継がれてしまうため、買い手が敬遠しやすいからです。
ただし、大規模修繕がきちんと行われ管理状態の良い物件は、築古でも高く評価されます。
ファイナンシャル・プランナーまずは管理組合に問い合わせて、滞納の有無と修繕の履歴を確認してみてください。
築古マンション売却で後悔しないために｜今日からできる第一歩
最後に、この記事の要点を3つに絞って整理します。
- 築古マンションは「古いから売れない」わけではない
地価は5年連続で上昇し、実際に売れているマンションの平均築年数は26年を超えています。土地の価値に支えられている今は、動くのに悪くないタイミングです。 - 仲介と買取を比べて選ぶ
急いで現金化したい、空き家の管理から解放されたい、古さや片付けに不安がある——そんな方には、最短2週間で現金化でき、残置物ありでも現状のまま買い取ってもらえる買取が心強い選択肢になります。 - 相続が絡む場合は名義変更と期限に注意する
2024年に相続登記が義務化され、相続税の納税期限は10か月と決まっています。早めの一歩が、余計な負担を防ぎます。
今日できる「5分のアクション」を一つご提案します。まずは、ご自宅の建築年月を確認してみてください。
分譲時のパンフレットや登記簿謄本、管理組合の資料などで分かります。
それが新耐震基準かどうかを知るだけで、売却の見通しがぐっと立てやすくなります。
ファイナンシャル・プランナーそして次の一歩として、不動産会社や司法書士、税理士といった専門家に「話を聞いてみるだけ」の相談をしてみましょう。一人で抱え込まず、大丈夫、一緒に整理していけば、必ず前に進めます。
