不動産売却の経費になるもの一覧｜見落としで損しない節税の全知識

この疑問を持ったとき、カギを握るのが「経費としてどこまで計上できるか」です。

不動産売却で利益が出ると、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

しかし、売却にかかった費用や購入時の費用を正しく経費に入れれば、課税される利益を小さくでき、結果として税金を大きく抑えられます。

この記事では、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP）として不動産売買の実務に携わってきた筆者が、「何が経費になるのか」「何が経費にならないのか」を、具体的な金額や事例を交えながら分かりやすく解説します。

「経費にできるもの」を正しく把握すれば、税金は大きく変わる

結論から言うと、不動産売却で「経費になるもの」を一つも見落とさずに計上するだけで、数十万円から場合によっては数百万円単位で税金が変わることがあります。

「不動産売却」とは

土地や建物を第三者に売って現金化する手続きのことです。

売却して利益（もうけ）が出ると、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。

ここで大切なのが「利益の計算方法」です。

利益は、「売った金額」から「買ったときにかかったお金（取得費）」と「売るときにかかったお金（譲渡費用）」を差し引いて計算します。

つまり、取得費と譲渡費用として計上できる経費が多ければ多いほど、課税される利益は小さくなり、税金も安くなるのです。

実は、仲介手数料以外にも、印紙税、測量費、建物の解体費用、さらには購入時のリフォーム費用まで、経費にできる項目は意外とたくさんあります。

逆に、「当然経費になるだろう」と思っていた固定資産税や引越し費用が経費にならないことを知らず、確定申告で慌てるケースも少なくありません。

状況別に、まず押さえておきたいポイントを整理します。

ただし、この特例と経費の計上は別の話ですので、特例を使ったうえで残った利益に対して経費が活きてきます。

確定申告で経費の入れ忘れがあっても、税務署から「この費用も計上できますよ」とは教えてくれません。

申告書に記載された内容がそのまま受理されるため、自分で把握して漏れなく計上する必要があります。

宅地建物取引業法の規定では仲介手数料に上限が定められていますが、その上限いっぱいを支払うケースが大半ですので、仲介手数料だけでも数十万円の経費になります。

「何が経費にできるのか」を事前に知っておくことが、確定申告で損しないための一番の備えです。

公的データが示す「経費計上で差がつく」リアルな税金事情

経費を正確に計上するかどうかで、支払う税金に大きな差が生まれます。

ここでは、公的なデータを使いながら「なぜ今、経費の把握がこれほど重要なのか」を具体的に見ていきましょう。

譲渡所得の計算式を「家計簿」感覚で理解しよう

譲渡所得とは、不動産を売って得た利益のことです。

計算式はシンプルで、「家計簿の収支」と同じ発想で考えることができます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

たとえば、3,000万円で家を売った場合、購入時に2,000万円かかり（取得費）、売却時に150万円の費用がかかった（譲渡費用）なら、利益は850万円です。

ここにマイホームの3,000万円特別控除を使えば、利益はゼロになり、税金はかかりません。

しかし、もし取得費の内訳をきちんと証明できず、「概算取得費」——売却価格の5％——で計算することになったらどうでしょう。

3,000万円の5％は150万円です。
同じ家を売っても、取得費が2,000万円から150万円に減ってしまうため、利益は2,700万円にになってしまいます。

特別控除を使っても利益は消えません。

国税庁のタックスアンサー（No.3258）では、取得費が不明な場合は「収入金額の5%相当額」を概算取得費として計算できるとされています。

出典：国税庁「取得費が分からないとき」

所有期間5年・10年で税率はこんなに変わる

家を売って利益が出たときにかかる税金の割合（税率）は、その家を何年持っていたかで大きく変わります。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかが、最初の分かれ目です。

国税庁の規定によると、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合、税率は所得税30.63％＋住民税9％で合計約39.63％です。

一方、5年を超える「長期譲渡所得」では、所得税15.315％＋住民税5％で合計約20.315％まで下がります。

出典：国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

あの通知書に書かれている「取得年月日」を見れば、自分がどちらの税率に該当するかが分かります。

税率が約39％か約20％かで、同じ利益でも支払う税金は倍近く違います。

具体的な数字で見てみましょう。

たとえば譲渡所得が500万円の場合、短期譲渡所得なら税額は約198万円ですが、長期譲渡所得なら約101万円と、差額は約97万円にもなります。

同じ利益でも、所有期間と経費の計上次第でこれほどの差が生まれるのです。

この500万円の譲渡所得を「経費の計上」によって400万円に圧縮できれば、長期の場合で税額はさらに約20万円下がって約81万円になります。

さらに、10年を超えて持っていたマイホームを売る場合には、租税特別措置法第31条の3に基づく「軽減税率の特例」が使えます。

利益のうち6,000万円以下の部分は税率が約14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）に下がります。

出典：国税庁「10年超所有の軽減税率特例」

不動産価格は上昇中——売却益が出やすい今こそ経費の把握が重要

国土交通省が公表する「不動産価格指数」の最新データ（2025年9月分）を見ると、全国の住宅総合指数は145.4となっています。

これは2010年の平均価格を100とした指数ですから、この十数年で住宅価格が4割以上上がっていることを意味します。

なかでもマンション（区分所有）は222.2と、2010年の2倍以上の水準です。

出典：国土交通省「不動産価格指数」

たとえば、15年前にご自宅を2,500万円で購入した方が、今3,500万円で売れたとします。

差額の1,000万円が丸ごと利益になるわけではありませんが、経費を正しく計上しなければ、思いのほか大きな税金がかかる可能性があります。

また、総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年4月公表）によると、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を記録しました。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

空き家を放置すると、2023年12月に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、固定資産税の優遇が外れて税額が最大6倍になるリスクもあります。

つまり、不動産価格が高い今は売却益が出やすい一方、空き家を持ち続けるコストは年々大きくなっています。

管理されていない空き家は、景観の悪化や倒壊のリスクだけでなく、近隣住民とのトラブルの原因にもなりかねません。

さらに、令和6年地価公示（2024年3月公表）では、全国の住宅地の地価が前年比＋2.0％と3年連続で上昇しました。

地方圏でも「地方四市」（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）では大きな上昇が続いています。

出典：国土交通省「令和6年地価公示」

ご自宅の近所で最近見かけた「売物件」のチラシの価格が、数年前より高いと感じたことはありませんか。

その実感は、データでも裏付けられているのです。

確定申告で「経費になるもの」完全チェックリスト

不動産売却の経費は、大きく「取得費（買ったときの費用）」と「譲渡費用（売ったときの費用）」の2種類に分かれます。

ここでは、それぞれに含まれる費用を具体的に確認しましょう。

取得費として認められる主な費用

「取得費」とは

売却した不動産を手に入れるためにかかった費用のことです。

国税庁の規定では、以下のような費用が取得費として認められています。

たとえば、15年前に300万円かけてキッチンと浴室をリフォームした場合、その費用は建物の取得費に加算できます（ただし減価償却分の差し引きが必要です）。

リフォームの領収書が残っていれば、しっかり計上しましょう。

出典：国税庁「建物の取得費（減価償却）」

譲渡費用として認められる主な費用

譲渡費用として認められる主な費用は、以下の4つです。

このほか、「賃貸として運用していた物件の入居者に支払った立退料」や「売買契約後に買い手を変更したときの違約金」「地主に支払った名義書換料」なども、譲渡費用として認められるケースがあります。

出典：国税庁「譲渡費用となるもの」

「経費にできそうでできない」要注意の費用

確定申告の現場で「これは経費になりませんよ」と伝えると、驚かれることが多い項目があります。

ちなみに、「税理士に確定申告を依頼した費用」も、売却自体のための費用ではなく申告のための費用であるため、譲渡費用にはなりません。

ただし、事業所得がある方は事業の経費として別途計上できる可能性があるので、確認してください。

購入時の領収書がない場合の対処法

「何十年も前に家を買ったから、領収書なんてもう残っていない」——実際に売却された方からは、このお悩みが非常に多く寄せられます。

まず確認していただきたいのが、購入時の「売買契約書」です。

契約書が残っていれば、そこに記載された売買代金が取得費の根拠になります。

売買契約書も見つからない場合は、以下の書類が手掛かりになります。

法務局「登記事項証明書オンライン請求」

それでも取得費を証明する書類が一切見つからない場合は、「概算取得費」として売却価格の5％を使うことになります。

たとえば3,000万円で売った場合は150万円しか取得費として計上できません。

実際に数千万円で買った家であっても、書類がなければ5%でしか認められないのです。

ここで知っておいていただきたいのが、「建物の取得費を推計する方法」です。

国税庁は、建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）と建築年に応じた「建物の標準的な建築価額表」を公表しており、これで建築当時の建物価額を推計できる場合があります。

経費の計上で明暗が分かれた——2つのリアルな事例

ここまで制度の解説を読んできて、「頭では分かったけど、実際のケースだとどうなるの？」と感じている方も多いと思います。

実際の売却現場をもとにした事例で、経費計上の大切さをイメージしてみましょう。

2つの事例から学ぶ「経費計上の明暗を分けたポイント」

この二つの事例からわかるのは、以下の2点でした。

Aさんの成功の要因は3つあります。購入時の売買契約書を保管していたこと、リフォーム費用の領収書が残っていたこと、そして税理士に相談して「取得費加算の特例」まで活用できたことです。

一方、Bさんは書類を処分してしまったために概算取得費しか使えず、実質的に数百万円の損をしてしまいました。

ここから導き出せる教訓は明確です。

売却の予定があるかないかにかかわらず、不動産に関する書類は「捨てない」が鉄則です。

相続で不動産を引き継いだ場合は、被相続人の書類を遺品整理の際に丁寧に確認することも忘れないでください。

売買契約書、領収書、登記関連書類、リフォーム工事の明細書——これらを一つのファイルにまとめて保管しておくだけで、将来の確定申告で自分を守ることができます。

不動産売却の経費に関するよくある質問

まとめ——経費の「見える化」が、損しない売却の第一歩

この記事でお伝えしたかったことは、3つに集約できます。

「今すぐ5分でできること」として、まずは不動産の購入時の書類を探してみてください。

売買契約書、仲介手数料の領収書、リフォーム工事の領収書、登記費用の明細——これらが見つかれば、それだけで将来の確定申告の準備は大きく前進します。

もし「自分のケースでは何が経費になるのか分からない」「相続した不動産の売却を考えているけど、何から手をつけていいか分からない」という方は、不動産会社や税理士などの専門家に相談してみてください。