そろそろ実家を売りたいけど、いくら手元に残るんだろう？
逆に、こっちが払うお金ってどのくらいかかるの？
実は2024年7月、低い価格の空き家などについて不動産会社に払う手数料のルールが6年ぶりに見直されるなど、費用に関する仕組みは少しずつ変わっています。
結論から言えば、不動産売却でかかる費用の目安は売却価格のおよそ4〜6％。
さらに、マイホームなら税金がほぼゼロになる制度もあります。
この記事では、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP）として不動産売買の現場に携わってきた筆者が、不動産売却にかかる費用や内訳と手取り計算を丁寧に解説します。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却にかかる費用について詳しく知りたい方こそ、ご参考ください！
- 不動産売却でかかる費用の全体像（まず何を把握すればいいか）
- 8つの費用それぞれの目安と計算方法（仲介手数料・税金・登記など）
- 費用を大きく減らす特例と、仲介・買取の選び方の違い
- 相続・空き家・住宅ローンが残るケースの注意点と期限
- 古い家・残置物・手続きの不安を解消する進め方
不動産売却の費用は「売却価格の4〜6％」が目安。まずここだけ押さえれば大丈夫
不動産売却でかかる費用の合計は、ざっくり売却価格の4〜6％が目安です。
ファイナンシャル・プランナー不動産会社に払う仲介手数料・各種の税金・名義変更などの手続き費用をまとめたものです。
たとえば3,000万円で家が売れた場合、費用の合計はおおよそ120万〜180万円だね！
この中で大きな割合を占めるのは不動産会社へ払う仲介手数料です。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決められています。
売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額です。
ファイナンシャル・プランナーたとえば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は約106万円（税込）です。
不動産会社が直接買い取る「買取」の場合、仲介業者を通さないから仲介手数料は発生しないよ！
また、マイホームの売却なら税金は「3,000万円特別控除」でゼロになることが多いです。
ただし、この控除を受けるためには確定申告が必須だよ！
公的データで見る今の不動産市場と、費用が変わった2つの制度
今の不動産市場は土地の価格が上がっている一方、空き家は過去最多に増えています。
「高く売れるうちに」「管理の負担が増える前に」という意味で、売却を考えるには良い環境が整いつつあります。
ここでは3つの公的データを通じて、なぜ今この情報が大切なのかを一緒に確認していきましょう。
土地の価格は4年連続で上昇中。「売り時」の追い風が吹いている
国土交通省が2026年3月に公表した「令和8年地価公示」によると、全国の全用途平均の地価は前年比2.8％上昇しました。
住宅地に限っても5年連続で上昇しており、全国31都道府県で住宅地の地価が上がっています。
ファイナンシャル・プランナー「いつか売ろう」と思っている家がある方にとって、今は値段の面で追い風が吹いています！
まずは自分の家が今いくらで売れるか知ることが、損をしないための第一歩になります。
空き家は過去最多の900万戸。放置するほど費用はかさんでいく
務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多を更新しました。
前回調査（2018年）から50万戸以上増えているね…
賃貸や売却などの目的がなく「そのまま放置されている空き家」が385万戸に達している点に注意！
空き家率も13.8％と過去最高で、1993年からの30年間で空き家の数はおよそ2倍に増えています。
さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）では、管理が不十分な空き家に対する行政の指導が強化されました。
ファイナンシャル・プランナーまだ需要があるうちに動いておくことが、将来の管理負担と費用から自分を守ることにつながります。
仲介手数料の上限が33万円に。相続登記の義務化で「放置」もできなくなった
2024年7月に、売買価格が800万円以下の物件について、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限が最大33万円（税込）に見直されました。
ファイナンシャル・プランナーそれまで特例の対象は400万円以下に限られ、上限も19.8万円でしたから6年ぶりの大きな改正です。
これは安い物件を不動産会社が扱いやすくするための見直しで、低価格の空き家を「相手にしてもらえない」状況を防ぐ狙いがあります。
これまで売りにくかった地方の空き家でも相談に乗ってくれる会社が増えたんだ！
2024年4月の法改正（不動産登記法）により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行うことが義務化されました。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。
2024年4月より前に発生した相続にも適用されるので要注意！
売却を考えているなら、相続登記と売却準備を同時に進めるのが効率的！
相続登記をしていないと、売却したくても法律上は売ることができません。
ファイナンシャル・プランナー何年も前に親から相続した実家の名義変更をまだしていない場合も、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。
不動産売却でかかる8つの費用の内訳と計算方法
不動産売却の費用は大きく「仲介手数料」「税金」「手続き費用」「片付け・引っ越し費用」の4グループに分けられます。
中でも仲介手数料が最大の出費になることがほとんどなので、まずはここを正しく理解することが節約への近道です。
仲介手数料は多くの場合いちばん大きい費用。上限額の計算式を覚えよう
金額には法律で上限が決められています。
売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額です。
ファイナンシャル・プランナーただし、法律の範囲内であれば不動産会社と相談して金額を抑えられる余地もあります。
仲介手数料を払うタイミングは、契約時に半額、引き渡し時に残り半額とすることが多いよ。
印紙税・登記費用・抵当権抹消費用は「書類と名義」にかかるお金
家を売るときには、契約書や名義変更にもお金がかかります。
- 「印紙税」
売買契約書に貼る収入印紙の代金で、売却価格が1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（軽減措置適用時）。 - 「抵当権の抹消登記にかかる登録免許税」
不動産1つにつき1,000円で、司法書士への報酬が1万〜2万円程度かかります。 - 「測定費用」
境界が確定していない土地の場合は、測量費用が30万〜80万円ほど必要になることもあります。
ファイナンシャル・プランナー境界が確定しているのであれば、測定費用はかかりません。
何百万円もかかることはなさそうだね！
譲渡所得税は「売って利益が出たとき」の税金。所有期間で税率が変わる
売却の費用で多くの方が気にされるのが、譲渡所得税です。
ファイナンシャル・プランナー大切なのは、売れた金額すべてにかかるのではなく、「もうけた分」にだけかかるという点です。
税率は、その家を何年持っていたかで大きく変わります。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」で税率は20.315％、5年以下なら「短期譲渡所得」で39.63％と、ほぼ2倍の差が出ます。
売るタイミング次第で、手取りが大きく変わるということか…
ファイナンシャル・プランナー利益が出ても「3,000万円特別控除」を使えば税金がゼロになることが多いので、事前に相談してみましょう！
測量・解体・片付け・引っ越しなど、状況によってかかるその他の費用
最後に、物件や状況によって発生する費用をまとめます。
- 室内をきれいにするハウスクリーニング費用（数万〜十数万円）
- 引っ越し代
- 相続した実家でよく問題になる残置物（家具や荷物）の処分費用
ファイナンシャル・プランナー不動産売却のご相談現場では、「家の中が荷物でいっぱいで片付けを考えるだけで気が重い…」という声をとても多くいただきます。
ただし、不動産会社が直接買い取る「買取」であれば、残置物がある状態のまま現状で買い取ってもらえることが多いのです。
解体や大がかりな片付けをしなくて済むから、その費用も手間も丸ごと省けるね！
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不動産売却の費用を賢く抑えるコツと、仲介・買取の選び方
費用を抑える最大のポイントは「税金の特例を使うこと」と「自分に合った売り方を選ぶこと」の2つです。
ここでは、明日から実際にできることを具体的に見ていきましょう。
3,000万円特別控除をはじめとする特例で、税金を大きく減らす
まず取り組みたいのが、税金の特例の活用です。
「3,000万円特別控除（居住用財産の特別控除）」を使うことにより、多くのマイホーム売却では譲渡所得税がゼロになります。
相続した空き家にも、同じく3,000万円まで利益から差し引ける特例があります。
一定の条件を満たした「相続した空き家」を売る場合に使える制度で、こちらも譲渡所得税の負担を大きく軽くしてくれます。
ファイナンシャル・プランナー早めに税理士や司法書士に確認することをおすすめします。
仲介と買取、費用の面でどちらが得かを冷静に比べる
不動産の売り方には大きく「仲介」と「買取」の2つがあります。
不動産会社は広告を出したり内覧を手配したり、買いたい人とあなたの間に立って交渉を進めてくれます。
市場価格（いわゆる「相場」）に近い金額で売れる可能性が高い一方で、買い手が見つかるまでに3か月〜半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。
買い手を探す必要がないため、早ければ2週間ほどで現金化できます。
仲介手数料もかかりません！
ただし、買取価格は仲介で売る場合の相場の7〜8割程度になることが一般的です。
さらに買取では、売った後に建物の欠陥が見つかったときに売主が負う「契約不適合責任」を免除してもらえることが多いのも安心材料です。
ファイナンシャル・プランナー少しでも高く売りたく、時間に余裕があるなら仲介。
手数料や手間を抑え、早く確実に現金化したいなら買取、がベストです！
古い家・残置物・体力の不安をなくす、3ステップの進め方
最後に、「何から始めればいいか分からない」という方のために、具体的な進め方をステップでお伝えします。
法務局のオンラインサービスを使えば、登記事項証明書（登記簿謄本）を手数料500円ほどで取り寄せられます。
届いた書類で、土地の面積、建物の構造、住宅ローンの抵当権が残っているかどうかが分かるよ！
同時に、「不動産情報ライブラリ」で過去の成約価格を確認できるので、活用してみましょう。
必要書類の準備も、この段階で始めておくとスムーズです。
- 登記済権利証（登記識別情報通知）
- 本人確認書類
- 実印と印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
- 固定資産税の納税通知書（または固定資産評価証明書）
- 収入印紙
- 建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合）
- 土地の測量図や境界確認書（土地・一戸建ての場合）
ファイナンシャル・プランナーこの間に買い手は住宅ローンの本審査を進め、売主は引っ越しの準備を進めます。
売却準備をより詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
準備ができたら、不動産会社に査定を依頼します。
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
「不動産会社に相談すると、しつこく営業されるのでは…」と心配される方も多いですが、最近は「まず話を聞くだけでOK」「その場で契約を迫ることはしません」というスタンスの会社が増えています。
- 登記済権利証（登記識別情報通知）
- 固定資産税の納税通知書
- 土地の測量図や建物の間取り図
- 物件を購入したときの売買契約書や重要事項説明書
- 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード）
担当者が自宅まで来てくれるサービスもあって、店舗に出向く体力的な負担もかからないよ！
ファイナンシャル・プランナーご家族と一緒に話を聞くこともできるので、一人で判断するプレッシャーを感じる必要はありません。
査定額を少しでも上げるための準備について、詳しくはこちらをご覧ください。
不動産売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法が存在します。
売却にかかる期間は、仲介の場合で平均3〜6か月が目安だよ！
不動産会社は広告を出したり内覧を手配したり、買いたい人とあなたの間に立って交渉を進めてくれます。
市場価格（いわゆる「相場」）に近い金額で売れる可能性が高い一方で、買い手が見つかるまでに3か月〜半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。
仲介を頼むときは「媒介契約」という契約を結びます。
- 複数の会社に同時にお願いできるタイプ（一般媒介）
- 1社だけにお願いするタイプ（専任媒介・専属専任媒介）
ファイナンシャル・プランナー一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できるのがメリットです。
専任媒介契約は1社だけに依頼するから、その会社が責任をもって販売活動に取り組んでくれるよ！
一方、買取であれば最短2週間〜1か月ほどで現金化できるケースもあります。
相続税の申告期限が迫っている方や、とにかく早く手放したい方に向いています。
買取では仲介手数料がかからないことも多いから安心ね！
不動産売却の費用にまつわる2つの事例
費用で得をするか損をするかは「全体像を知って早めに動いたかどうか」で決まります。
ここでは、相続をきっかけに売却した2つの事例を通じて、自分ごととしてイメージしてみてください。
事例1：相続した実家を「買取」で手放し、費用も手間も抑えられた事例
- 東京近郊で会社員をする佐藤さん（52歳・既婚・子ども2人）
- 地方で一人暮らしをしていたお父様を亡くし、築40年の実家を相続
- 住む予定はなく、年に数回の草刈りと台風のたびの様子見が気がかり
正直、毎年の固定資産税よりも、あの家の管理が心の負担で…
さらに相続登記の義務化を知り、不安は大きくなります。
3年以内に名義を変えないと過料がかかるって本当か？
でも、あんな古い家、買い手なんてつくのかな…
家の中には両親の家具や荷物がそのまま残っており、片付けを想像するだけで気が重くなったといいます。
まずは、相続に詳しい不動産会社2社に査定を依頼。
妻と2人で、話を聞くことができました。
その場で契約を迫られるかと身構えていたけれど、まず話を聞くだけでいいと言われてほっとしました。
最終的に佐藤さんが選んだのは、不動産会社が直接買い取る方法でした。
仲介手数料がかからず、残置物もそのままの状態で買い取ってもらえたため、片付けや解体の費用も発生しませんでした。
相続登記は司法書士に任せ、譲渡所得についても相続空き家の特例が使えたため、税金の負担もごくわずかで済みました。
「もっと早く相談すればよかった、というのが正直な気持ちです」と佐藤さんは振り返ります。
「費用も手間も、思っていたほどかからなかった。何より、あの家のことを毎週末気にしなくてよくなったのが大きいです」。
あれだけ悩んだ荷物を、自分で処分しなくてよかったのが何よりありがたかった。
費用も手間も思っていたほどかからなかったし、早く相談すればよかったです！
事例2：仲介で焦って値下げを重ね、危うく損をしかけた事例
- 地方都市にお住まいの田中さん（68歳・年金生活・夫婦二人暮らし）
- 相続税の納税資金をつくるため、相続した土地付きの家を急いで売りたい
- 「とにかく早く現金にしないと」と焦っていた
とにかく早く現金化しなければ…
田中さんは最初、できるだけ高く売りたいと考え、仲介で売り出しました。
しかし築年数が古く、なかなか買い手が現れません。
半年経っても問い合わせが数件だけ。期限はどんどん近づいてくる…
焦った田中さんは価格を何度も下げ、当初の希望から大きく値引きすることになりました。
転機になったのは、知人から「買取という方法もある」と聞いたことでした。
改めて買取を扱う会社に相談したところ、買主を探す必要がないため、相談から短期間で引き渡しまで進められると分かりました。
仲介手数料もかからず、納税期限にも余裕を持って間に合わせることができたのです。
もし最初から仲介と買取の違いを知っていたら、あんなに値下げを重ねずに済んだかもしれない。
急いでいるなら、仲介と買取で最初に両方を比べておくべきでした…
不動産売却の費用に関するよくある質問
不動産売却にかかる費用は、全部でいくらくらいですか？
目安は売却価格のおよそ4〜6％です。
ファイナンシャル・プランナーたとえば3,000万円で売れた場合、120万〜180万円程度が目安になります。
大半を占めるのは、仲介手数料です。
ただし、不動産会社が直接買い取る買取を選べば仲介手数料はかからず、費用を大きく抑えられます。
まずは査定を受けて、売却価格の見込みから費用を逆算してみよう！
築年数が古い家でも売れますか？リフォームは必要ですか？
築年数が古くても売却は可能です。
ファイナンシャル・プランナー基本的に、売却前の大規模なリフォームは不要です。
費用をかけてリフォームしても、その分をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
むしろ、掃除や片付けを丁寧に行い、「きちんと管理されている」という印象を与えるほうが効果的です。
築年数が古い物件を残置物ありでも買い取ってくれる買取専門の会社もあるよ！
住宅ローンが残っていても家を売ることはできますか？
はい、ローンが残っていても売却は可能です。
売却代金でローンを完済できれば、引渡しと同時に抵当権を抹消して手続きが進みます。
ただし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で補う必要があります。
ファイナンシャル・プランナーまずは不動産会社の査定額と、金融機関でのローン残高を確認してみてください。
相続した家を売るとき、譲渡所得税の確定申告で注意することはありますか？
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
ファイナンシャル・プランナー給与や年金の所得とは切り離して税率が決まります。
- 確定申告書（第一表・第二表・第三表の分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 売却時の売買契約書のコピー
- 購入時の売買契約書のコピー
- 仲介手数料や印紙税など売却にかかった費用の領収書
- 売却した物件の登記事項証明書
ファイナンシャル・プランナー確定申告の時期には、税務署で無料相談会開催されるので利用するのも手です。
相続した不動産は、すぐに売らないといけませんか？
すぐに売る義務はありませんが、名義変更（相続登記）は3年以内に行う必要があります。
なぜなら、2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になるからです。
2024年4月より前に発生した相続にも適用されるので要注意！
ファイナンシャル・プランナー何年も前に親から相続した実家の名義変更をまだしていない場合も、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。
片付け不要の不動産買取！
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まとめ：費用の全体像をつかめば、不動産売却はもっと安心して進められる
この記事のポイントを3つにまとめます。
- 費用の合計は売却価格のおよそ4〜6％が目安
- イホームや相続した空き家には3,000万円特別控除という心強い制度がある
- 相続登記の義務化や空き家の増加を踏まえると、早めに動くほど費用も手間も少なくて済む
「自分のケースではどうなるの？」と具体的に知りたくなったら、まずは不動産会社の査定から始めましょう。
迷ったときこそ、プロに相談してみてね！
