相続した実家が、細い通路の奥にある“旗竿地”。これって、そもそも売れるのかな？
そんな不安を抱えていませんか。
ファイナンシャル・プランナー結論からお伝えすると、旗竿地は「売れない土地」ではなく、「売り方を選べば、ちゃんと現金にできる土地」です。
2024年4月には相続した家の登記が義務になり、放置しづらい時代にもなりました。
この記事では、宅地建物取引士として売買の現場に立つ筆者が、旗竿地が敬遠される理由から、明日からできる具体的な売却の一歩までを、やさしい言葉で整理してお伝えします。
旗竿地が売れないは思い込み？まず押さえたい結論と方向性
結論からお伝えします。
旗竿地は「売れない土地」ではありません。正しくは「整形地よりも工夫が必要な土地」であり、悩みの中身を分けて考えれば、あなたに合った売り方が必ず見つかります。
まずはこの章だけで全体像がつかめるよう、要点をまとめてお伝えします。
ファイナンシャル・プランナー筆者は宅地建物取引士として不動産売買の実務に携わり、相続診断士として相続がらみの土地の相談にも数多く向き合ってきました。
その経験からお伝えすると、旗竿地の売却で立ち止まってしまう方の多くは、「売れない」のではなく「どこから手をつければいいか分からない」だけ、というのが実感です。
そもそも旗竿地とは？竿のついた旗のような形の土地のこと
細い通路の部分を「竿（さお）」、奥の四角い部分を「旗」に見立てて、この名前がついています。
不動産の世界では「敷地延長」や「敷延（しきえん）」と呼ぶこともあります。
こうした形になるのには理由があります。
もともと広かった一つの土地を、兄弟で分けたり、複数の区画に分譲したりする際、道路に面した手前側と、奥まった側に分けると、奥の区画は「通路でしか道路につながらない」形になります。
これが旗竿地の正体です。
決して珍しいものではなく、住宅が密集する都市部ではごく身近にある形状です。
「売れない」の正体は3つの悩みに分けると見えてくる
旗竿地が「売れない」と感じる原因は、大きく3つの悩みに分けられます。
ここを切り分けると、取るべき方向性がはっきりします。
- 相続したけれど住む予定がない
この場合は、放置による固定資産税や管理の負担を止めることが第一で、スピード重視なら買取という選択肢が力を発揮します。 - 相続税の納税期限が迫っている
相続税は原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に納める必要があるため、確実に現金化できる方法を選ぶことが大切です。 - 古くて再建築が難しそうで、そもそも買い手がつくか不安
ここは接道の状況を確認し、必要に応じて隣地との交渉や、現状のまま買い取ってもらう方法を検討します。
たとえば、同じ「旗竿地を相続した」という状況でも、住宅ローンの残債があるのか、兄弟で分ける必要があるのか、納税の期限が近いのかによって、優先すべきことは変わります。
ファイナンシャル・プランナーだからこそ、まず自分がどのタイプの悩みに当てはまるのかを見きわめることが、遠回りに見えて一番の近道になります。
いずれの悩みも、共通する第一歩は「自分の土地が今どういう状態か」を書類で正しく知ることです。
感覚で「売れないだろう」と決めつける前に、事実を確認することが大事だね！
それだけで、選べる道はぐっと広がります。
次の章では、なぜ今このタイミングで動くのが賢いのかを、公的なデータで見ていきましょう。
公的データで見る旗竿地の売却事情｜今が動きどきの理由
結論からお伝えすると、今は旗竿地を含めた土地の売却にとって、決して悪くないタイミングです。
空き家が急増して「放置のリスク」が高まる一方で、土地の値段そのものは上がり続けているからです。
ここでは3つの公的データを手がかりに、「なぜ今、動くと得なのか」を読み解いていきます。
全国の空き家は900万戸超え｜放置が生む負担のリアル
まず知っておきたいのが、空き家の数です。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年9月公表）によると、全国の空き家は900万2千戸となり、過去最多を更新しました。
住宅全体に占める空き家の割合（空き家率）も13.8％と、これまでで最も高くなっています。
数字だけ見るとピンと来ないかもしれません。
日常の風景に置き換えてみましょう。
あなたの家の並びを10軒思い浮かべてみてください。
そのうち1軒以上が、今や「誰も住んでいない家」という計算になります。
しかも同じ調査では、そのうち一戸建ての空き家が352万3千戸を占めています。
つまり空き家問題は、マンションの一室ではなく、まさに「相続した実家のような一戸建て」で起きているのです。
さらに気になるのが、その中身です。
同調査によると、賃貸にも売却にも別荘にも使われていない「利用目的のない空き家」は385万6千戸にのぼり、5年前より約37万戸も増えました。
ファイナンシャル・プランナーこれは、貸すあても売るあてもないまま、ただ持ち続けられている家がそれだけ多い、ということを意味します。
相続した実家がまさにこの状態、という方も少なくないでしょう。
これは「早く動いた方がいい」というサインです。
空き家を持ち続けている限り、固定資産税は毎年かかり続け、草刈りや近隣への対応、防犯の心配も終わりません。
旗竿地の場合、奥まっていて人目につきにくいぶん、不法投棄やちょっとした侵入といった防犯面の不安がつきまとうこともあります。
ファイナンシャル・プランナー実際、相続の相談現場では「気づいたら草が伸びて、近所から連絡が来てしまった」「遠方に住んでいて年に一度見に行くのがやっと」という声をよくいただきます。
放置の負担を止めるという意味でも、売却を前向きに考える価値は十分にあるね！
地価は4年連続で上昇中｜「売り時」を逃さないために
次に見ておきたいのが、土地の値段の動きです。
国土交通省の「令和7年地価公示」（2025年3月公表・全国約26,000地点）によると、全国の土地の平均価格は前年より2.7％上がり、4年連続の上昇となりました。
この上昇幅は、いわゆるバブル崩壊後で最も大きいものです。
ファイナンシャル・プランナーここでも日常の風景に置き換えてみましょう。ご近所に貼り出される「売地」の看板や、ポストに入る不動産のチラシを思い浮かべてください。
あのチラシの価格が、この4年間じわじわと上がってきた、ということです。
しかも上昇率は2022年が0.6％、2023年が1.6％、2024年が2.3％、2025年が2.7％と、年を追うごとに勢いを増しています。住宅地に限っても2.1％の上昇です。
つまり、「旗竿地だから安くなる」という不安はあっても、土地の値段そのものは追い風が吹いている状況なのです。
もちろん地方と都市部で差はありますが、「上がっているうちに、市場が元気なうちに売る」という判断は、決して的外れではありません。
値段が動いている今こそ、まずは自分の土地がいくらになりそうかを知っておく意味があります。
相続登記が義務になった今｜「とりあえず放置」ができない時代
3つ目に、制度の変化です。
2024年4月から、相続した不動産の登記（名義変更）が義務になりました。
これは「相続登記義務化」と呼ばれ、不動産登記法の改正によって始まった制度です。
相続で土地や建物を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしないと、正当な理由がない限り、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
これが意味するのは、「相続した旗竿地を、名義もそのままに、とりあえず放っておく」という選択が、これまで以上に難しくなったということです。
あわせて、2023年12月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、管理が不十分な空き家は固定資産税の優遇（住宅用地の特例）から外される仕組みも強まりました。
放置すると、翌年から税金が跳ね上がるケースも出てきます。
こう聞くと不安になるかもしれませんが、見方を変えれば「今きちんと向き合えば、余計な出費や手間を防げる」ということでもあります。
ファイナンシャル・プランナー名義変更は司法書士に依頼すれば代行してもらえますし、売却とあわせて進めれば手続きは一度で済みます。
制度が変わった今だからこそ、早めに整理しておくと、あとがぐっと楽になるね！
旗竿地をスムーズに売る方法｜明日からできる5つのステップ
結論からお伝えすると、旗竿地の売却は「登記の確認 → 接道のチェック → 売り方の決定 → 査定 → 価値を上げる交渉」という順番で進めれば、迷わず前に進めます。
ここでは、明日から実際に手を動かせるレベルまで、具体的な手順に落とし込んでお伝えします。
まずは登記簿を取り寄せ、土地の正体を知る
最初の一歩は、自分の土地の基本情報を書類で確認することです。
ご自宅の登記簿謄本（正式には登記事項証明書）を、法務局のオンラインサービスで取り寄せてみてください。
パソコンやスマホから申請でき、手数料は500円ほど。
所要時間は入力だけなら10分程度で、後日、土地の面積・地番・建物の構造などが記載された書類が届きます。
なぜこれが必要かというと、売却に必要な基本情報が、この1枚でほぼ分かるからです。
特に旗竿地の場合、竿（通路）の部分が自分の土地なのか、それとも隣と共有する私道なのかで、売却の進め方が変わります。
ファイナンシャル・プランナー手元にある固定資産税の通知書とあわせて確認すると、より正確です。
書類をそろえるのは面倒に感じるかもしれませんが、ここが土台になります。
まず1つ、登記事項証明書の取得から始めてみよう！
再建築できるか？接道義務とセットバックを確認する
次に確認したいのが、「その土地に、もう一度家を建てられるか」という点です。
ここが旗竿地の売れやすさを大きく左右します。
建築基準法では、「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していないと、原則として建物を建てられない」という接道義務というルールがあります。
旗竿地は竿の部分（間口）が狭いことが多く、この2メートルを満たしているかどうかが最初の分かれ道になります。
もし間口が2メートル未満だと、そのままでは建て替えができない「再建築不可物件」として扱われ、買い手が限られてしまいます。
ただし、あきらめる必要はありません。
前面道路の幅が4メートルに満たない場合は、道路の中心線から2メートル下がった位置まで敷地を後退させる「セットバック」を行うことで、建築が認められるケースがあります。
ファイナンシャル・プランナー所要時間や費用は状況によりますが、まずは市区町村の建築指導課に土地の場所を伝えて確認するのが確実です。
この確認は無料でできることがほとんどだから、査定を頼む前にやっておくと話が早く進むよ！
仲介と買取、どちらが向いている？売り方の選び方
売り方には大きく2つあります。1つは、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」。
もう1つは、不動産会社そのものに直接買ってもらう「買取」です。それぞれに向き・不向きがあります。
- 仲介
時間をかけてじっくり買い手を探すぶん、高く売れる可能性があるのが利点です。
一方で、いつ売れるか読めないという不安があります。特に旗竿地は買い手が限られやすいため、「半年たっても問い合わせがない」というケースも珍しくありません。 - 買取
買い手を探す必要がないため、相談から最短2週間ほどで現金化できるのが大きな強みです。
相続税の申告期限（10か月）が迫っているケースや、「とにかく早く手放したい」という方に向いています。
さらに、直接買い取ってもらう場合は仲介手数料がかからないこと、そして「売った後に欠陥が見つかっても売主が責任を負わなくてよい」契約(契約不適合責任の免責)にできることが多いのも安心材料です。
ファイナンシャル・プランナーこれは、古い家の欠陥を心配せずに売れるということ。
実際、こうした買取に対応し、古家や残置物(家に残った家具や荷物)がそのままの状態でも現状のまま買い取ってくれる不動産会社もあります。
「片付けが大変」「売った後に修繕費を請求されたら困る」という不安を抱えている方には、有力な選択肢になるね！
査定を依頼し、旗竿地に強い不動産会社を選ぶ
売り方の方向性が見えたら、査定を依頼します。
多くの場合無料です。ここで大切なのが、会社選びです。
旗竿地は形が特殊なぶん、扱い慣れているかどうかで提案の質が大きく変わります。売却実績の中に、旗竿地や再建築不可、敷地延長といった土地が含まれているかを確認してみてください。
査定を頼む方法には、複数の会社にまとめて依頼できる一括査定と、1社ずつ相談する個別相談があります。
相場感をつかむには一括査定が便利ですが、旗竿地のように事情のある土地は、形状や接道の状況を丁寧に見てくれる会社と個別に話す方が、納得のいく提案を受けやすい傾向があります。
数社の金額を比べつつ、最終的には「旗竿地を分かっている担当者かどうか」で選ぶのがおすすめです。
ファイナンシャル・プランナー「不動産会社に相談するのは敷居が高い」「しつこい営業をされそう」と身構える方も多いと思います。
ここで知っておいてほしいのが、無理な売り込みをせず、担当者がご自宅まで訪問して物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれる会社もある、ということです。
その場で契約を迫ることはなく、「まず話を聞いてみるだけ」でも構いませんし、家族に同席してもらうこともできます。
「店舗に何度も出向くのは体力的に大変」という方は、契約までの手続きをオンライン中心で進められる会社を選ぶと、負担がぐっと減ります。
まずは査定を依頼するところから動いてみよう。
隣地交渉やプランで価値を上げるひと工夫
最後に、旗竿地の価値を高めるひと工夫をお伝えします。
もし竿の部分（間口）が2メートルに少し足りない、あるいは道路が狭いといった場合、隣の土地の一部を分けてもらえないか交渉する方法があります。
特に隣が建て替えや解体をしているタイミングは、境界を動かしやすく、交渉が成功しやすい好機です。間口が広がれば再建築が可能になり、土地の評価が一気に上がることもあります。
また、日当たりや風通しが悪いという旗竿地の弱点は、建築プランの工夫で補えます。
ファイナンシャル・プランナーこうした「この土地でこんな家が建てられます」という提案があるだけで、買い手の見え方は大きく変わります。
ここは旗竿地の売却に慣れた不動産会社の腕の見せどころなので、遠慮なく相談してみてください。
中庭を設けたり、2階にリビングを配置したりすることで、奥まった土地でも明るく快適な家になることを、建築プランとあわせて買い手に見せる。
なお、旗竿地の売り出し価格を考えるうえでは、「評価額」を知っておくと役立ちます。
旗竿地は形が整っていないぶん、相続税などの計算では「不整形地補正」や「奥行長大補正」といった仕組みで、整形地より評価が割り引かれます。これは裏を返せば、価格設定に納得の根拠を持てるということ。
国税庁が公表する路線価をもとに、整形地だった場合の評価額から旗竿地ぶんを差し引いて求めるのが基本的な考え方です。
細かい計算は難しく感じるかもしれませんが、査定を頼めば不動産会社がこうした点も踏まえて価格を提示してくれます。
「安くしか売れないのでは」と一人で不安を抱えるより、根拠のある数字を出してもらう方が、ずっと安心して判断できるよ。
旗竿地の売却事例｜相続・再建築不可を乗り越えた2つの実話
ここからは、実際に旗竿地を売却した方の事例を2つご紹介します。
「自分と似ているな」と感じる部分を探しながら読んでみてください。
※プライバシーに配慮し、細部は再構成しています。
相続した実家の旗竿地を、納税期限内に現金化できたケース
- 都内在住の佐藤さん（58歳・会社員）
- 地方で一人暮らしをしていた母を亡くし、実家を相続
- 実家は築40年、細い通路の奥に建つ旗竿地の一戸建て
- 佐藤さんには弟がいて、遺産分割の話も
相続税の試算を税理士に頼んだところ、「申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」と言われ、佐藤さんは青ざめました。
え、あと半年しかない。あの家、そんなに早く売れるのか？
手元にまとまった現金はなく、実家を売って納税に充てるつもりでいたのです。
地元の不動産会社に相談すると、返ってきたのは渋い顔でした。
「旗竿地で築古ですからね……買い手が見つかるまで、正直、半年や1年はかかるかもしれません」。
佐藤さんは弟に電話でこぼしました。
間に合わなかったら、税金だけ先に払わなきゃいけないのか？
弟兄さん、家の中の荷物も片付いてないよ。あれ、どうするの。
仏壇や古い家具が残ったままの実家を思い浮かべ、佐藤さんはため息をつきました。
その後、次行動をとりました。
- 登記事項証明書を取り寄せ、土地の間口が2.1メートルあることを確認
- 旗竿地の売却実績がある買取対応の不動産会社に査定を依頼。担当者が実家まで訪問してくれて、残置物がそのままでも現状のまま買い取れると説明を受ける
- 仲介手数料がかからず、契約不適合責任も免責という条件を確認したうえで、買取での売却を決断
相談から引渡しまで、かかったのはおよそ2週間。納税期限にも余裕を持って間に合い、荷物の片付けに追われることもありませんでした。
正直、半年間ずっと不安を抱えるのかと覚悟していたんです。あっけないくらい早く終わって、拍子抜けしました。
同じように相続で悩んでいる人には、一人で抱え込まず、早めに旗竿地に慣れた会社へ相談してほしいと伝えたいですね。
穏やかな表情で語ってくれました。
再建築不可の旗竿地を、隣地交渉と買取で手放せたケース
- 関西在住の高橋さん（65歳・自営業を引退）
- 亡き父から受け継いだ旗竿地を長年持て余す
- 竿の部分の間口が1.8メートルしかなく、そのままでは家を建て替えられない「再建築不可」の土地
- 空き家のまま数年が経過
ある日、市役所から「管理が行き届いていない空き家についてのお知らせ」が届きました。
「このままだと、固定資産税の優遇が外れて、来年から税金が上がるかもしれない、と書いてある……」。
高橋さんは妻に相談しました。
あの土地、売ろうにも建て替えできないって言われて、ずっと放ってきたけど、もう限界かもしれん。再建築不可の旗竿地なんて、タダでも引き取ってもらえないんじゃないか。
高橋さんの頭にはそんな諦めがありました。
以前、知人に「そういう土地は売れないよ」と言われたことも、重くのしかかっていました。
でも、持っているだけで毎年お金が出ていくのも、もう嫌なんだ。
高橋さんは、まず市区町村の建築指導課に土地の状況を確認しました。
すると、隣接する土地の一部を買い足して間口を2メートルにできれば、再建築が可能になると分かりました。
ちょうど隣の家が解体工事を始めたタイミングだったため、旗竿地に強い不動産会社に間に入ってもらい、境界をわずかに動かす交渉を依頼。
まさか、隣と話がまとまるとは思いませんでした。
交渉がまとまり、間口の問題が解消したうえで、その会社に買い取ってもらうことができました。
売れないと決めつけていたのは、自分だったんですね。
大事なのは、専門家にきちんと状況を調べてもらうこと。素人判断で『無理だ』と諦めていたら、今も税金を払い続けていたはずです。
長年の肩の荷が下りたと、電話口で穏やかに笑っていました。
2つの事例から学ぶ、旗竿地を売るときの共通点
この2つの事例が示すのは、旗竿地は「売れない」のではなく、「調べて、正しい相手に相談すれば、道は開ける」ということです。
佐藤さんも高橋さんも、最初は「うちの土地は無理だろう」と思い込んでいました。
けれど、登記や接道の状況を書類で確認し、旗竿地に慣れた会社に相談したことで、それぞれに合った出口が見つかりました。
もう一つ、相続がからむ売却で見逃せないのが税金の特例です。
亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、一定の条件を満たせば、売却で得た利益から最高3,000万円を差し引ける「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度があります。
これは租税特別措置法という法律に基づくもので、使えれば税金の負担が大きく軽くなります。
特に注意したいのが控除の上限です。
2024年（令和6年）1月1日以降の売却では、その家を相続した人が3人以上いる場合、控除できる金額の上限が最高3,000万円ではなく2,000万円に引き下げられます。兄弟姉妹が多いご家庭ほど関係してくるポイントです。
築年数や居住状況などの条件があるため、自分が使えるかどうかは税理士に確認するのが確実です。
ファイナンシャル・プランナー佐藤さんのケースでも、売却前にこうした特例の有無を確認していたことが、余計な税負担を防ぐことにつながりました。
売却の相談現場では「特例を知らずに申告してしまい、あとで悔やむ」という声もいただきます。売る前に一度、使える制度がないかを調べておくと安心です。
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旗竿地の売却でよくある質問｜売れない不安への答え
記事の中で拾いきれなかった、旗竿地の売却にまつわる素朴な疑問にお答えします。
旗竿地は本当に売れないのですか？
いいえ、旗竿地は売り方を選べば売却できます。
「売れない」と言われがちなのは、間口の狭さや日当たりの悪さから買い手が限られるためです。ただし、価格の手頃さや静かでプライバシーを守りやすい環境を求める買い手には、むしろ好まれます。
まずは自分の土地が再建築可能かどうかを、市区町村の窓口で確認してみてください。
再建築できない旗竿地でも売れますか？
はい、再建築不可の旗竿地でも売却は可能です。
買取に対応する不動産会社なら、建て替えできない土地でも現状のまま買い取ってくれるケースがあるからです。
ただし、通常より価格は下がりやすい点に注意が必要です。隣地を一部買い足して間口を2メートル以上に広げられれば、評価が上がることもあるので、まずは接道の状況を専門家に調べてもらいましょう。
旗竿地は仲介と買取のどちらで売るべきですか？
早さと確実さを重視するなら買取、価格を優先しじっくり待てるなら仲介が向いています。
買取は最短2週間ほどで現金化でき、仲介手数料もかからないのが利点です。
一方、仲介は高く売れる可能性がある反面、いつ売れるか読めません。
ファイナンシャル・プランナー相続税の納税期限が迫っているなど時間の制約がある場合は、買取を軸に検討するのが安心です。
旗竿地は解体してから売った方がいいですか？
いいえ、旗竿地は自己判断で解体しない方が安全です。
特に再建築不可の土地は、建物を壊すと二度と家を建てられなくなり、価値が下がる恐れがあるからです。
ファイナンシャル・プランナーまた、旗竿地は重機が奥まで入りにくく、解体費用が割高になりがちです。古家がついたまま買い取ってもらえる会社も多いので、解体は不動産会社に相談してから判断してください。
旗竿地の査定は無料でできますか？
はい、多くの不動産会社で査定は無料です。
「いくらで売れそうか」を見積もってもらうだけなら、費用も契約の義務も発生しません。
ただし、旗竿地は扱い慣れた会社かどうかで査定額の説得力が変わります。
ファイナンシャル・プランナーまずは旗竿地の売却実績がある会社を1〜2社選び、訪問やオンラインで気軽に相談することから始めてみましょう。
まとめ｜旗竿地は「売れない」より「売り方」が大切
最後に、この記事の要点を3つに絞って整理します。
- 旗竿地は「売れない土地」ではなく「工夫が必要な土地」
悩みを相続・納税期限・再建築の3つに分けて考えれば、進むべき方向が見えてきます。 - 空き家900万戸・地価4年連続上昇という今の状況が、放置のリスクと売却の追い風を同時に示している
- 相続登記も義務化された今、早めに動くほど負担を減らせる
間口や再建築の可否を書類と専門家で正しく確認すれば、隣地交渉や買取といった打つ手が必ずあるということです。
まず「5分でできるアクション」を1つだけ提案させてください。
今日は、手元の固定資産税の通知書を開いて、土地の所在地と面積を確認してみてください。それだけで、次に不動産会社へ相談するときの話が驚くほどスムーズになります。
そのうえで、旗竿地の売却実績がある不動産会社に、査定を依頼してみましょう。
ファイナンシャル・プランナー無理な売り込みをせず、ご自宅まで訪問して説明してくれる会社や、手続きをオンラインで進められる会社もあります。
名義変更や税金で不安があれば、司法書士や税理士に相談するのも有効です。旗竿地だからと一人で抱え込まず、まずは事実を確認する。
その小さな一歩が、安心への近道になります。
