家を売ったら、税金でごっそり持っていかれるのでは？
そんな不安で売却に踏み出せずにいませんか。
ファイナンシャル・プランナー結論からお伝えすると、不動産売却の節税は、使える特例を知っているかどうかで手取り額が数百万円単位で変わります。
しかも、その多くは「自分が住んでいた家」や「相続した実家」に当てはまるものばかり。
この記事では、宅地建物取引士として売買の現場に立ち、ファイナンシャル・プランナー（AFP）として資金計画の相談も受けてきた筆者が、何をすれば税金を抑えられるのかを順番にお伝えします。
読み終わるころには、「まず何から手をつければいいか」がはっきり見えているはずです。
不動産売却の節税、結論はこの3つを押さえるだけ
結論からお伝えします。不動産売却の節税で大切なのは、「特例を使う」「取得費を正しく集める」「売るタイミングを選ぶ」の3つだけです。この3点を押さえておけば、多くの方は税金をゼロに近づけられます。
そもそも不動産売却とは、土地や建物を第三者に売って現金に換える手続きのことです。
そして、家を売って利益が出たときにだけかかる税金が「譲渡所得税」です。
つまり、利益が出ていなければ税金はかかりません。ここがまず、多くの方が誤解しているポイントです。
「売却代金にまるごと税金がかかる」のではなく、「もうかった分」にだけ税金がかかるのです。
特例を使えば、税金がゼロになる人はとても多い
不動産売却の節税で、最初に知っておきたいのが「3,000万円特別控除」です。
これは、自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、「3,000万円までの利益なら税金はかかりませんよ」と国が認めてくれている制度です。
正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（租税特別措置法第35条）」といいます。
たとえば、3,000万円で買ったマイホームを4,500万円で売って1,500万円の利益が出たとしても、この控除を使えば利益はゼロとみなされ、税金はかかりません。
ファイナンシャル・プランナーマイホームの売却益が3,000万円を超えるケースはそう多くないため、実際には「この控除だけで税金がかからなかった」という方がたくさんいらっしゃいます。
不動産売却の相談現場でも、「えっ、税金ゼロでいいんですか？」と驚かれる方をよく見かけます。
相続した実家・空き家にも、専用の特例がある
「自分が住んでいない、相続した実家でも節税できるの？」と気になる方も多いはずです。
答えは「はい」です。
相続した空き家を売る場合にも、「相続空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）」という専用の制度が用意されています。
一定の条件を満たせば、相続した実家を売った利益から3,000万円を差し引けます。
さらに、相続税を払った方なら「取得費加算の特例」も使えます。
これは、納めた相続税の一部を「買ったときの費用」に上乗せして、もうけを小さく計算できる仕組みです。
利益が小さくなれば、それだけ税金も軽くなります。
ファイナンシャル・プランナー相続・空き家・早く現金化したい。
どの悩みにも、対応する節税の道筋がきちんと存在します。
あとは、自分のケースにどれが当てはまるかを一つずつ確認していくだけです。
売るタイミングで税率が大きく変わることも知っておく
3つ目のポイントが、売るタイミングです。
家を売って利益が出たときの税金（譲渡所得税・住民税）の税率は、その家を何年持っていたかによって大きく変わります。
具体的には、売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて約39％にもなります。
一方、5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率は約20％まで下がります。
同じ利益でも、持っていた年数が1年違うだけで、納める税金が2倍近く変わることもあるのです。
さらに、自分が住んでいた家を10年を超えて持っていた場合は、「軽減税率の特例」でさらに低い税率が適用されます。
「早く売りたい」という気持ちはよく分かりますが、所有期間があと少しで5年を超えるなら、数か月待つだけで手取りが大きく増えることもあります。
ファイナンシャル・プランナーこの点は、相続した家では、原則として亡くなった方の所有期間を引き継いで計算するため、確認しておく価値があります。
公的データが教える「今動くと得をする」理由
結論として、地価が上がり続けている今は売却に有利な環境であり、一方で空き家のまま放置すると負担とリスクが膨らんでいきます。
この2つの事実を、国が公表しているデータで一緒に確認していきましょう。
数字を知ると、「なぜ早めに動くと得なのか」が腑に落ちるはずです。
地価は5年連続で上昇——チラシの「売出価格」が上がっている
まず、土地の値段の動きを見てみましょう。
国土交通省の「令和8年地価公示」（2026年3月公表）によると、全国の全用途平均は前年比で2.8％上昇し、5年連続の上昇となりました。住宅地は2.1％、商業地は4.3％の上昇です。
「2.8％」と言われてもピンとこないかもしれません。
そこで、ご自宅のポストに入る不動産チラシを思い浮かべてください。
あのチラシに並ぶ「売出価格」は、ここ数年でじわじわと上がり続けています。とくに三大都市圏では上昇幅が広がっており、これまで動きの鈍かった郊外エリアにも価格上昇の波が届きはじめています。
ファイナンシャル・プランナーつまり、「いつか売ろう」と思っていた家が、今は数年前よりも高く売れる可能性があるということです。
値上がりは永遠には続きませんから、「売り時を逃さない」という意味でも、今の市場を一度確認しておく価値は十分にあります。
実際の建物の価格の動きも見てみましょう。
国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」では、住宅の価格が長期にわたって上昇傾向にあることが示されています。
ここで一つ、見落としがちな注意点をお伝えします。
価格が上がっているからといって、「もっと上がるまで待とう」と先延ばしにするのは必ずしも得策ではありません。
なぜなら、家を売って利益が出たときの税金は、その家を何年持っていたかによって税率が変わるからです。
所有期間が5年を超えると税率がぐっと低くなり、相続した家では原則として亡くなった方が買った時期を引き継いで所有期間を計算します。
ファイナンシャル・プランナー「市場の動き」と「自分の所有期間」、この2つを合わせて売り時を考えることが、賢い節税の第一歩になります。
空き家は900万戸・空き家率13.8％——他人事ではない数字
次に、空き家の現状です。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は約900万戸にのぼり、総住宅数に占める空き家率は13.8％と過去最高を記録しました。
13.8％という数字を、身近な風景に置き換えてみましょう。
これは、家がおよそ7軒並んでいれば、そのうち1軒が空き家という計算です。
ファイナンシャル・プランナーご近所を歩いていて、「あの家、ずっと誰も住んでいないな」と感じる空き家が、実は全国で900万戸まで増えているのです。
しかも、この空き家数は1993年からの30年間でおよそ2倍になっています。
空き家が増え続けるということは、買い手にとっては「選び放題」の状態に近づくということ。
ファミリー向けの住宅が売りにくくなる前に動いておくことが、結果として高く・スムーズに売ることにつながります。
空き家を相続して「どうしよう」と迷っている方ほど、この数字は他人事じゃないんだね。
相続登記が義務化——「放置」が許されなくなった
3つ目に、制度の変化を見てみましょう。
2024年4月から、相続した不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。
法務省によると、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記の申請をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。
これまで「親の家、名義はそのままでいいか」と先延ばしにできていたものが、これからは「3年以内に手続きを」というルールに変わったわけです。
さらに、空き家のまま放置すると、毎年の固定資産税はかかり続けますし、草刈り・防犯・近隣への対応といった管理の手間も重くのしかかります。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、管理が行き届かない空き家は固定資産税の優遇が外れ、税負担が一気に増えるケースもあります。
ファイナンシャル・プランナーこうして見ると、放置のコストは年々大きくなっています。
「いずれ」ではなく「今のうちに」方針を決めておくことが、ご自身とご家族の安心につながるんだね。
明日からできる！不動産売却の節税ステップ
結論として、節税は「特例の確認 → 書類集め → 売り方の選択」という順番で進めれば、迷わず手取りを最大化できます。
ここでは、明日から実際に動けるレベルまで手順を落とし込んでお伝えします。
最初にやるべきは、家を「いくらで買ったか」が分かる書類を探すことです。
なぜなら、取得費（買ったときの費用）が大きいほど利益が小さくなり、税金が軽くなるからです。
具体的に探すのは、購入時の「売買契約書」「領収書」「諸費用の明細」など。所要時間は、心当たりのある場所を探すなら30分ほどです。
ここで注意したいのが、取得費が分からない場合の扱いです。書類が見つからないと、「概算取得費」といって売却価格の5％しか取得費として認められず、利益が大きく計算されて税金が増えてしまいます。
たとえば3,000万円で売れた家の取得費が、わずか150万円扱いになってしまうイメージです。
だからこそ、まずは古い書類を一度しっかり探すことが、立派な節税対策になります。
購入時の費用には、仲介手数料や登記費用、不動産取得税なども含められますので、関連する書類はまとめて取っておきましょう。
あわせて、売却時にもいくつか費用がかかる点を知っておくと安心です。
売買契約書には「印紙税」がかかり、住宅ローンが残っている場合は「抵当権抹消登記」の手続きと登録免許税が必要になります。
ファイナンシャル・プランナーこれらは司法書士に依頼するのが一般的で、登記関係の費用はおおむね数万円程度が目安です。こうした費用も「譲渡費用」として利益から差し引けるものがあるため、領収書はきちんと保管しておきましょう。
次に、自分のケースで使える特例を確認します。特例は「使える」と知らなければ申告のしようがないため、ここが節税の分かれ道になります。
代表的なものを整理すると、以下があります。
- マイホームを売るなら「3,000万円特別控除」
- 10年を超えて住んだ家なら税率がさらに下がる「軽減税率の特例」
- 相続した実家なら「相続空き家の3,000万円特別控除」
- 相続税を払ったなら「取得費加算の特例」
確認の際に気をつけたいのは、それぞれに細かな条件（要件）がある点です。
たとえば相続空き家の特例は、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることや、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが求められます。
国税庁のホームページ（No.3302、No.3306など）で要件を確認できますが、複雑だと感じたら税理士に相談するのが確実です。
必要なものは、登記事項証明書や住民票など、特例ごとに決められた書類です。
最後に、売り方を選びます。売却の方法には大きく「仲介」と「買取」の2つがあり、どちらを選ぶかで、かかる費用や売れるまでの時間が変わります。
- 「仲介」とは
不動産会社に買い手を探してもらう方法です。
市場価格に近い金額で売れやすい一方、買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。 - 「買取」とは
不動産会社が直接買い取る方法です。
価格は仲介よりやや控えめになる傾向がありますが、買い手を探す必要がないため、最短2週間ほどで現金化できるケースもあります。
相続税の申告期限は相続開始から10か月以内と決まっているため、「期限までに現金を用意したい」という方には、買取が心強い選択肢になります。
さらに、不動産会社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、売った後に欠陥が見つかっても責任を負わない「契約不適合責任の免責」とされることが多いため、古い家でも安心して手放せます。
ファイナンシャル・プランナー「古いから売れないのでは」「片付けが大変」という不安をお持ちなら、残置物（家に残った家具や荷物）をそのままにして現状のまま買い取ってもらえる会社を探すとよいでしょう。
査定の依頼自体は5分もあれば申し込めます。
「しつこい営業が心配」という方は、最初は「話を聞くだけ」と伝えて構いません。
最近は、担当者が自宅まで来て物件を見ながら説明し、その場で契約を迫らない会社や、家族同席での相談を歓迎する会社も増えています。
体力的に何度も出向くのが大変な方は、こうした訪問対応の有無を最初に確認しておくと安心です。
遠方にお住まいで何度も足を運べない場合は、契約までの手続きをオンライン中心で進められる会社もあるので、「対面とオンライン、どちらにも対応していますか」と尋ねてみましょう！
損が出たとき・住み替えるときに使える2つの特例
売って利益が出るときだけでなく、「損が出てしまったとき」や「住み替えるとき」にも、知っておくと得をする制度があります。
なぜなら、不動産売却の節税は「利益を減らす」だけでなく、「損を他の所得とぶつける」ことでも実現できるからです。
- 譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
マイホームを売って損が出た場合、その損失を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）でき、引ききれなかった分は最大で翌年以降3年間にわたって繰り越せます。
つまり、売った年だけでなく、その後数年分の所得税や住民税まで軽くできる可能性があるのです。
「売ったら損なのに、なぜ確定申告を？」と思われるかもしれませんが、損が出たときこそ申告することで税金が戻ってくることがあります。 - マイホームの買換え特例
住んでいた家を売って新しい家に買い換える場合、一定の要件を満たせば、売却益にかかる税金を将来に繰り延べる（先送りする）ことができます。
ただし注意したいのは、これは「税金がなくなる」のではなく「先送りされる」制度であるという点です。
また、3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利かは試算が必要です。
ファイナンシャル・プランナー判断に迷ったら、税理士やファイナンシャルプランナーに「自分の場合はどちらが得か」を確認してから決めると安心です。
【実例】節税で手取りが変わった2つのケース
結論として、同じ家を売っても、特例を知っているかどうかで手取り額は大きく変わります。
ここでは、よくある2つのケースを通して、「自分だったらどうするか」を一緒に考えてみましょう。
マイホームを売った佐藤さん（62歳）の成功例
- 埼玉県で暮らす佐藤さん（62歳・元会社員・夫婦二人暮らし）
- 子どもが独立し、駅から遠い一戸建てでの生活に少し不便を感じる
「車を手放したら、買い物にも病院にも行きづらくなる。元気なうちに駅近のマンションへ住み替えよう」。それが売却を考えたきっかけでした。
佐藤さんが住んでいた家は、30年前に2,400万円で購入したもの。
査定を依頼すると、3,900万円ほどで売れそうだと分かりました。
1,500万円も利益が出るなら、税金が相当かかるんじゃないか……。
佐藤さんは不安を口にしました。そこで担当者がこう説明します。
「ご安心ください。ご自身が住んでいたお家ですから、3,000万円特別控除が使えます。1,500万円の利益はまるまる控除の範囲内なので、譲渡所得税はかかりません」。
佐藤さんは思わず聞き返しました。
税金、ゼロですか？
「はい、ゼロです。ただし、控除を受けるには売った翌年に確定申告が必要なので、そこだけは忘れないようにしましょう」。
佐藤さんはまず、購入時の売買契約書を探すところから始めました。幸い、書類は大切に保管されており、取得費がはっきり証明できました。
次に、住み替え先の入居時期に合わせて、時間に余裕のある仲介での売却を選択。
結果として、希望に近い価格で売れ、税金もかからず、売却代金をそのまま新居の資金に回すことができました。
もし特例を知らないまま、よく分からず申告していたら……と思うとゾッとします。早めに専門家に聞いてよかった。
佐藤さんはそう振り返ります。
担当者は最後にこう付け加えました。
担当者佐藤さんのように、ご自宅を売って住み替える場合は、3,000万円特別控除のほかに『買換え特例』という選択肢もあります。
ただ、両方は同時に使えないので、どちらが得かは利益の大きさ次第なんです。
そういう比較まで一緒に考えてもらえると、本当に助かります。
住んでいた家を売るなら、3,000万円特別控除はまず確認すべき制度だと、改めて感じさせてくれるケースです。
相続した空き家に悩んだ田中さん（55歳）の苦労と気づき
- 神奈川県在住の田中さん（55歳・会社員）
- 地方で一人暮らしをしていた母親が亡くなり、築40年を超える実家を相続
- 誰も住む予定はなく、田中さんの自宅からは車で3時間
- 「とりあえず置いておこう」と考えているうちに、1年、2年と時間が過ぎる
固定資産税の通知書が毎年届くし、たまに行くと庭は草だらけ。
近所の方から『管理してほしい』と連絡が来ることもあって、正直しんどい。
妻からは「相続登記、まだしていないんじゃない？ 義務化されたって聞いたけど」と指摘され、ようやく重い腰を上げます。
調べてみると、相続登記は2024年から義務化され、3年以内に手続きをしないと過料の対象になり得ると知り、田中さんは焦りました。
そこで田中さんは、まず司法書士に相続登記を依頼。
次に、相続した空き家の売却で使える特例を税理士に相談しました。
すると、「相続空き家の3,000万円特別控除が使える可能性がありますが、お母様が亡くなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売る必要があります」と告げられます。
えっ、期限があるんですか。もうあまり時間がない……。
築古で耐震基準を満たさない家だったため、田中さんは建物を取り壊して土地として売る方法を選びました。
古い家と残置物をそのまま買い取ってもらえる買取会社にも相談し、片付けの負担を抑えながら、期限内に売却を完了。特例の適用を受け、税金を大きく抑えることができました。
放置していた数年が、本当にもったいなかった。もっと早く動いていれば、もっと楽だったはずです。
田中さんの言葉は、相続した家を抱えている多くの方への、リアルなメッセージといえるでしょう。特例には期限があるからこそ、「気づいたときが動きどき」なのです。
2つの事例に共通する「早めに動くと得をする」理由
成功した佐藤さんと、苦労した田中さん。タイプの違う2人ですが、共通点があります。
それは、「早めに専門家に相談し、書類と特例を確認した人ほど、税金も手間も抑えられた」という点です。
佐藤さんは購入時の契約書を保管していたため取得費がすぐ証明でき、3,000万円特別控除もスムーズに使えました。
田中さんは出遅れた分だけ苦労しましたが、それでも期限内に動いたことで相続空き家の特例に間に合いました。
もし田中さんがあと数年放置していたら、特例の期限を過ぎ、数百万円単位で税金が増えていた可能性があります。
この2つの事例が教えてくれるのは、「節税は売る直前ではなく、考えはじめた今この瞬間から始まっている」ということ。
ファイナンシャル・プランナー書類を探す、査定を頼む、専門家に聞く。どれも小さな一歩ですが、その積み重ねが手取りを大きく左右します。「自分はどちらのタイプに近いだろう」と考えながら、できることから始めてみてください。
不動産売却の節税でよくある質問
結論として、ここでは記事本文で拾いきれなかった素朴な疑問に、なるべく具体的にお答えします。「自分の場合はどうなるの？」という部分を、ここで解消していきましょう。
住宅ローンが残っていても、家を売って節税できますか？
はい、ローンが残っていても売却は可能です。
売却代金でローンを完済できれば問題ありません。
ただし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は差額の手当てが必要ですが、マイホームなら譲渡損失を給与所得などと相殺できる「損益通算」の特例が使える場合があります。
ファイナンシャル・プランナーまずは不動産会社の査定額と、金融機関でローン残高の両方を確認してみてください。
購入時の価格が分からないときは、節税をあきらめるしかないですか？
あきらめる必要はありません。
売買契約書が見つからなくても、当時の住宅ローンの契約書や通帳の記録、購入時のパンフレットなどが取得費の証明に役立つことがあります。
なぜなら、取得費は契約書以外の資料でも認められる場合があるからです。
ファイナンシャル・プランナーただし、何も見つからないと売却価格の5％しか認められず税金が増えてしまうため、まずは家中の古い書類を一度しっかり探してみてください。
相続した空き家を売るとき、特例はいつまでに売れば使えますか？
相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
なぜなら、相続空き家の3,000万円特別控除には明確な期限が定められているからです。ただし、この特例自体の適用期限も2027年12月31日までとなっています。
ファイナンシャル・プランナー期限を過ぎると数百万円単位で税金が変わることもあるため、まずは相続した日を確認し、早めに税理士へ相談してみてください。
不動産を売ったら、確定申告は必ず必要ですか？
利益が出た場合や特例を使う場合は、確定申告が必要です。
なぜなら、3,000万円特別控除などの特例は、確定申告をして初めて適用されるからです。たとえ控除で税金がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は受けられません。
ファイナンシャル・プランナー売った翌年の2月16日から3月15日が申告期間ですので、売却した年は必ず申告の準備を進めてください。
ふるさと納税は、不動産売却の節税になりますか？
場合によっては有効です。
不動産を売って譲渡所得が増えると、その分ふるさと納税で寄付できる上限額も増えるため、実質的な負担を抑えながら返礼品を受け取れます。
ただし、3,000万円特別控除などで譲渡所得がゼロになる場合は上限額が増えないため注意が必要です。
ファイナンシャル・プランナーまずは自分の譲渡所得がいくらになるかを試算してから、ふるさと納税の枠を確認してみてください。
まとめ：5分の行動が、数百万円の差を生む
ここまでお読みいただき、不動産売却の節税は「難しそう」から「これならできそう」に変わったのではないでしょうか。最後に、大切なポイントを3つに絞っておさらいします。
- 税金は「売却代金」ではなく「利益」にだけかかる
3,000万円特別控除をはじめとする特例を使えば、多くの方は税金をゼロに近づけられます。 - 地価が上がり続けている今は売却に有利な一方、空き家の放置は固定資産税や管理の負担、相続登記義務化のルールなど、コストとリスクが年々重くなっている
- 相続空き家の特例には期限があり、「気づいたときが動きどき」
そこで、今日できる「5分のアクション」を一つだけ提案します。
それは、ご自宅や相続した家の「購入時の売買契約書」を探してみること。これがあるかないかで、税金が数百万円変わることもあります。
ファイナンシャル・プランナー見つからなくても大丈夫。
次の一歩として、不動産会社の無料査定で「いくらで売れそうか」を知り、税理士やファイナンシャルプランナーに「自分はどの特例が使えるか」を聞いてみましょう。
最近は、自宅まで訪問して家族同席で相談に乗ってくれる会社や、手続きをオンライン中心で進められる会社、相続税の申告期限（相続開始から10か月）に合わせて最短2週間ほどで現金化できる買取会社もあります。
古い家や残置物があっても現状のまま買い取ってもらえるところもあるので、片付けの心配で立ち止まる必要はありません。
「相談するのは怖い」と身構えず、まずは話を聞くだけでも構いません。早めに動いたその一歩が、ご自身とご家族の安心につながります。
