相続した実家を売ろうとしたら、不動産会社から「この土地は再建築不可かもしれません」と言われて戸惑っていませんか。
ファイナンシャル・プランナー実は、その家が「建て替えできる土地か」は、役所での確認と3つの書類さえ用意すれば、専門家でなくても自分で調べ始めることができます。
この記事では、宅地建物取引士である筆者が、再建築不可物件かどうかの調べ方を、手順・必要書類・調べた後の売り方まで、わかりやすく解説します。
読み終えるころには、「まず何をすればいいか」がはっきり見えているはずです。
再建築不可物件の調べ方は3つ｜まず役所で確認するのが確実です
結論からお伝えすると、再建築不可物件かどうかを調べる方法は「役所で聞く」「書類で確認する」「自治体のホームページで調べる」の3つがあり、もっとも確実なのは市区町村の役所（建築を担当する部署）に確認することです。
まずは要点をぎゅっとまとめます。
そもそも再建築不可物件とは、今建っている家を取り壊すと、新しい家を建て直せない土地のことです。
多くの場合、その原因は「接道義務（せつどうぎむ）」という建築基準法のルールを満たしていないことにあります。
再建築不可かどうかを調べたいとき、取るべき方向性は、あなたの状況によって少しずつ変わります。
整理すると次のとおりです。
- 相続した実家の売却を考えている方
まずは登記簿(登記事項証明書)を取り寄せ、土地の場所と面積を確認してから役所へ。
相続登記が済んでいない場合は、その手続きも並行して進めましょう。 - 空き家を放置していて管理が負担な方
再建築不可でも「買取」という選択肢があります。
調べた結果を持って、買取に対応する不動産会社に相談するのが近道です。 - とにかく早く現金化したい方
再建築不可物件は一般の買い手が付きにくいため、仲介より直接買取のほうがスピーディーです。
調べる前でも、状況を伝えれば相談は受けてもらえます。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却の相談現場では、「うちは大丈夫だと思っていたのに、調べたら再建築不可だった」というケースを本当によく見かけます。
特に昭和の時代に建てられた、路地の奥にある一戸建ては要注意です。
ただし、再建築不可だからといって「売れない」「価値がゼロ」というわけでは決してありません。
調べ方さえ分かれば冷静に判断でき、そこから取れる手はいくつもあります。
この記事では、その調べ方と、その後の一歩を具体的にご案内していきます。
まずは「自分の家がどちらなのか」を知ることが、すべての出発点です。
なぜ今「再建築不可かどうか」を調べるべき？空き家900万戸時代のデータ
このセクションの結論は、「再建築不可物件は、時間が経つほど売りにくく・活用しにくくなっている」ということです。
理由は、空き家が全国で急増していること、そして2025年の法改正で古い家のリフォームが難しくなったことにあります。
客観的な公的データを見ながら、なぜ今なのかを一緒に確認していきましょう。
空き家900万戸・空き家率13.8%｜放置される家が増えている現実
まず知っておきたいのは、日本の空き家がこれまでにない数まで増えているという事実です。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は約900万戸に達し、住宅全体に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％と過去最高を記録しました。
空き家の数は1993年からの30年間でおよそ2倍にふくらんでいます。
数字だけだとピンとこないかもしれません。
そこで身近な風景に置き換えてみます。
あなたのご近所を歩いていて、雨戸が閉まったまま、庭の草が伸び放題になっている家を見かけたことはありませんか。
今や、街にある7〜8軒に1軒がそうした空き家、という計算になります。
ファイナンシャル・プランナー「え、そんなに？」と驚かれる方が多いのですが、これが現実です。
特に、賃貸にも売りにも出されず、ただ放置されている、いわゆる「放置空き家」は385万6千戸(住宅全体の5.9％)にのぼります。
つまり、放置したままの家がこれだけあるということは、いざ売ろうとしたときに「買い手を探す競争相手」がそれだけ多いことを意味します。
だからこそ、自分の家がどんな条件の土地なのかを早めに知り、動き出すことが大切なんだね。
接道義務とは？幅員4mの道路に2m接していない土地は再建築不可
再建築不可の最大の原因は「接道義務」を満たしていないことです。
これは、火事のときに消防車が入れるようにしたり、地震のときに逃げ道を確保したりするための大切な決まりです。
ここで少しややこしいのが、「道路」の意味です。
私たちが普段「道」と呼んでいるものが、必ずしも建築基準法でいう「道路」とは限りません。
建築基準法第42条では、幅4メートル以上のものを原則「道路」と定めています。
ファイナンシャル・プランナーただし、昭和25年より前から家が建ち並んでいた古い道については、幅が4メートルなくても「2項道路（にこうどうろ）」として道路とみなす特例があります。
この場合、土地の一部を後ろに下げて道路の幅を確保する「セットバック」をすれば、建て替えできるようになるケースもあります。
なぜこの話が今の空き家問題と関係するのでしょうか。
答えは、相続で引き継がれる古い一戸建ての多くが、昭和の時代につくられた狭い路地の奥にあるからです。
総務省の同調査では、空き家のうち一戸建てが352万3千戸(空き家全体の39.1％)を占めています。
こうした古い家は、建てられた当時は問題なくても、今の接道義務の基準に照らすと「再建築不可」に当てはまってしまうことが少なくありません。
ファイナンシャル・プランナーあなたの実家が路地の奥や、車が入りにくい細い道の先にあるなら、一度きちんと調べてみる価値は十分にあります。
2025年4月の建築基準法改正で再建築不可物件のリフォームが難しくなった
ここ最近で、再建築不可物件をめぐる状況が大きく変わりました。
2025年4月に建築基準法が改正され、これまで小規模な木造住宅の工事で省略できていた「4号特例（よんごうとくれい）」という制度が縮小されたのです。
国土交通省が進めたこの見直しにより、木造2階建てなどの大規模なリフォームでも、工事の前に「建築確認申請」という役所の審査が必要になりました。
なぜこれが再建築不可物件に大きく影響するのでしょうか。
理由はシンプルです。
再建築不可物件は、そもそも建築確認申請が通らない土地だからです。
つまり、これまでは「建て替えはできないけれど、大がかりなリフォームでよみがえらせる」という手が使えたのに、法改正後は、その大規模リフォーム（柱や梁だけ残して作り直すようなスケルトンリフォームなど）も難しくなってしまったのです。
ファイナンシャル・プランナーこれは、「古い家をリフォームして住もう」「直して貸そう」と考えていた方にとっては、見過ごせない変化です。
相談現場でも、「去年までの感覚でリフォーム前提の買い手を探していたら、話が進まなくなった」という声をいただくようになりました。
ただし、ここで慌てる必要はありません。
壁紙の張り替えや水回りの交換といった小規模な修繕は今も可能ですし、後ほど紹介するように、再建築不可のまま売る・活用する道は残されています。
大事なのは、この変化を知ったうえで「自分の家がどちらなのか」を早めに確認しておくことだよ！
2024年から相続登記が義務化｜調べずに放置すると過料10万円のリスクも
もう一つ、相続で家を引き継いだ方にぜひ知っておいてほしい制度があります。
2024年4月から、不動産登記法という法律に基づいて「相続登記」が義務化されました。
法務省によると、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
しかも、この義務は過去にさかのぼって適用されるため、2024年4月より前に相続した未登記の家も、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。
ファイナンシャル・プランナー「相続した実家、名義はそのまま親のままかもしれない」という方は、これを機に確認してみてください。
名義が変わっていないと、売却の話を進めることもできません。
逆に言えば、相続登記のために取り寄せる書類は、そのまま再建築不可かどうかを調べる書類としても使えます。
手続きは一度で二度おいしい、というわけです。
放置は過料のリスクにもつながるけれど、「早めに動けば、調べる作業と登記をまとめて片づけられる」というメリットのほうに目を向けて、一歩を踏み出してみよう！
再建築不可物件の調べ方を3ステップで解説｜役所・書類・自治体HP
結論は、「役所で聞く前に3つの書類をそろえ、自治体のホームページで下調べをしておくと、確認がスムーズに進む」ということです。
ここからは、明日からでもできる具体的な手順を「まず→次に→最後に」の順でご案内します。
どれも特別な資格や知識は不要です。
まず役所の建築指導課で確認｜前面道路と接道義務をチェック
もっとも確実な調べ方は、家がある市区町村の役所に行って、建築を担当する部署（多くは「建築指導課」という名前です）に確認してもらうことです。
ここで聞くべきことは主に3つあります。
- 家の前の道路が、建築基準法上の道路にあたるか
- その道路の幅は何メートルか
- 土地が道路に2メートル以上接しているか
これらが分かれば、再建築ができるかどうかの判断がつきます。
役所での確認には、次のものを用意しておくとスムーズです。
所要時間は、窓口が空いていれば30分ほど、書類の閲覧を含めても1〜2時間程度が目安です。
持っていくものは、後ほど説明する登記事項証明書や公図があると話が早く進みます。
手ぶらでも相談は可能ですが、土地の正確な場所（住所ではなく「地番」という番号）が分からないと調べようがないため、地番の分かる書類は必須と考えてください。
一つ注意点があります。
役所は電話だけでは詳しく教えてくれないことが多く、「道路の種類は窓口で図面を見ながら」という対応が一般的です。
体力的に何度も足を運ぶのが大変な方は、あらかじめ電話で「何を持っていけばいいか」「担当窓口はどこか」を確認してから一度で済ませるのがおすすめです。
ファイナンシャル・プランナー遠方にお住まいで役所に行けない場合は、後述するように不動産会社に調査を代行してもらう方法もあります。
次に3つの書類を準備｜登記事項証明書・公図・地積測量図の取り方
役所での確認をスムーズにするために、次の3つの書類をそろえておきましょう。
これらは土地の「戸籍」や「地図」にあたるもので、再建築不可かどうかを判断する土台になります。
いずれも法務局で取得でき、オンラインでも申請できます。
- 登記事項証明書（とうきじこうしょうめいしょ）
昔は登記簿謄本と呼ばれていた書類で、土地の面積や所有者、地番などが記載されています。
法務局の窓口で1通600円、オンライン請求なら手数料が安くなり、自宅やコンビニで受け取ることもできます。 - 公図（こうず）
これは土地と道路の位置関係が分かる地図で、家が本当に道路に接しているのかを確認するのに欠かせません。 - 地積測量図（ちせきそくりょうず）
土地の形や寸法が正確に描かれた図面です。接道している部分が何メートルあるかを確かめるのに役立ちます。
これらの書類は、パソコンやスマートフォンから法務局のオンラインサービスで申請でき、手数料は1通あたり数百円ほどです。
届いた書類を見れば、土地の面積や道路との接し方といった、売却に必要な基本情報がひと目で分かります。
ファイナンシャル・プランナー「難しそう」と身構えてしまいがちですが、やることは申請フォームに地番を入力するだけ。所要時間は10分ほどで、思ったより手軽です。
なお、地積測量図は古い土地だと存在しないこともあります。
その場合は無理に探さず、公図と登記事項証明書だけでも役所での相談は十分に進められます。
自治体のホームページで指定道路図を調べる｜自宅でできる下調べ
役所に行く前に、自宅でできる下調べもあります。
それが、自治体のホームページで公開されている「指定道路図（していどうろず）」を見る方法です。
指定道路図とは、市区町村が「この道は建築基準法上の道路ですよ」と指定した道を色分けして示した地図のことで、多くの自治体がインターネットで公開しています。
使い方は簡単です。
「(お住まいの市区町村名) 指定道路図」で検索すると、地図が見られるページにたどり着けることが多いです。
地図上で自分の家の前の道を探し、それが「道路」として色が付いているか、幅は何メートルと書かれているかを確認します。
ここで前面の道が建築基準法上の道路として指定されていれば、再建築できる可能性が高いと分かります。
ファイナンシャル・プランナー逆に、色が付いていなかったり、幅が4メートル未満だったりする場合は、再建築不可の可能性を疑って、役所でしっかり確認する必要があります。
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」でも、周辺の取引価格や用途地域といった情報を無料で調べられます。ただし注意したいのは、ホームページの情報だけで最終判断をしないことです。
指定道路図はあくまで目安で、実際には現地の状況や細かな例外によって判断が変わることがあります。
ファイナンシャル・プランナー自治体のホームページで「怪しいかも」と感じたら、その画面を印刷して役所に持って行き、窓口で正式に確認する。この二段構えが、遠回りに見えて一番確実で早い調べ方です。
自分で調べるのが不安なら不動産会社に調査を依頼する方法も
ここまで自分で調べる方法をお伝えしてきましたが、「役所の言葉が難しい」「何度も出向くのは体力的につらい」「そもそも遠方に住んでいて現地に行けない」という方も多いはずです。
そうした場合は、不動産会社に調査を依頼するのが現実的な選択肢になります。
不動産会社、特に再建築不可のような「訳あり物件」を扱い慣れた会社であれば、役所調査や書類の取得を代わりに行ってくれます。
査定を依頼すれば、再建築不可かどうかの確認もあわせて調べてくれることがほとんどです。
最近は、担当者が自宅まで訪問し、物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれる会社もあるよ！
その場で契約を迫られることはなく、「まず話を聞いてみるだけ」でも問題ありません。
ご家族に同席してもらいながら、納得いくまで質問できるので、ひとりで抱え込まずに済みます。
「相談したらしつこく営業されるのでは」という不安をお持ちの方もいますが、無理な売り込みをしない会社を選べば大丈夫です。
また、契約までの手続きをオンライン中心で進められる会社もあり、遠方や多忙で何度も足を運べない方でも進めやすくなっています。
調べた結果、再建築不可だと分かっても落ち込む必要はありません。
ファイナンシャル・プランナー次のセクションで紹介するように、そこから売却や活用につなげた方はたくさんいるよ。まずは「調べてもらう」というところから、気軽に一歩を踏み出してみましょう！
実例で見る再建築不可物件の調べ方｜相続・空き家を売った2つのケース
このセクションでは、実際に再建築不可物件と向き合った2人の事例を紹介します。
結論を先にお伝えすると、「早めに調べて動いた人はスッキリ解決し、放置してしまった人は余計な負担を抱えた」という対照的な結果になりました。
ご自身の状況と重ねながら読んでみてください。（※プライバシーに配慮し、内容は一部を変えています）
【事例1】相続した実家が再建築不可だった68歳女性｜買取で解決
- 東京の下町で暮らす68歳の田村さん（仮名・元パート勤務）
- 3年前に夫を亡くす
- 子ども2人はそれぞれ独立して家庭を持つ
きっかけは、同じ都内にある実家を相続したことでした。
築45年の木造一戸建てで、細い路地を入った奥にある家です。
誰も住まなくなり、田村さんは「そろそろ売って、手放したほうがいいかしら」と考え始めました。
ところが、近所の不動産会社に相談したところ、思わぬ言葉を返されます。
「田村さん、この土地はもしかすると再建築不可かもしれませんよ」。
田村さんは戸惑いました。
再建築不可って何？うちの実家、売れないってこと……？
頭が真っ白になったといいます。
その夜、田村さんは独立した長男に電話をかけました。
あんた、実家が建て替えできない土地かもしれないって言われたのよ。どうしましょう。
長男は「母さん、一人で抱え込まないで。ちゃんと調べてみようよ」と落ち着かせてくれました。
翌日から、田村さんは動き出します。
まず法務局のオンラインサービスで登記事項証明書と公図を取り寄せました。
スマホでできるなんて知らなかった。手数料も数百円で拍子抜けしたわ。
次に、その書類を持って区役所の建築指導課へ。
窓口で図面を見ながら確認したところ、家の前の道は幅が3メートルしかなく、接道義務を満たしていないことが分かりました。
やはり再建築不可だったのです。
がっかりする田村さんに、担当の職員は「再建築不可でも買い取ってくれる会社はありますよ」と教えてくれました。
そこで、再建築不可物件を専門に扱う買取会社に連絡。
担当者が実家まで訪問し、家の中に残された家具や荷物（残置物）もそのままでいいこと、契約後の修繕リスクも心配しなくていいことを、ゆっくり説明してくれました。
片付けが大変だと思っていたけれど、そのままでいいなんて。肩の荷が下りました。
相談から引き渡しまで、思っていたよりずっと早く進み、無事に現金化できました。
【事例2】調べずに放置して固定資産税に悩んだ62歳男性｜遠方の空き家
- 地方都市で会社員をしている62歳の佐藤さん（仮名）
- 妻と2人暮らし
- 数年前に、離れた県にある実家を相続
- 築50年の家で、幅の狭い私道の奥に建つ
- 「いつか売ればいい」と考え、家を空き家のまま放置
しかし、時間が経つにつれて負担がのしかかってきます。誰も住んでいないのに、毎年の固定資産税は払い続けなければなりません。
「更地にすればいいのかな」と思って調べてみると、家を取り壊して更地にすると土地の固定資産税が上がってしまうと知り、手が止まりました。
さらに、遠方のため草刈りや近所への対応のたびに、車で片道3時間かけて通う日々。
休みのたびに実家通いで、正直しんどい。妻にも申し訳ない。
転機は、近隣の方から「お宅の庭、草が伸びて困っているんですが」と連絡が来たことでした。
「このままではいけない」と一念発起し、ようやく売却を検討し始めます。
ところが、地元の不動産会社に相談すると、「この土地は接道義務を満たしていないので、再建築不可です。仲介では買い手を見つけるのが難しいですね」と言われてしまいました。
放置している間に、家の傷みも進んでいました。
もっと早く調べておけば……。
後悔した佐藤さんですが、ここからの動きは早めでした。
オンラインで手続きを進められる買取会社に相談し、遠方でも何度も足を運ばずに契約まで進められることを知ります。
担当者との電話で、「佐藤さん、古い家でも、再建築不可でも、現状のまま買い取れますよ」と言われたとき、「そんな方法があったのか」と驚いたそうです。
最終的に買取で手放すことができましたが、放置していた数年分の固定資産税や交通費を思うと、「調べるのを後回しにしたのが一番の失敗でした」と佐藤さんは語ります。
2つの事例から分かる「早めに調べる」ことの3つのメリット
2人の事例を並べてみると、共通する教訓が見えてきます。それは、「再建築不可かどうかを早めに調べておくと、余計な負担を避けられる」ということです。
田村さんも佐藤さんも、最終的には買取で解決できました。違いは、動き出すまでのスピードだけだったのです。
早めに調べるメリットを整理すると、3つあります。
- 無駄な固定資産税や管理費を払い続けずに済む
空き家を放置すると、税金だけでなく草刈りや防犯の負担もかかり続けます。 - 家の傷みが進む前に手放せる
建物は放置するほど老朽化し、価値が下がっていきます。 - 心の負担が軽くなる
「どうしよう」と悩み続ける時間そのものが、実はいちばんのストレスなのです。
ファイナンシャル・プランナー再建築不可だと分かっても、決して行き止まりではありません。専門の会社に相談すれば、古い家でも残置物があっても、現状のまま買い取ってもらえる道があります。
相続税の申告期限（相続開始から10か月）が迫っているようなケースでも、買取なら買い手を探す必要がないぶん、最短で2週間ほどのスピードで現金化できることもあります。
大切なのは、「まず調べる」という小さな一歩を、後回しにしないこと。田村さんの言葉を借りれば、「早めに動けば、必ず道は見つかる」よ！
再建築不可物件の調べ方でよくある質問｜書類・費用・売却の疑問
ここでは、再建築不可物件の調べ方について、相談現場でよく寄せられる質問にお答えします。素朴な疑問こそ、解決の糸口になります。
再建築不可物件かどうかは自分で調べられますか？
はい、自分で調べることができます。
市区町村の役所（建築指導課）で前面道路と接道義務を確認するのが基本で、以下の書類があればスムーズです。
- 登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
なぜなら、これらの書類に土地の面積や道路との接し方が記載されているからです。
ただし、道路の細かな種類の判断は専門的なため、迷ったら役所の窓口で相談してください。
ファイナンシャル・プランナーまずは自治体のホームページで指定道路図を見るところから始めてみましょう。
調べるのにかかる費用はいくらですか？
自分で調べる場合、費用は書類代の数百円から千数百円程度で済みます。
登記事項証明書は1通600円、公図や地積測量図もそれぞれ数百円で、オンライン請求ならさらに安くなるからです。役所での相談自体は無料です。
ファイナンシャル・プランナーただし、不動産会社に調査を代行してもらう場合は、査定とあわせて無料で対応してくれることが多いので、遠方の方や忙しい方はまず相談してみてください。
再建築不可物件でもリフォームはできますか？
小規模なリフォームは可能ですが、大規模なものは難しくなりました。
壁紙の張り替えや水回りの交換といった工事は今もできます。
しかし、2025年4月の建築基準法改正（4号特例の縮小）により、柱や梁を作り直すような大規模リフォームには建築確認申請が必要となり、再建築不可物件では申請が通らないためです。
ファイナンシャル・プランナーリフォーム前提で活用を考えている方は、まず可能な工事の範囲を専門家に確認することをおすすめします。
再建築不可物件でも売却できますか？
はい、再建築不可物件でも売却できます。
ただし、一般の買い手は住宅ローンを組みにくいため、仲介では買い手が見つかりにくいのが実情です。
そのため、再建築不可物件を専門に扱う会社への直接買取が現実的な選択肢になります。
ファイナンシャル・プランナー買取なら古い家や残置物があっても現状のまま対応してもらえることが多いので、まずは買取に対応する不動産会社に査定を依頼してみてください。
相続した空き家を売ると税金の特例は使えますか？
条件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度が使える可能性があります。
これは、相続した空き家を一定の期間内に売った場合、利益から最大3,000万円を差し引いて税金を軽くできる仕組みです。
ただし、建物の耐震性や売却時期など細かな条件があるため、適用できるかは個別の確認が必要です。
ファイナンシャル・プランナーまずは国税庁の情報を見たうえで、税理士や不動産会社に相談してみましょう。
まとめ｜再建築不可かどうかは5分の準備で調べ始められます
最後に、この記事の要点を振り返ります。再建築不可物件の調べ方で大切なのは、次の3つです。
- 調べ方は「役所・書類・自治体ホームページ」
もっとも確実なのは市区町村の役所で、前面道路と接道義務を確認することです。 - 3つの書類（登記事項証明書・公図・地積測量図）を用意すると確認がスムーズ
いずれも法務局でオンライン申請でき、費用は数百円から。 - 調べた結果、再建築不可でも道はある
買取なら古い家や残置物があっても現状のまま手放せ、相続税の期限が迫るケースにも対応しやすいです。
空き家900万戸という時代、そして2025年の法改正で古い家のリフォームが難しくなった今、「調べるのを後回しにしない」ことが、余計な負担を避ける一番の近道です。
相続登記の義務化もあり、放置のリスクは以前より高まっています。
ですが、必要以上に不安になることはありません。早めに動けば、それだけ選択肢が広がります。
まず、今日できる5分のアクションとして、法務局のオンラインサービスで「登記事項証明書」を1通取り寄せてみてください。
スマホから申請でき、届いた書類を見れば土地の基本情報がひと目で分かります。
その1通が、あなたの家の状況を知る確かな第一歩になります。
ファイナンシャル・プランナーそして、「自分で調べるのは不安」「遠方で役所に行けない」という方は、再建築不可物件に詳しい不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。
宅地建物取引士や、相続に詳しいファイナンシャルプランナー、税金の相談なら税理士、登記のことなら司法書士と、頼れる専門家はたくさんいます。
ひとりで抱え込まず、まずは気軽に「話を聞いてみる」ところから始めてみましょう。
