家を売りに出したのに、もう半年も問い合わせがない…
このまま売れなかったら、固定資産税や管理の負担だけが増えていくのでは…
不動産売却がうまくいかず、不安を抱えている方は少なくありません。
実は、売れない原因の多くは「価格」「不動産会社の動き」「物件の見せ方」のいずれかに集約でき、原因さえ分かれば具体的な対策が打てます。
この記事では、不動産売却で売れないときの原因分析から具体的な打ち手、そして成功事例まで、丁寧に解説します。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却で売れないときの原因について知りたい方こそ、ご参考ください！
- 不動産売却で売れない原因の見つけ方（価格・会社・物件の3分類で整理）
- 仲介と買取の違い、それぞれに向いている人の判断基準
- 明日からできる7つの具体的な対処法（所要時間・費用の目安つき）
- 税金の特例や相続登記など、期限がある手続きの注意点
- 古い家・残置物・しつこい営業への不安を解消する方法
半年売れない家は「異常」ではない──でも放置はもったいない
中古住宅の売却には平均3〜6か月かかるのが一般的であり、半年売れていないからといってすぐに悲観する必要はありません。
ファイナンシャル・プランナーただし、原因を放置したまま時間だけが過ぎると物件の資産価値が下がり、ますます売れにくくなる悪循環に陥ります。
売れない原因は大きく分けると3つのパターンに整理できます。
- 売り出し価格が周辺の相場より高すぎる
- 広告の出し方が不十分で、物件情報が市場に行き渡っていない
- 築年数が古い、立地が不便、建物の状態が悪いなど、買い手のニーズとずれている
相続した空き家で早く手放したい方は「買取」を検討するのが近道だよ！
住み替え資金のためにできるだけ高く売りたい方は、まず価格設定と不動産会社の見直しから始めましょう。
データで読み解く「今の不動産市場」と売れにくさの背景
全国的に地価は上昇傾向にあるものの、その恩恵を受けられるエリアとそうでないエリアの差が年々広がっており、「場所によっては売りやすいが場所によっては本当に売れにくい」という二極化が進んでいます。
この現状を知ることが、ご自身の物件に合った売却戦略を立てる第一歩です。
地価は上がっているのに、なぜ売れない？──「二極化」の実態
国土交通省が2026年3月に公表した「令和8年地価公示」によると、全国の全用途平均の地価は前年比2.8％上昇しました。
住宅地に限っても5年連続で上昇しており、全国31都道府県で住宅地の地価が上がっています。
特に三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）では上昇幅が大きく、全用途平均で前年の3.5％から4.3％へと拡大しています。
「世の中の地価が上がっているから大丈夫」と安心するのではなく、自分の物件がある「そのエリア」の相場をきちんと確認しよう！
全国900万戸──空き家は「7軒に1軒」の時代に
総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多を更新しました。
前回調査（2018年）から50万戸以上増えているね…
賃貸や売却などの目的がなく「そのまま放置されている空き家」が385万戸に達している点に注意！
空き家率も13.8％と過去最高で、1993年からの30年間で空き家の数はおよそ2倍に増えています。
さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）では、管理が不十分な空き家に対する行政の指導が強化されました。
ファイナンシャル・プランナー勧告を受けると固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が外れ、税負担が最大で6倍に跳ね上がるケースもあります。
不動産価格指数に見る「高止まり」のサインと売却判断
国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」（2025年12月・第４四半期分）では、住宅総合の指数は148.0（2010年の平均を100とした数値）を記録しました。
つまり、「15年前に比べて不動産の価格が約1.5倍になっている」とわかるね！
ファイナンシャル・プランナー特にマンション（区分所有）は222.2と、2倍を超える水準です。
ただし、地域によって温度差があることも事実です。
三大都市圏や地方の主要都市では価格上昇が続いていますが、地方の一部では下落傾向にあります。
ファイナンシャル・プランナーこの二極化が進むほど、「売れる物件」と「売れない物件」の差が開いていきます。
売れにくい物件ほど権利関係の整理や契約条件の工夫が必要になり、弁護士や専門家の知恵が役立つ場面が増えるのです。
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売れない家を動かす具体的アクション
不動産売却で売れないときに最も効果が高いのは「価格の見直し」「不動産会社の変更」「物件の見せ方の改善」の3本柱です。
ここでは、明日からできる具体的なアクションを、優先度の高い順に紹介します。
まずは相場を自分の目で確かめる──無料でできる価格チェック
売れない原因として最も多いのが、売り出し価格が相場より高すぎるケースです。
不動産会社の中には、媒介契約を獲得するために実際より高い査定額を提示する「高預かり」をする会社もあります。
ファイナンシャル・プランナーまずは自分で相場を確認し、「今の売り出し価格は妥当なのか」を冷静に判断しましょう。
- 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の実際の取引価格を調べる
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」で成約価格の傾向を確認する
- 現在の不動産会社とは別にもう2〜3社に査定を依頼して、査定額を比較する
ただし、複数社の査定額の「一番高い金額」に飛びつかないようにしよう。
複数の査定額の中間値あたりが、実際に売れる価格の目安と考えてください。
不動産会社を変える判断基準と、切り替えのタイミング
売り出してから3か月以上経っても内覧の申し込みすらない場合は、不動産会社の販売活動に問題がある可能性が高いです。
宅地建物取引業法で専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は最長3か月と定められています。
更新のタイミングで、別の会社に切り替えることもできるんだ。
- 広告活動の報告がきちんと届いていないとき
- インターネット上の物件掲載写真が暗い、枚数が少ない、間取り図が見づらいとき
- レインズへの登録状況を聞いても明確に答えてもらえないとき
会社を変更する際は、現在の媒介契約の有効期間をまず確認してください。
ファイナンシャル・プランナー一般媒介契約なら他社との併用が可能ですので、すぐに複数社へ依頼できます。
専任媒介・専属専任媒介の場合は、契約期間満了を待って切り替えるのが基本だよ！
「仲介」か「買取」か──自分に合った売却方法を選ぶ
不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
不動産会社は広告を出したり内覧を手配したり、買いたい人とあなたの間に立って交渉を進めてくれます。
市場価格（いわゆる「相場」）に近い金額で売れる可能性が高い一方で、買い手が見つかるまでに3か月〜半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。
ファイナンシャル・プランナー売買が成立したときには「仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋消費税）」が必要です。
買い手を探す必要がないため、早ければ2週間ほどで現金化できます。
仲介手数料もかかりません！
ただし、買取価格は仲介で売る場合の相場の7〜8割程度になることが一般的です。
「あのとき動いてよかった」──売却を成功させた2つの実話
ここでは、実際の売却相談をもとにした2つのケースをご紹介します。
相続した築35年の実家を、片付けなしで手放せたAさんの話
- 横浜市に住む田中幸子さん（仮名・62歳・看護師）
- 埼玉県にある実家を相続
- 誰も住まなくなった築35年の木造一戸建て
- 両親が長年使っていた家具、食器、押し入れいっぱいの衣類がそのまま
きっかけは、固定資産税の通知書が届いたことでした。
住んでいない家に、毎年10万円以上も税金を払い続けるの？
そろそろ、ちゃんと考えたほうがいいんじゃないか。
草も伸び放題で、近所にも迷惑をかけてるかもしれないぞ。
最初に地元の不動産会社に相談しましたが、悩みの種になることが増えてしまいました。
不動産屋この築年数だと、建物を解体して更地にしないと買い手がつかないと思います。
解体費用はおよそ150万〜200万円、残置物の処分にも数十万円かかりますよ…
解体して、片付けもして、それでも売れなかったらどうしよう…
仕事も忙しいのに、埼玉まで何度も通えない…
転機は、職場の同僚との何気ない会話でした。
会社の同僚私の叔母も同じ状況だったけど、古い家でもそのまま買い取ってくれる会社に頼んだら、スムーズだったみたいよ！
その言葉に背中を押され、田中さんはインターネットで買取専門の会社を探し、査定を依頼しました。
担当者が実家まで来てくれて、建物と土地の状態を丁寧に確認。
仲介で売った場合の想定価格よりは下がりましたが、解体費用も片付け費用もかからず仲介手数料もゼロ。
契約不適合責任も免除され、相談から3週間で代金の受け取りと引き渡しが完了しました。
金額だけ見れば、時間をかけて仲介で売ったほうが手残りは多かったかもしれません。
でも、あのまま何年も空き家を抱え続けていたら、固定資産税に草刈り代、台風のたびに心配して…
精神的な負担はお金では測れません。
母にも「家のことはきちんと片付けたよ」と報告できて、本当によかったです。
価格と不動産会社を見直し、3か月で成約したBさんの話
- 名古屋市内のマンション（築22年・3LDK・75㎡）に住む佐藤さん（仮名・54歳・会社員）
- 子どもの独立を機に、夫婦でよりコンパクトなマンションへの住み替えを計画
- 最初に依頼した大手の不動産会社の査定額は2,800万円
- 「せっかくだから少し上乗せして」と思い、3,200万円で売り出し
- 2か月経っても内覧の申し込みはゼロ
- 担当者からの報告は月に1回のメールだけで、「もう少し様子を見ましょう」という言葉が繰り返されるばかり
正直、焦りましたね。
住宅ローンの残りがまだ1,500万円あるのに、今の家が売れないと新居の購入計画も進められない。
妻からは「本当に売れるの？ 不動産会社を変えたほうがいいんじゃない？」と毎週のように言われて、夫婦の会話もギクシャクし始めて…
そこで佐藤さんはインターネットで評判を調べ、そのエリアでマンション売却の実績が多い別の不動産会社に相談しました。
新しい担当者から最初に言われたのは、こんな言葉でした。
不動産会社佐藤さん、率直に申し上げますと、今の売り出し価格は周辺相場より300万円以上高いです。
同じマンションの別の部屋が2,700万円台で出ていますから、この価格帯では競合に負けてしまいます。
数字を見せられて納得した佐藤さんは、悩んだ末に売り出し価格を2,780万円に見直しました。
水回りのハウスクリーニングも3万円で実施し、内覧時の印象を大幅に改善しました。
価格変更から2週間で3件の内覧が入り、そのうちの1組のご夫婦と2,700万円で売買契約が成立。
最初の売り出しから数えると約5か月かかりましたが、会社を切り替えてからは実質3か月での成約でした。
住宅ローンの残債も売却代金で一括返済でき、無事に住み替えを完了できました。
最初の不動産会社が悪かったとは思いませんが、うちのマンションを売ることに関しては、あまり積極的ではなかったのかもしれません。
会社を変えるのは勇気がいりましたが、結果的には正解でした。
あと、最初から欲張らずに適正価格で出していれば、もっと早く売れていたかもしれませんね…
不動産売却で売れないときに気になるQ&A
住宅ローンが残っていても家を売ることはできますか？
はい、ローンが残っていても売却は可能です。
売却代金でローンを完済できれば、引渡しと同時に抵当権を抹消して手続きが進みます。
ただし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で補う必要があります。
ファイナンシャル・プランナーまずは不動産会社の査定額と、金融機関でのローン残高を確認してみてください。
築40年以上の古い家でも本当に売れますか？
売築年数が古い家は、建物自体の資産価値はほぼゼロとして査定されることが多いですが、土地の価値は残ります。
仲介で売りに出す場合は「古家付き土地」として、更地にした場合の土地価格を目安に売り出すのが一般的です。
ファイナンシャル・プランナー買取専門の会社に相談すると、古い建物や残置物がそのままでも買い取ってもらえるケースがあります。
建物の状態や立地によって最適な方法が変わりますので、まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社に査定を頼むと、しつこく営業されませんか？
査定を依頼したからといって、必ずその会社に売却を依頼する義務はありません。
ファイナンシャル・プランナー「まずは金額を知りたいだけです」と最初に伝えておけば、多くの不動産会社は無理な営業をしません。
それでも心配な場合は、「訪問査定ではなく簡易査定（机上査定）をお願いします」と伝えると、対面なしで概算の査定額を教えてもらえます。
相続した家を売ると、税金はいくらかかりますか？
相続した家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。
ただし、相続した空き家が一定の条件を満たす場合は「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を利用できます。
適用には「相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」という期限があります。
ファイナンシャル・プランナー早めに税理士や司法書士に確認することをおすすめします。
売れない家をずっと持ち続けると、どんなリスクがありますか？
まず、住んでいなくても毎年の固定資産税の負担が続きます。
さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）では、管理が不十分な空き家に対する行政の指導が強化されました。
ファイナンシャル・プランナー勧告を受けると固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が外れ、税負担が最大で6倍に跳ね上がるケースもあります。
他にも、建物の老朽化による倒壊事故のリスク、近隣住民への迷惑、放火や不法侵入といった防犯上の問題も発生しかねません。
仲介で売れない状態が続いている場合は、買取や自治体への相談、相続土地国庫帰属制度（法務省）の利用なども含めて、早めに専門家と対策を検討しよう。
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この記事のまとめ──「今日できる一歩」を踏み出そう
この記事のポイントを3つにまとめます。
- 売り出し価格が相場に合っているか、公的データと複数社の査定で自分の目で確かめる
- 不動産会社の動きが十分か、レインズ登録・広告活動・報告頻度をチェックし、必要なら3か月の契約更新時に切り替える
- 仲介にこだわらず、ご自身の状況に合わせて買取という選択肢も視野に入れる
「自分のケースではどうなるの？」と具体的に知りたくなったら、不動産会社の無料査定を利用してみてください。
迷ったときこそ、プロに相談してみてね！
