相続不動産の売却で損しない方法｜手続き・税金・特例を宅建士が解説

ご自宅の食卓で、そんな会話が交わされているご家庭は少なくありません。

そんなモヤモヤを抱えたまま、何年も放置してしまう方が実はたくさんいらっしゃいます。

この記事では、相続した不動産を売却するときの流れ、使える税金の特例、失敗しない不動産会社の選び方まで、分かりやすく丁寧に解説します。

相続した不動産を売却するなら、まず知っておきたい3つの結論

相続した不動産を売却するなら、「相続登記を済ませる」「3年10か月以内に売る」「使える特例を必ず確認する」の3つを押さえれば、手続きの大半はうまく進みます。

相続不動産の売却とは、亡くなった方(被相続人といいます)が所有していた土地や建物を、相続人が引き継いだうえで第三者に売って現金化する手続きのことです。

ここで多くの方がつまずくのが、「自分の名義に書き換える前に売れるのか」という疑問。

相続登記は2024年4月から義務化

2024年4月1日から、相続登記の申請が法律で義務化されました。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料(罰金のようなもの)が科される可能性があります。

これは過去に相続した物件にも適用されるルールなので、「昔、親から相続した土地の名義がそのままになっている」という方も対象です。

3年10か月以内の売却で税金が大きく変わる

相続した不動産を売る場合、「相続が発生した日(亡くなった日)の翌日から3年10か月以内」に売却すると、「相続税の取得費加算の特例」という仕組みが使えます。

これは、払った相続税の一部を「売却にかかった経費」として扱ってくれる制度で、譲渡所得税(売って利益が出たときにかかる税金)を大きく減らせます。

古い家でも売れる方法はある

「築50年の古い家だから、もう売れないのでは」と諦めている方もいらっしゃいますが、売却方法は1つではありません。

不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つがあり、古家や残置物(家の中に残った家具・荷物)があっても買取なら現状のまま売却できるケースが多いのです。

このあとのセクションで、それぞれの向き不向きを詳しくお伝えします。

公的データで見る、相続不動産をめぐる「今」のリアル

相続した不動産を取り巻く状況は、この数年で大きく変わっています。

空き家は増え続け、地価は上昇傾向にあり、相続登記は義務化されました。
「売るかどうか迷っている時間」が、実は一番コストのかかる時間になっています。

空き家は900万戸超、過去最多を更新している

総務省が2024年4月に公表した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高を記録しました。

このうち、賃貸や売却の予定もなく放置されている「その他空き家」は約385万戸にのぼります。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」

ご近所を散歩するとき、「あれ、このお家、ずっと雨戸が閉まってるな」と感じる物件はありませんか。
あれが統計に表れている空き家です。

空き家を放置する最大のリスクは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例(土地の税金を最大6分の1に減らす仕組み)から外れて、税額が一気に跳ね上がること。

つまり、「放置している間も、じわじわとお金が出ていく」のが空き家の怖いところです。

首都圏の地価は5年で約2割上昇、売り時を逃さない判断を

国土交通省が2025年3月に公表した「令和7年地価公示」によると、全国の地価は4年連続で上昇、とくに住宅地は前年比プラス2.1%となっています。

三大都市圏(東京・大阪・名古屋)の住宅地は前年比プラス3.3%と、上昇幅が拡大しました。

国土交通省「令和7年地価公示」

たとえば、ご自宅のポストに入ってくる近所の売地のチラシを思い浮かべてください。
あのチラシに載っている坪単価、5年前と比べると首都圏では平均で約2割上がっています。

「値上がりしているなら慌てて売らなくても」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
ただし、人口減少が進む地域では反対に地価が下がり続けており、全国一律ではありません。

相続税の申告件数は過去10年で2.2倍、もはや「資産家だけの話」ではない

国税庁が2024年12月に公表した「令和5年分 相続税の申告事績の概要」によると、相続税の申告対象となった被相続人(亡くなった方)の数は約15万5千人、課税割合は9.9%となりました。

10年前(平成26年)の課税割合は4.4%でしたので、およそ2.2倍です。

国税庁「令和5年分 相続税の申告事績の概要」

この「課税割合9.9%」という数字、つまり、お亡くなりになった方の約10人に1人のご家族は相続税の申告が必要、という計算になります。

2015年の税制改正で基礎控除(相続税がかからない枠)が4割減らされてから、相続税はもう「一部のお金持ちの話」ではなくなりました。

相続登記未了の土地は九州と同じ面積、2024年義務化の背景

国土交通省の資料によると、所有者不明土地の面積は全国で約410万ヘクタール、九州本土の面積(約368万ヘクタール)を上回る規模とされています。（調査実施主体：法務省）

国土交通省：所有者不明土地を取り巻く状況と課題について

この問題を解消するため、2024年4月1日から相続登記の申請義務化がスタートしました。

「面倒だから後回し」が、文字通り損に直結する時代になりました。

明日から動ける、相続不動産売却の具体的な進め方

相続不動産の売却は「遺産分割協議→相続登記→査定→売却活動→引渡し」の5ステップで進みます。

1つずつ、所要時間と必要なものを添えてお伝えします。

売却成功例と苦労例で見る、相続不動産のリアルな現場

成功する方と苦労する方の差は「動き出すタイミング」と「専門家への相談時期」の2点に集約されます。

ここでは実際の相談現場で見かけるケースを2つご紹介します。

相続不動産の売却でよくある質問

相続不動産の売却、今日からできる最初の一歩

結論として、相続した不動産の売却で損しないためのポイントは3つです。

5分でできる最初のアクション

今日できることは、ご自宅の登記簿謄本(登記事項証明書)を取り寄せてみることです。

法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を使えば、パソコンやスマホから申請できて、手数料は520円(2025年4月改定)。
届いた書類で、土地の面積、建物の構造、所有者の名義、抵当権の有無など、売却に必要な基本情報がひと目で分かります。

この1枚が、次の一歩を決める地図になります。

「まず話を聞いてみるだけ」で契約を迫らない不動産会社や、家族同席を歓迎してくれる会社も増えています。
遠方で何度も足を運べない方には、オンライン完結で進められるサービスも。

「相談するのは怖い」ではなく、「選択肢を1つ増やすために話を聞く」くらいの気持ちで、一歩を踏み出してみてください。

ご家族の大切な資産を、納得のいく形で次のステージへ送り出せますように。