不動産売却でふるさと納税の上限額は増える？計算方法と節税術

実は、不動産を売って利益（譲渡所得）が出た年は、ふるさと納税の控除上限額が大幅に上がります。

つまり、普段より多くの寄付ができて、その分だけ税金の負担を軽くできるチャンスなのです。

この記事では、不動産売却とふるさと納税を組み合わせた賢い節税の仕組みをわかりやすく解説します。

家を売った年は「ふるさと納税の大チャンス」になる理由

不動産を売却して利益が出た年は、ふるさと納税の控除上限額が通常の何倍にも跳ね上がる可能性があります。

不動産売却とは

土地や建物を第三者に売って現金化する手続きのこと。

ふるさと納税とは

自分が応援したい自治体に寄付をすると、寄付額のうち2,000円を超えた部分が所得税と住民税から控除される（差し引かれる）制度のこと。

ふるさと納税はあくまで「税金の前払い」であり、税金そのものがゼロになるわけではありません。

しかし、少ない負担で返礼品を受け取れるため、何もしなければ単に納めるだけだった税金が返礼品という形で「お得」になるのです。

ふるさと納税の控除上限額は、その年の「所得」の金額で決まります。

ただし、マイホームの売却で使える「3,000万円特別控除」（租税特別措置法第35条）を適用して譲渡所得がゼロになった場合は、ふるさと納税の上限額は増えません。

「3,000万円特別控除」とは

自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、「3,000万円までの利益なら税金はかかりません」と国が認めてくれている制度です。

データで見る「不動産売却×ふるさと納税」が今こそ重要なワケ

不動産の売却益を活用したふるさと納税は、不動産価格が上昇している「今」だからこそ効果が大きいと言えます。

ここでは、公的なデータをもとに、その背景を3つの角度から確認していきましょう。

不動産価格は2010年の約1.5倍に ― 売却益が出やすい時代

国土交通省が2026年3月に公表した「令和8年地価公示」によると、全国の全用途平均の地価は前年比2.8％上昇しました。

住宅地に限っても5年連続で上昇しており、全国31都道府県で住宅地の地価が上がっています。

国土交通省「令和8年地価公示の概要」（2026年3月公表）

特に三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）では上昇幅が大きく、全用途平均で前年の3.5％から4.3％へと拡大しています。

ふるさと納税の利用者は1,080万人超 ― 制度の定着と最新の変更点

総務省が公表した「令和7年度ふるさと納税に関する現況調査」（2025年7月公表）によると、2024年度のふるさと納税受入額は約1兆2,728億円で、前年度比13.9％の増加となりました。

控除適用者数は約1,080万人に達し、前年度比7.8％の増加です。

総務省「令和7年度ふるさと納税に関する現況調査」

空き家900万戸時代 ― 相続した実家を売る人が急増中

総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多を更新しました。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査　調査の結果」

空き家率も13.8％と過去最高で、1993年からの30年間で空き家の数はおよそ2倍に増えています。

さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）では、管理が不十分な空き家に対する行政の指導が強化されました。

そして、2024年4月の法改正（不動産登記法）により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行うことが義務化されました。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。

法務省「相続登記の義務化」

自分のふるさと納税の上限額はいくら？計算方法を解説

不動産売却による譲渡所得がある年は、「給与所得ベースの上限額」に「譲渡所得ベースの上限額」を加算して考えます。

具体的な計算方法を、難しい数式を使わずにご説明します。

ふるさと納税の控除上限額はどうやって決まる？基本の仕組み

ふるさと納税の控除上限額は、大きく言うと「あなたがその年に納める住民税の約2割」が目安です。

もう少し正確に言うと、ふるさと納税の控除は3つの仕組みで成り立っています。

普段は給与所得だけで住民税が決まっている方でも、不動産を売却した年は譲渡所得が加わることで住民税の所得割額が増えます。

給与所得と譲渡所得がある場合の計算式をやさしく解説

不動産売却の分離課税とは

土地や建物を売って得た利益（譲渡所得）に対して、給与所得や事業所得など他の所得とは合算せずに、単独で税額を計算する課税方式のことです。

譲渡所得の計算式

売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除

不動産の譲渡所得は「分離課税」といって、給与所得などとは別に税率が決まっています。

「長期譲渡所得」の場合の税率

所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％＝合計20.315％

「短期譲渡所得」の場合の税率

所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％＝合計39.63％

「知らなかった」で損をしない！売却×ふるさと納税のリアル体験談

ここでは、実際に不動産売却とふるさと納税を組み合わせた方の事例をご紹介します。

うまくいったケースと、知らずに損をしかけたケースの両方を見ていきましょう。

ふるさと納税×不動産売却でよく寄せられる5つの質問

売却後の税金を賢く減らすために、今日からできること

この記事のポイントを3つにまとめます。

「自分のケースではどうなるの？」と具体的に知りたくなったら、税理士に相談してみてください。