不動産売却で仲介業者を変更したい！損しない手順と注意点

そんな不安やモヤモヤを抱えていませんか？

実は、売却の途中であっても仲介業者を変更することは可能です。

ただし、タイミングや手順を間違えると、違約金が発生したり、売却がさらに遅れたりすることもあります。

この記事では、FP（ファイナンシャルプランナー）かつ不動産取引の実務に精通した専門家の視点から、仲介業者の変更を「損せず・トラブルなく」進めるための具体的な方法を、わかりやすく解説します。

仲介業者の変更は「契約期間の満了を待てばノーリスク」

不動産売却で仲介業者を変更したいとき、まず知っておいていただきたいのは「媒介契約の期間が終わるタイミングなら、費用も違約金もかからずに変更できる」ということです。

そもそも「仲介業者の変更」とは何をすること？

不動産売却とは、土地や建物を第三者に売って現金化する手続きのことです。

この売却を不動産会社に手伝ってもらうために結ぶのが「媒介契約」と呼ばれる契約で、いわば「売却のお手伝いをお願いしますね」という約束ごとです。

仲介業者の変更とは、この媒介契約を今の不動産会社との間で終了し、別の不動産会社と新たに契約を結び直すことを指します。

お悩み別・取るべき方向性をサッと整理

ここで、状況別に取るべき方向性を整理しておきましょう。

「3か月経っても内覧すら入らない」という方は、契約期間の満了を待って、別の不動産会社に切り替えるのが最もスムーズです。

内覧が入らない原因としては、「売り出し価格が相場より高すぎる」「ポータルサイトへの掲載写真や情報が不十分」「そもそも広告活動が行われていない」といったケースが考えられます。

いずれにしても、3か月という期間は売却活動の成果を判断するのに十分な長さです。

「担当者の対応が悪い」という方は、まず同じ会社内で担当者の変更を依頼してみてください。

電話やメールで「担当者を変えていただけませんか」と伝えるだけで対応してもらえることが多いです。

会社自体に不満はないのに担当者との相性が合わないだけ、ということもあります。
それでも改善しない場合に、会社ごと変更しましょう。

「囲い込みをされている気がする」という方は、これは不動産会社側の契約義務違反にあたる可能性があるため、契約期間中でも解除できるケースがあります。

囲い込みとは、不動産会社が自社で売主と買主の両方を担当して仲介手数料を倍にしたいために、他社からの購入希望者の問い合わせを「もう申し込みが入っています」などと断ってしまう行為です。

なお、2024年4月からは相続登記が義務化されました（不動産登記法の改正）。
相続した不動産を放置していると、将来的に過料（罰金のようなもの）が科される可能性もあります。

相続した実家の売却を検討している方は、仲介業者の見直しと合わせて、登記の状況も確認しておくと安心です。

売れない不動産が増えている？公的データで見る「業者選び」の重要性

仲介業者を変更すべきかどうかを判断するには、今の不動産市場がどうなっているのかを知っておくことが大切です。

不動産の価格は全体的に上がっていますが、「どの会社に頼むか」で売れるスピードや価格に大きな差が出る時代になっています。

不動産価格は上がっているのに、家が売れない理由

国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」という統計があります。

これは、2010年の不動産価格を「100」として、今の価格がどれくらいの水準にあるかを数字で表したものです。

国土交通省の「不動産価格指数（住宅）」（令和7年12月分）によると、2025年12月時点の住宅総合の指数は「148.0」でした。

つまり、2010年と比べて住宅価格は全体で約5割も上がっているということです。

特にマンションの指数は「225.1」と、2010年の2倍以上にまで高騰しています。

国土交通省「不動産価格指数（住宅）（令和6年12月・令和7年第4四半期分）」

つまり、市場全体が上がっているにもかかわらず「あなたの家だけ売れない」のだとしたら、物件そのものではなく、売り方——つまり仲介業者の営業活動や価格設定に問題がある可能性があるのです。

空き家は900万戸を突破——「売り時」を逃すリスク

もうひとつ、知っておいていただきたいデータがあります。

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年9月公表・確報値）によると、2023年10月時点で全国の空き家数は約900万戸に達し、過去最多を更新しました。

総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8%と、こちらも過去最高です。
しかも、1993年からの30年間で空き家数は約2倍に増えています。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」

さらに注目したいのは、「賃貸や売却の予定がなく、特に使い道のない空き家」が約386万戸もあるという点。
これは空き家全体の4割以上を占めています。

あなたの周りにも、草が伸び放題になっていたり、雨戸が閉めっぱなしになっていたりする家はないでしょうか。
ああいった空き家が、全国に386万戸もあるのです。

「管理不全空き家」の新ルール

さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、倒壊の危険がある「特定空き家」だけでなく、管理が行き届いていない「管理不全空き家」も市区町村からの指導・勧告の対象になりました。

勧告を受けると、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が外れ、税額が最大で約6倍に跳ね上がる可能性があります。

国土交通省「空き家対策」

毎年届く固定資産税の通知書を見て、「空き家にこんなにお金がかかるのか」とため息をついている方もいるのではないでしょうか。

管理不全空き家の対象が広がった今、「とりあえず持っておく」という選択のコストは、以前よりも確実に上がっています。

媒介契約は3か月ごとに見直せる——法律があなたを守っている

宅地建物取引業法（第34条の2第3項・第4項）では、専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間の上限を「3か月」と定めています。

しかも、自動更新は禁止されており、更新するには売主からの申し出が必要です。

e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第三十四条の二（媒介契約）

この「3か月ルール」は、売主であるあなたを守るために存在しています。

もし不動産会社の対応に満足できなければ、3か月ごとに契約を見直すチャンスがあるのです。
逆に言えば、「契約を更新しない」と伝えるだけで、費用も違約金もかからずに仲介業者を変更できるということ。

実務上も、ほとんどの不動産会社が3か月を基本にしています。

一般媒介契約の場合は複数の会社に同時に依頼できるため、「変更」ではなく「依頼先の追加や絞り込み」で対応できるのが特徴です。

実際に売却を経験された方からは「もっと早く業者を変えればよかった」という声をいただくことも少なくありません。

3か月という期間は、最初は長く感じるかもしれませんが、不動産会社の実力を見極めるには十分な時間です。
この期間内に「内覧件数」「問い合わせの数」「担当者の報告内容」をチェックして、更新するかどうかを冷静に判断してみてください。

仲介業者を変更する具体的な手順

仲介業者の変更は、以下の正しい手順を踏めば難しくありません。

契約期間中に解約したい場合はどうする？

「3か月も待てない」という方もいるかもしれません。
契約期間中でも解約できるケースはあります。

不動産会社が媒介契約で定められた義務を果たしていない場合は、契約を解除できます。

たとえば、専任媒介契約であれば「レインズ（不動産業界のデータベース）への登録を7営業日以内（休業日を除く）に行うこと」「2週間に1回以上の活動報告」が法律で義務付けられています。

これらが守られていないなら、書面で改善を求め、それでも対応されなければ解除が可能です。

一方、不動産会社に落ち度がなく、売主側の都合で期間中に解約する場合は、それまでにかかった広告費や交通費などの実費を請求されることがあります。

いわゆる「囲い込み」（自社で買主を見つけたいがために、他の不動産会社からの問い合わせを意図的にブロックする行為）が疑われる場合も、契約解除の正当な理由になり得ます。

囲い込みが行われると、本来ならすぐに見つかるはずだった買主を逃してしまい、売却期間が長引く原因になります。

レインズのステータスが「公開中」になっているかどうかを確認してみてください。

仲介業者変更のリアルな事例

ここでは、実際に仲介業者の変更を経験した方の事例をご紹介します。

ご自身の状況と重ね合わせながら読んでみてください。

仲介業者の変更にまつわる「よくある質問」

まとめ

今回は、不動産売却の仲介人の変更についてお伝えしてきました。
覚えておきたいポイントをおさらいしておきましょう。

担当者が自宅に来てくれる会社、オンラインで手続きが完結する会社、残置物があっても現状のまま買い取ってくれる会社など、選択肢は広がっています。

最短2週間ほどで現金化まで進められるケースもあり、相続税の納税期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月以内・相続税法第27条）が迫っている方にも対応できます。

今日できる「5分の一歩」

まずは手元の媒介契約書を開いて、「契約の終了日」を確認してみてください。
それだけで、次にやるべきことが見えてきます。

そして、もし契約の見直しを考えるなら、インターネットの一括査定や、気になる不動産会社への無料相談を試してみてください。

「相談したらしつこく営業されるのでは」と心配される方も多いですが、最近は電話ではなくメールやチャットで連絡してくれる会社も増えています。

判断を急がせたり、強引に契約を迫ったりする会社は、そもそも信頼に値しません。
あなたのペースで、あなたの判断で進めてください。

多くの自治体では無料の相談窓口を設けていますし、不動産会社によっては提携している専門家を紹介してくれるところもあります。

売却は人生の中でも大きな決断です。
だからこそ、信頼できるパートナーと一緒に進めてほしいと思います。

「今の会社のままで本当にいいのかな？」と感じた、その気持ちを大切にしてください。