不動産売却の媒介契約はどれを選ぶ？3種類の違いと失敗しない選び方

2025年1月には宅地建物取引業法の施行規則が改正され、不動産会社による「囲い込み」への規制が強化されました。

この法改正によって、媒介契約の選び方が売却の結果を大きく左右する時代になっています。

この記事では、3種類の媒介契約の違いから、あなたの状況に合った選び方、トラブルを防ぐチェックポイントまで丁寧に解説します。

媒介契約の選び方しだいで「売却の満足度」が変わる

媒介契約は「自分の物件の特性」「売却の優先順位（スピード重視か価格重視か）」で選ぶのが正解です。

媒介契約とは

「この会社に売却活動をお任せします」という取り決めのこと。

不動産売却とは

土地や建物を第三者に売って現金化する手続きのこと。

宅地建物取引業法（宅建業法）では、不動産会社が売却の依頼を受けたら遅滞なく書面で媒介契約を締結し、売主に交付することが義務づけられています。

まずは仲介か買取かを含めて、自分に合った方法を検討するのが最初のステップです。

公的データが示す「今、媒介契約の選び方が重要になっている理由」

不動産市場が活況な今だからこそ、媒介契約の種類選びが売却価格や売却スピードに直結します。

地価は上昇傾向にありますが地域差が拡大しているため、自分の物件に合った売り方を選ぶことがますます大切になっています。

地価は4年連続で上昇、でも「どこでも上がる」わけではない

国土交通省が2026年3月に公表した「令和8年地価公示」によると、全国の全用途平均の地価は前年比2.8％上昇しました。

住宅地に限っても5年連続で上昇しており、全国31都道府県で住宅地の地価が上がっています。

国土交通省「令和8年地価公示の概要」（2026年3月公表）

特に三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）では上昇幅が大きく、全用途平均で前年の3.5％から4.3％へと拡大しています。

ところが、石川県能登地方では震災の影響で下落が続くなど、地域による「二極化」が鮮明になっています。

空き家900万戸時代に「売れ残り」を防ぐ契約選び

総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多を更新しました。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査　調査の結果」

空き家率も13.8％と過去最高で、1993年からの30年間で空き家の数はおよそ2倍に増えています。

さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）では、管理が不十分な空き家に対する行政の指導が強化されました。

2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第164条）。

法務省「相続登記の義務化」

2025年の法改正で「囲い込み」が処分対象に

不動産売却の相談現場では、「不動産会社に任せたのになかなか買い手が見つからない」という声を耳にすることがあります。

その原因のひとつが「囲い込み」と呼ばれる行為です。

囲い込みとは

売却を依頼された不動産会社が、自社だけで売主と買主の両方から仲介手数料をもらう「両手取引」を狙って、他の不動産会社からの問い合わせをわざと断ってしまうこと。

2025年1月に宅地建物取引業法施行規則が改正され、不動産会社はレインズ（指定流通機構）への物件登録に加えて、「取引状況（ステータス）」の登録も義務化されました。

レインズとは

国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するネットワークシステムで、全国の不動産会社が物件情報を共有できる仕組みのことです。

不動産価格指数が示す「マンションと一戸建ての売り方の違い」

国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」（2025年12月・第４四半期分）では、住宅総合の指数は148.0（2010年の平均を100とした数値）を記録しました。

国土交通省「不動産価格指数」

ただし、地域によって温度差があることも事実です。

三大都市圏や地方の主要都市では価格上昇が続いていますが、地方の一部では下落傾向にあります。

3種類の媒介契約を「やさしく比較」あなたに合うのはどれ？

3種類の媒介契約は「自由度」と「サポートの手厚さ」がトレードオフの関係にあります。

自由度が高い一般媒介契約、バランスの良い専任媒介契約、もっとも手厚い専属専任媒介契約など、ご自身の状況に合わせて選びましょう。

一般媒介契約は「複数の不動産会社に同時にお願いできる」タイプ

一般媒介契約とは

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

専任媒介契約は「1社にお任せしつつ、自分でも買い手を探せる」タイプ

専任媒介契約とは

売却を依頼する不動産会社を1社だけに絞る契約です。

契約期間は最長3ヵ月と法律で定められています。
期間が満了すれば更新するかどうかは売主が自由に判断でき、別の不動産会社に変更することもできます。

専属専任媒介契約は「すべてをプロに一任する」タイプ

専属専任媒介契約とは

1社にだけ依する方法であり、かつ自分で買い手を見つけた場合でも、必ず依頼した不動産会社を通して取引しなければならない契約です。

契約期間は、専任媒介契約と同じく最長3ヵ月です。

媒介契約を結ぶ前に必ず確認したい「5つのチェックポイント」

媒介契約は「なんとなく」で結ぶと後悔しやすい契約です。

事前に5つのポイントを確認するだけで、トラブルのリスクを大幅に減らせます。

まずは査定を受けて「自分の物件の立ち位置」を知る

媒介契約を結ぶ前に、必ず複数の不動産会社から査定を受けてください。

机上査定とは

物件の住所や面積などの情報をもとに、過去の取引データから算出する手法です。

訪問査定とは

担当者が実際に現地を見て判断する手法です。

「不動産会社に相談すると、しつこく営業されるのでは……」と心配される方も多いですが、最近は「まず話を聞くだけでOK」「その場で契約を迫ることはしません」というスタンスの会社が増えています。

契約書は「標準約款に基づいているか」を必ず確認する

媒介契約を締結するときは、国土交通省が定める「標準媒介契約約款」に基づいた契約書かどうかを確認してください。

標準媒介契約約款とは

不動産の売買や交換において、消費者保護と取引の適正化を目的に国土交通省が定めた標準的な契約条項です。

「囲い込み」を防ぐためにレインズの登録証明書を受け取る

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだら、不動産会社からレインズの登録証明書を必ず受け取ってください。

証明書にはログイン用のIDが記載されており、売主自身がレインズのWebサイトで物件の取引状況を確認できます。

レインズのステータスが「公開中」なのに内見の申し込みがまったく来ない場合や「書面による購入申込みあり」のステータスが長期間続く場合は、囲い込みの疑いがあります。

担当者の対応力を「最初の面談」で見極める

不動産の売却は、不動産会社というよりも「担当者個人」の力量に左右される部分が大きいです。

実際に売却を経験された方からは、「担当者が毎週電話で進捗を報告してくれたので安心できた」「最初の面談で税金のことまで丁寧に説明してくれた会社に決めた」という声をいただきます。

契約期間は「3ヵ月」を目安にし、更新は成果を見て判断する

専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期間は、法律上の上限が3ヵ月です。

契約期間の満了にともなう解除であれば、違約金や実費を請求されることは通常ありません。

ただし、契約期間の途中で「やっぱりやめたい」と一方的に解除する場合は注意が必要です。
不動産会社がすでに支出した広告費などの実費を請求される可能性があるので、途中解除を検討する場合は、まず担当者に相談して事情を伝えることが大切です。

「うちの場合はどうだった？」媒介契約の選び方で明暗が分かれた2つの事例

同じ「不動産を売る」という行為でも、媒介契約の選び方ひとつで結果が大きく変わります。

ここでは、実際の売却相談でよくあるケースをもとに構成した2つの事例をご紹介します。

媒介契約にまつわる「みんなが気になる5つの疑問」にお答えします

迷ったらここから始めよう――媒介契約選びの「はじめの一歩」

この記事のポイントを3つにまとめます。

「自分のケースではどうなるの？」と具体的に知りたくなったら、まずは不動産会社の査定から始めましょう。