不動産売却のデメリット全解説｜失敗しない対策と判断基準

そんな思いを持つ方は、とても多いです。

不動産売却には、現金化・管理負担の解消・相続トラブルの予防など、大きなメリットがある一方で、知っておかないと損をするデメリットも確かに存在します。

この記事では、FP（ファイナンシャルプランナー）かつ不動産取引の実務に精通した専門家の視点から、デメリットの中身・よくある失敗パターン・具体的な対策を分かりやすく解説します。

「売って後悔した」を防ぐために知っておきたい、不動産売却の5つのデメリット

結論からお伝えすると、不動産売却のデメリットは「知らないまま進めると大きく、知ったうえで対策すれば小さくできる」ものがほとんどです。

まずは代表的な5つを整理しましょう。

デメリット①：希望価格より低くなる可能性がある

不動産には「定価」がありません。

仲介（不動産会社に買い手を探してもらう方法）の場合、売り出し価格から値引き交渉が入ることも多く、当初の想定より金額が下がるケースがあります。

デメリット②：売れるまでに時間がかかることがある

仲介の場合、買い手が見つかるまでの期間は一般的に3〜6か月程度と言われています。

相続税の申告期限（相続発生から10か月以内）など、タイムリミットがある場合は特に注意が必要です。

デメリット③：諸費用・税金がかかる

売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

事前に「手元に残る金額」を計算しておかないと、「思ったより少なかった」という事態になりかねません。

デメリット④：売却後のトラブルリスク（契約不適合責任）

仲介で家を売った場合、売却後に建物の欠陥（雨漏り・シロアリ被害など）が見つかると、売主が修繕費などを負担しなければならないことがあります。

これを「契約不適合責任」といいます。

デメリット⑤：精神的・体力的な負担

内見対応・書類準備・不動産会社との打ち合わせなど、売却に向けた作業は意外と多いです。

売却方法や不動産会社の選び方、事前の準備によって軽減していく必要があります。

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データで見る「今」の不動産市場——売却を考える前に知っておきたい現実

現在の不動産市場を正しく理解することが、デメリットを避けるための最初のステップです。

公的データが示す現実は、私たちの判断に大きなヒントを与えてくれます。

不動産価格は「高止まり」している——でも地域差は大きい

国土交通省の『不動産価格指数（令和6年7月分）』（2024年10月31日公表）によると、2010年を100とした全国の住宅総合価格指数は137.8に達しており、約14年で住宅価格が約1.38倍に上昇しています。

特にマンションの価格指数は202.2と、2010年比で2倍以上になっています。

国土交通省「不動産価格指数（令和6年7月・令和6年第2四半期分）」

ただし、この上昇は主に都市部・マンションが牽引しており、地方圏の戸建ては横ばいや下落傾向のエリアも存在します。

近隣の売買事例を確認し、自分の物件がどのエリアに位置するかをまず把握することが大切です。

空き家は全国で900万戸——「放置」はリスクになる

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査（確報集計）」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は約900万戸で過去最多を更新し、空き家率も13.8%と過去最高となりました。

1993年から30年間で空き家数はおよそ2倍に増えており、そのうち賃貸・売却用や別荘などを除く「いわゆる放置空き家」は385万戸以上にのぼります。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査（確報集計）」

空き家が増えれば増えるほど、中古物件の供給過多が起きやすくなります。

特に人口減少が進む地方では、今後さらに買い手が見つかりにくくなるリスクがあります。

「早めに動いたほうがよい売却案件」は確かに存在します。

固定資産税・管理費は所有している限りかかり続ける

空き家をそのままにしていると、固定資産税・都市計画税が毎年かかり続けます。

さらに、草刈り・防犯・近隣からのクレーム対応といった管理の手間も発生します。

2023年12月に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、管理が不十分な空き家に対する市区町村の指導・勧告・命令の権限が強化されました。

国土交通省「空き家対策（法制度背景）」

早めに売却を検討することが、結果としてお金の節約と精神的な安心の両方につながるケースは少なくありません。

デメリットを最小化するための具体的な5ステップ

デメリットとその背景がわかったところで、「では実際に何をすればいいのか」を整理します。

不動産売却の相談現場でよく見かけるケースをもとに、明日から動ける具体的なステップをご紹介します。

ステップ1：売却の目的と「急ぎ度」を整理する（所要時間：30分）

まず、売却の目的と「急ぎ度」を整理してみましょう。

この3点が整理できると、仲介か買取かという選択をしやすくなります。

買取であれば買い手探しが不要なため、最短2週間程度で現金化できるケースもあります。

一方、「できるだけ高く売りたい・時間的な余裕がある」方には仲介が向いています。

ステップ2：複数社から査定をとる（所要時間：1〜2時間）

「査定は1社に頼めばいい」と思っている方は多いですが、実は複数社に査定を依頼することが鉄則です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、近隣の実際の取引価格を無料で確認できます。

これを参考にしながら、「相場から大きく外れた査定額を出した会社には理由を聞く」ことが大切です。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」

ステップ3：仲介手数料・諸費用の「手取り計算」をする（所要時間：15分）

「査定額＝手元に残るお金」ではありません。

仲介の場合、以下の仲介手数料がかかります。

仲介手数料

売却価格×3%＋6万円＋消費税

これに加え、売買契約書に貼る印紙税（物件価格によって異なる）、抵当権抹消登記の費用などが必要です。

譲渡所得税についても事前に確認しておきましょう。

「家を売って利益が出たとき、その利益には税金がかかる」と覚えておいてください。

ただし、自分が住んでいた家を売る場合は、租税特別措置法第35条による「3,000万円特別控除」が使えることが多く、多くのケースで税負担がゼロまたは大幅に軽減されます。

相続した実家の場合は「相続空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）」という別の制度もあります。

国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

ステップ4：古い家・残置物の不安を解消する

このような不安は、売却の相談現場でも非常によく耳にします。

実際には、古い家でも残置物が残ったままでも、買い取ってくれる不動産会社は存在します。

特に買取専門会社の場合、「現状有姿（あるがままの状態）」での購入が基本であるため、リフォームや大掛かりな片付けは不要なことがほとんどです。

また、買取の場合は不動産会社が直接買主となるため、契約不適合責任（売却後に欠陥が見つかった際の修繕責任）が免除されるケースが一般的で、売却後のトラブルリスクを大幅に下げることができます。

ステップ5：相続登記を済ませてから売却の準備をする

2024年4月より、相続登記（亡くなった方の不動産名義を相続人に書き換える手続き）が義務化されました。

法務省「相続登記の義務化」

登記に必要な書類（戸籍謄本・固定資産評価証明書など）の準備に不安がある方は、司法書士に依頼するのが確実で、費用の目安は5〜10万円程度です。

また、登記事項証明書（登記簿謄本）は法務局のオンラインサービスで500円ほどから取り寄せることができます。

実際のケースで見る、不動産売却のデメリットとその乗り越え方

実際に売却を経験された方からは「もっと早く相談すればよかった」「思ったより手続きが簡単だった」という声をいただきます。

2つのケースをご紹介します。

知っておきたい「不動産売却のデメリット」によくある5つのQ&A

まとめ

この記事のポイントを3つにまとめます。

不安なことや疑問があれば、不動産会社への問い合わせは「相談するだけ」でも大丈夫です。