親が認知症になったら、実家は売れなくなるの？
認知症になると、不動産売却の手続きはどうしたらいいんだろう？
この不安を抱えている方は、実はとても多いんです。
FP（ファイナンシャルプランナー）かつ不動産取引の実務に精通した専門家の視点からお伝えすると、認知症になったからといって、不動産売却の道がすべて閉ざされるわけではありません。
「成年後見制度」という国の仕組みを使えば、ご本人に代わって不動産を売却する方法があります。
この記事では、制度の使い方から費用、手続きの流れ、そして認知症になる「前」にできる備えまで、分かりやすく解説します。
- 認知症になると不動産売却が難しくなる理由と「意思能力」の基本
- 成年後見制度の仕組みと、法定後見・任意後見の違い
- 家庭裁判所への申し立てから売却完了までの具体的な流れと費用
- 認知症になる前にできる3つの備え（任意後見・家族信託・生前贈与）
- 実際に制度を使って売却を成功させた方の事例と、よくある疑問への回答
認知症でも不動産売却をするためにおさえるべき3つのポイント
親が認知症になっても、正しい手続きを踏めば不動産を売却することは可能です。
ただし「誰かが代わりに勝手に売る」ことはできないため、法律に沿ったステップが必要になります。
売却の可否を分ける「意思能力」とは何か
不動産売却とは、土地や建物を第三者に売って現金化する手続きのことです。
通常は、所有者本人が「この価格で売ります」と意思を示して売買契約を結びます。
ところが、認知症が進行して判断能力、法律の世界では「意思能力」と呼びます。
これが失われると、本人が契約の内容を理解できないため、その売買契約は法律上「無効」とされてしまいます。
押さえておきたい3つのポイント
まず、「認知症＝即座に売却不可」ではないということ。
認知症と診断されても、初期や軽度で「自分の家を売ること」「売却代金がいくらか」を理解できる状態であれば、本人が売買契約を結べる可能性があります。
ファイナンシャル・プランナー判断のカギを握るのは「認知症かどうか」ではなく「意思能力があるかどうか」です。
次に、意思能力がないと判断された場合でも、「成年後見制度」を使えば売却の道が開けるということ。
この後見人が、本人に代わって不動産の売買契約を結ぶことができます。
そして3つ目は、認知症になる「前」に備えておくと、選択肢が大きく広がるということ。
任意後見制度や家族信託といった仕組みを元気なうちに整えておけば、いざというとき、より柔軟にスムーズに対応できます。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却の相談現場では、「もっと早く知っていれば……」という声を本当によく耳にします。
この記事を読んでいる今がまさに「備え」を考える最初の一歩です。
認知症と不動産——公的データで見る「他人事ではない」現実
認知症はもはや「誰にでも起こりうること」であり、高齢の親が所有する不動産の扱いは、多くのご家庭で避けて通れない課題になっています。
高齢者の8人に1人が認知症——厚生労働省の最新推計
まず、認知症の方がどれくらいいるのか見てみましょう。
厚生労働省の研究報告（令和5年度・九州大学二宮教授による調査）によると、2022年時点で65歳以上の認知症患者数は約443万人、高齢者のおよそ8人に1人の割合です。
さらに、認知症の一歩手前とされる「軽度認知障害（MCI）」の方を含めると、合計で1,000万人を超えます。
たとえば、お正月やお盆に実家に帰省したとき、
あれ、お母さん同じ話を何度もしてるな…
お父さん、最近ちょっと物忘れが増えたかも…
と感じたことはありませんか。
実はその段階で、すでにMCIに該当している可能性があります。
そして、この推計では2025年には認知症患者数が約472万人、2040年には約584万人に達すると見込まれています。
つまり、「うちの親は大丈夫」と思っていても、数年後には状況が変わっている可能性は十分あるのです。
認知症が生む「売りたくても売れない」空き家——全国900万戸の現実
次に、空き家問題との関係を見てみましょう。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家数は約900万戸にのぼり、過去最多を更新しました。
空き家率も13.8％と過去最高です。
しかも、賃貸や売却の予定がなく放置されている空き家は約385万戸で、5年前から約37万戸も増えています。
この「放置された空き家」が増えている背景のひとつが、まさに認知症問題です。
親が施設に入った後、実家の処分を決められないまま空き家になる。
あるいは、認知症で本人が売却の判断を下せず、家族も勝手には売れないまま年月が過ぎていく——。
こうしたケースが全国で静かに広がっています。
ファイナンシャル・プランナー固定資産税の通知書は届き続け、草は伸び放題、近隣からは苦情が来る。
それなのに「売りたくても売れない」という状態は、ご家族にとって大きな負担です。
成年後見制度の利用は潜在ニーズのわずか2％
さらに、成年後見制度の利用状況を見ると、課題の深さがわかります。
最高裁判所の統計（令和6年1月～12月）によると、成年後見関係事件の申立件数は年間41,841件で、前年比2.2％の増加です。
申し立ての原因は「認知症」がトップで、動機としては「預貯金等の管理・解約」が最も多く、不動産の処分もその主要な理由に含まれています。
ところが、成年後見制度の利用者は約25万人にとどまっています。
認知症だけでなく知的障害・精神障害なども含めた「判断能力が不十分とみられる方」は推計で約1,300万人いるとされており、制度の利用者はそのわずか約2％にすぎません。
ファイナンシャル・プランナーつまり、制度は存在するのに「知らない」「難しそう」「費用が心配」といった理由で利用されていないケースが圧倒的に多いのです。
不動産価格は高止まり——「売り時」と相続登記義務化の動き
一方、不動産市場に目を向けると、今は売却に有利な環境が続いています。
国土交通省の「不動産価格指数」（2025年9月分）によると、住宅総合の指数は145.4（2010年平均を100とした数値）で、住宅価格は高止まりの状態です。
特にマンションは222.2と、2010年の2倍を超える水準にあります。
ご自宅の近くで「売物件」の看板を見かける機会があれば、チラシに書かれた価格が以前より高くなっていることに気づくかもしれません。
この「売り時」の市場環境が続いているうちに動くか、認知症の進行で身動きが取れなくなるか——。
早めに情報を集めて備えることが、将来の安心につながります。
また、2024年4月からは相続登記の義務化がスタートしました（不動産登記法の改正）。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ファイナンシャル・プランナー相続・認知症・空き家——
これらは切り離せない課題として、まさに「自分ごと」として捉える時期に来ています。
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認知症の親の不動産を売る具体的なステップ
親の認知症が進んで意思能力がないと判断された場合、不動産を売却するには「成年後見制度（法定後見）」を利用する必要があります。
手続きには2～4か月ほどかかりますが、流れを知っておけば、落ち着いて進められます。
成年後見制度には大きく分けて2種類あります。
- すでに判断能力が低下している方のための「法定後見制度」
- まだ判断能力があるうちに自分で後見人を選んでおく「任意後見制度」
ここでは、認知症が進行した後に使う「法定後見制度」の具体的な流れを説明します。
まず、家庭裁判所に申し立てを行います。
申立ができるのは、本人、配偶者、4親等内の親族、市区町村長などです。
必要書類は、申立書、本人の診断書（かかりつけ医に依頼、費用は数千円程度）、戸籍謄本、住民票、登記されていないことの証明書（法務局で取得、300円）などです。
ファイナンシャル・プランナー書類の準備にはおよそ1～2週間ほど見ておくとよいでしょう。
申し立て先は、本人の住所地を管轄する家庭裁判所です。
裁判所に納める費用は、以下の通りです。
次に、家庭裁判所での審理が行われます。
裁判所は提出された書類をもとに、本人の判断能力の程度や、後見人にふさわしい人物を検討します。
必要があれば医師による鑑定（費用は5万～10万円程度）が実施されますが、最高裁判所の統計では鑑定が実施されたのは全体の約3.8％にとどまります。
つまり、多くの場合は医師の診断書で判断され、審理期間は、約72％の事件が2か月以内に終わっています。
そして、家庭裁判所が成年後見人を選任します。
後見人は、家族（配偶者や子など）が選ばれることもあれば、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれることもあります。
ファイナンシャル・プランナー費用面では、専門家が後見人になった場合、月額2～6万円程度の報酬が本人の財産から支払われるのが一般的です。
後見人が選任されたら、不動産会社に査定を依頼します。
ここからは通常の不動産売却と似た流れです。
後見人が不動産会社と媒介契約（売却を依頼する契約）を結び、買主を探します。
所要時間は物件の状態やエリアによりますが、一般的には1～3か月程度です。
なお、買取専門の不動産会社であれば、買主探しが不要なため、さらにスピーディーに進められます。
古い家や残置物（家具や荷物が残った状態）があっても、現状のまま買い取ってもらえる会社もあり、片付けの手間が省けます。
重要なポイントとして、親が住んでいた家（居住用不動産）を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。
これは民法859条の3に基づく規定で、本人の生活を守るための大切なルールです。
裁判所は「売却の必要性」「本人の生活への影響」「売却価格の妥当性」などを総合的に判断します。
介護施設の入居費用が必要、固定資産税や管理費の負担が大きい、空き家のまま老朽化が進んでいる。
——こうした「売却しなければならない相当の理由」があれば、許可は出やすくなります。
最後に、買主と売買契約を結び、決済・引き渡しを行います。
売買契約の締結と代金の決済は、すべて成年後見人が本人の代理で行います。
遠方に住んでいるご家族の場合、「何度も足を運ぶのが大変」と心配される方も多いですが、最近はオンラインで手続きを進められる不動産会社も増えています。
また、担当者がご自宅まで訪問して説明してくれる会社もあるので、体力面で不安のある方でも安心です。
手続き全体の目安は、後見の申し立てから不動産の売却完了まで、おおむね4～6か月程度を見込んでおくといいのかな！
ファイナンシャル・プランナー相続税の納税期限（相続開始から10か月）が迫っている場合でも、早めに動けば十分間に合う期間です。
認知症の親の不動産売却、2つのケース
ここでは、実際に成年後見制度を利用して不動産売却に至った2つの事例をご紹介します。
どちらもよくあるケースですので、ご自身の状況と照らし合わせながら読んでみてください。
施設入居の費用を捻出——佐藤さん（58歳・会社員）のケース
- 東京都内で働く58歳の会社員佐藤さん
- 埼玉県に住む82歳の母親が、1年ほど前からアルツハイマー型認知症と診断
- 最初は一人暮らしを続けていたが、鍋を火にかけたまま忘れてしまうことが増えた
- ケアマネジャーから「そろそろ施設への入居を検討された方がいいかもしれません」と言われた
施設の月額費用は約15万円。
母親の年金だけでは足りません。佐藤さんは妻と相談しました。
お母さんの貯金と年金だけじゃ、施設の費用を何年も払い続けるのは厳しいよね…
実家を売れば、しばらくは費用を賄えるんじゃない？
でも、お母さんの名義だし、認知症だから勝手に売れないんじゃ…
佐藤さんはインターネットで調べ、成年後見制度の存在を知りました。
しかし、「裁判所に申し立てなんて、大変そう」「費用もかかりそう」と不安は尽きません。
そこで、地域の無料法律相談に足を運び、司法書士に相談しました。
司法書士佐藤さん、後見制度の申し立ては、思ったほど難しくありませんよ。
診断書はかかりつけのお医者さんに書いてもらえますし、書類も一緒に準備すれば2週間もあれば揃います。
司法書士のサポートを受けながら申し立てを行い、約2か月で佐藤さん自身が成年後見人に選任されました。
その後、買取専門の不動産会社に査定を依頼。
築35年の木造住宅で、正直「値段がつくのだろうか」と心配でしたが、土地の評価もあり約1,200万円の査定額が出ました。
仲介手数料がかからない直接買取だったため、手取り額もほぼそのまま。
古い家具や仏壇が残っていましたが、現状のまま引き取ってもらえました。
家庭裁判所の売却許可も、介護施設の費用に充てるという明確な理由があったためスムーズに下り、相談開始から約4か月で売却が完了しました。
最初は『裁判所』と聞いて身構えましたが、やってみたら一つひとつは難しくなかった。
もっと早く動いていれば、空き家の管理で悩む時間も減ったと思います。
と佐藤さんは振り返ります。
姉弟間の意見の違いに苦労——田中さん（63歳・パート勤務）のケース
- パートで働きながら夫と二人暮らしする63歳の田中さん
- 3年前に父親が亡くなり、実家は認知症の母親（86歳）の名義のまま
- 母は現在、介護付き有料老人ホームに入居中
実家は築40年の一戸建てで、誰も住んでおらず、庭の草木が伸び放題。
近所から「防犯上心配だ」と連絡が入るようになりました。
田中さんは売却を考えましたが、弟の健二さん（60歳）は反対でした。
お袋が帰ってくるかもしれないだろう。売るなんて早すぎる。
でも、お母さんの主治医も『自宅での生活に戻るのは難しい』って言ってたじゃない。
このまま空き家にしておいたら、固定資産税も管理費もかかり続けるのよ。
姉弟の話し合いは平行線をたどりました。
田中さんは、まず母親の担当ケアマネジャーと主治医に現状を確認し、「自宅復帰は医学的に困難」という意見書を得ました。
そのうえで弟に、固定資産税の年間負担額（約12万円）、草刈りや見回りの交通費、万が一倒壊した場合の賠償リスクなどを具体的な数字で示しました。
1年放置するだけで、これだけのお金が出ていくの。
お母さんの財産を守るためにも、今のうちに売却した方がいいと思う。
最終的に弟も納得し、二人で協力して成年後見の申し立てを行いました。
この場合は、姉弟間の利害調整が必要と判断されたため、家庭裁判所は第三者の司法書士を後見人に選任しました。
月額の報酬は約3万円です。
後見人の司法書士が不動産会社を選定し、仲介での売却活動を開始。
3か月後に買主が見つかり、約800万円で売却が成立。
居住用不動産の売却許可も、施設費用の原資確保と空き家管理の負担軽減を理由にスムーズに認められました。
田中さんは言います。
弟との話し合いが一番大変でした。
でも、具体的な数字を見せたら納得してもらえた。
感情だけで話すと平行線だけど、『年間いくらかかるか』を見せると、冷静になれるんですね。
ファイナンシャル・プランナーこの2つの事例から分かるのは、「とにかく早めに専門家に相談すること」と「具体的な数字で判断すること」の大切さです。
認知症になる「前」にできる3つの備え
親がまだ元気なうちに備えておけば、万が一認知症になったときの選択肢は格段に広がります。
法定後見制度は「なってから」の対応ですが、以下の3つは「なる前」にできる備えです。
1｜任意後見制度
本人の判断能力があるうちに「将来、判断能力が低下したら、この人に財産管理を任せます」という契約を、公正証書で結んでおく制度です（任意後見契約に関する法律）。
法定後見と違い、後見人を自分で選べるのが最大のメリットです。
信頼できる家族や専門家を指名できるため、「知らない人に財産を任せるのは不安」という方にも安心です。
費用は、公正証書の作成に約1万5,000円～3万円程度、任意後見監督人への報酬が月額1～3万円程度です。
2｜家族信託
親（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（受託者）に不動産などの財産の管理・処分を任せる契約です。
たとえば、父親が長男に「実家の土地と建物の管理を任せる。必要があれば売却してもいい」という信託契約を結んでおけば、父親が認知症になった後も、長男の判断で売却手続きを進められます。
家庭裁判所の関与が不要なため、法定後見よりスピーディーに動けるのが大きな利点です。
信託契約の設計には専門知識が必要で、司法書士や弁護士への相談費用として30～70万円程度がかかるのが一般的です。
３｜生前贈与
親が元気なうちに、不動産の名義を子どもに移してしまう方法です。
名義が子どもに変わっていれば、親が認知症になっても子どもの判断で自由に売却できます。
ただし、贈与税が発生する点に注意が必要です。
ファイナンシャル・プランナー不動産の評価額によっては数百万円の税負担になることもあるため、事前に税理士に相談されることをおすすめします。
また、生前贈与した不動産は「小規模宅地等の特例」が使えなくなるケースがあるなど、相続税とのバランスも検討が必要です。
実際に売却を経験された方からは、
元気なうちに家族信託を組んでおいてよかった。
いざというとき、裁判所の手続きなしで売却できたのは本当に助かった。
という声をよくいただきます。
どの方法が最適かは、ご家庭の状況（親の年齢、不動産の種類、家族構成、税金の影響）によって異なります。
まずは司法書士や弁護士、FPなどの専門家に「うちの場合はどれがいいですか？」と相談することが、最初の一歩だね！
ファイナンシャル・プランナー相談だけなら無料で受け付けている事務所も多くあります。
認知症と不動産売却に関するよくある質問（Q&A）
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まとめ
今回は、認知症の親が保有する不動産売却の進め方についてお伝えしてきました。
覚えておきたいポイントをおさらいしておきましょう。
- 成年後見制度を利用すれば、後見人が代理で売却手続きを進められる
- 親が元気なうちに「任意後見制度」「家族信託」「生前贈与」などの備えをしておく
- 空き家の放置は、固定資産税・管理コスト・近隣トラブル・資産価値の低下といったリスクを伴う
不動産価格が高止まりしている今の市場環境は、売却を検討するタイミングとしては恵まれています。
今日5分でできる最初の一歩——地域包括支援センターに電話してみよう
何から始めればいいか分からない、という方は、まず5分でできることをひとつだけ試してみてください。
それは、お住まいの地域の「地域包括支援センター」に電話をかけることです。
地域包括支援センターは、各市区町村に設置されている高齢者のための総合相談窓口で、成年後見制度の利用相談にも対応しています。
親が認知症で、実家の売却について相談したい
と伝えるだけでOKです。
電話番号は、お住まいの市区町村の公式サイトで「地域包括支援センター」と検索すればすぐに見つかります。
ファイナンシャル・プランナーまた、不動産の売却については、まずは無料の査定を受けてみるのも有効です。
「うちの実家はいくらで売れるのか」が分かるだけでも、判断材料が大きく増えます。
オンラインで査定依頼ができる不動産会社であれば、店舗に足を運ぶ必要もありません。
担当者がご自宅まで訪問して、物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれるサービスを提供している会社もあります。
ご家族一緒に話を聞けるので、「一人で決めなきゃいけない」というプレッシャーからも解放されます。
認知症と不動産売却の問題は、先延ばしにするほど選択肢が狭まっていくのが現実です。
でも、逆に言えば、今日この記事を読んで「何かやってみよう」と思ったこと自体が、もう大きな一歩です。
ファイナンシャル・プランナー焦る必要はありません。
一つひとつ、できることから始めていきましょう。
