家を売りたいけれど、手数料っていくらかかるの？
仲介手数料の相場がよく分からなくて不安…
そんな疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。
不動産の売却には仲介手数料をはじめ、さまざまな費用がかかります。
でも、事前に相場と仕組みを知っておけば、納得のいく売却は十分に可能です。
この記事では、FP（ファイナンシャルプランナー）かつ不動産取引の実務に精通した専門家の視点から、手数料の計算方法、2024年7月の法改正ポイント、そして費用を抑えるための具体策を分かりやすく解説します。
ファイナンシャル・プランナーこの記事を読み終わるころには「不動産売却の手数料」が詳しく見えているはずです。
- 不動産売却にかかる手数料の全体像（仲介手数料の相場と上限ルール）
- 仲介手数料の具体的な計算方法（速算式と早見表つき）
- 2024年7月の法改正で変わった手数料ルール（800万円以下の物件の方は必見）
- 仲介手数料以外にかかる諸費用と税金の目安
- 手数料を賢く抑えるための選択肢（買取・オンライン対応・値引き交渉のコツ）
不動産売却の手数料、結局トータルでいくらかかるの？
結論から言うと、不動産売却にかかる費用の総額は、売却価格の約4〜7％が目安です。
ファイナンシャル・プランナーこのうち最も大きな割合を占めるのが「仲介手数料」で、売却価格の約3％＋6万円＋消費税が上限額になります。
不動産売却の手数料とは、家や土地を売る際に発生するさまざまな費用のことです。
「手数料」と聞くと仲介手数料だけを思い浮かべがちですが、実はそれ以外にも複数の費用がかかります。
3,000万円で売ったら手数料はいくら？具体例で確認
たとえば、3,000万円で自宅を売却した場合を考えてみましょう。
- 仲介手数料（上限額は約100万円程度）
- 抵当権の抹消登記にかかる費用（司法書士報酬含めて1万5,000円〜3万円程度）
- 売却益が出れば譲渡所得税
ただし、マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」という国の制度を使えるため、多くの方は譲渡所得税がゼロになるか、大幅に抑えられます。
不動産売却の相談現場では、「手数料がこんなにかかるとは思わなかった」とおっしゃる方をよく見かけます。
ファイナンシャル・プランナーだからこそ、売却前に費用の全体像を把握しておくことが大切！
「手元にいくら残るか」が見えて、住み替え資金の計画や相続税の納付準備にも安心して進めます。
仲介手数料は「成功報酬」だから査定だけなら無料
仲介手数料とは、不動産会社に売却活動を依頼し、売買契約が成立したときに支払う「成功報酬」のことです。
つまり、売れなければ支払う必要はありません。
査定を受けるだけなら無料ですし、媒介契約を結んでも成約しなければ手数料は発生しません。
なお、費用の内訳を大きく分けると、以下の通りになります。
- 仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋消費税が上限）
- 印紙税（売買契約書に貼る収入印紙代）
- 登記費用（抵当権の抹消に必要な費用）
- 条件によっては譲渡所得にかかる税金
ファイナンシャル・プランナー仲介手数料が最も大きな割合を占めるため、まずはここを正しく理解することが大切です。
公的データで読み解く「今の不動産市場」と手数料への影響
今は不動産価格が上昇傾向にあるため、売却価格が高くなるぶん仲介手数料の金額も大きくなりやすい時期です。
だからこそ、手数料の仕組みと相場をしっかり理解しておくことが、損をしない売却への第一歩になります。
不動産価格は2010年から約1.5倍に上昇
国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」の最新データ（2025年12月分）によると、住宅総合の指数は148となっています。
ざっくり言えば「15年前の2010年の平均と比べて不動産の価格が約1.5倍になっている」ということ！
特にマンションの価格上昇は顕著で、同じ指数は225.1と、2010年と比べて2倍以上になっています。
ファイナンシャル・プランナーたとえば、お住まいのマンションを15年前に3,000万円で購入された方は、今なら6,000万円前後の査定が出る可能性もあるわけです。
そうなると、仲介手数料も当然大きな金額になります。
3,000万円の売却なら手数料の上限は約105万円ですが、6,000万円の売却なら手数料の上限は約204万円。
売却価格が変われば、手数料も倍近く変わる点がポイントです。
地価も4年連続で上昇中
国土交通省が2026年3月に公表した「令和8年地価公示」によると、全国の全用途平均は前年比2.8％の上昇で、これはバブル崩壊後、最大の伸び率でした。
住宅地に限っても全国平均で2.1％の上昇と、4年連続で地価が上がり続けています。
ファイナンシャル・プランナーたとえば、毎年届く固定資産税の通知書を思い出してみてください。
「去年より少し上がったな」と感じた方は、まさにこの地価上昇が反映されている可能性があります。
自宅の資産価値も上がっている可能性が高いということ！
売却を検討されているなら、「今の価格がいくらなのか」を早めに確認しておくことが大切です。
空き家は全国で900万戸、30年で約2倍に
一方で、売却を先延ばしにすることへの注意点もあります。
総務省が2023年10月に実施した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、過去最多を更新しました。
空き家率も13.8％と過去最高！
1993年からの30年間で、空き家数は約2倍に増えているんだね。
空き家のまま放置すると、固定資産税や草刈り・近隣対応といった管理の負担が続きます。
また、2023年12月に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理が不十分な空き家は固定資産税の優遇が解除される可能性もあるので注意しましょう。
ファイナンシャル・プランナー早めに動いて、管理コストの負担を減らしながら、資産価値が高いうちに売却するのが理想です。
不動産売却の相談現場では、「もう少し早く相談すればよかった」という声をいただくことが少なくありません。
2024年7月の法改正で800万円以下の手数料ルールが変更
2024年7月1日、宅地建物取引業法に基づく報酬規定が改正されました。
売買価格が800万円以下の物件については、仲介手数料の上限が一律30万円（税抜・税込33万円）に引き上げられています。
たとえば300万円の空き家を売却した場合、原則の段階計算では14万円（税抜）です。
2018年の特例では、売主から最大18万円（税抜）を受け取ることができました。
ファイナンシャル・プランナーしかし、それでも不動産会社にとっては手間に見合う収益を確保しにくく、低価格帯の物件を取り扱いたがらない傾向が続いていたのです。
そこで今回の2024年改正では、対象を800万円以下に拡大し、上限を30万円（税抜）へ大幅に引き上げ、さらに売主だけでなく買主からも受け取れるように変更されました。
不動産会社が空き家や地方の物件にも積極的に取り組みやすくなった！
売主にとっても、買い手が見つかりやすくなるメリットがあるね！
ただし、この改正後の上限額で請求するには、不動産会社が媒介契約の締結時に売主へ事前に説明して合意を得る必要があります。
「知らないうちに高い手数料を請求された」ということはない仕組みですが、契約前にしっかり確認しておくと安心です。
仲介手数料の計算方法と「速算式」で損しない金額チェック
仲介手数料は上限額が定められており、速算式を使えば誰でも簡単に計算できます。
下記の3ステップで、安心して売却活動を始められます。
- まず計算してみる
- 自分の場合の金額を把握する
- 不動産会社と相談する
速算式はたった1行で覚えられる
仲介手数料の上限額は、売買価格（税抜）に応じて3段階に分かれています。
ただし、売却価格が400万円を超える物件であれば、次の速算式ひとつで上限額を計算できます。
ファイナンシャル・プランナー売買価格が2,000万円なら「2,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 66万円（税抜）」、税込で72万6,000円が上限です。
5,000万円なら「5,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 156万円（税抜）」、税込で171万6,000円が上限だね！
ここで大切なのは、これはあくまで「上限額」だということ。
法律で決まっているのは上限であって、下限は決まっていません。
仲介手数料は、不動産会社との交渉や会社の方針によって低くなる可能性がある！
実際に、売主の状況や物件の条件によって手数料を割引してくれる会社もあります。
売却価格別・仲介手数料の早見表
売却価格帯ごとの仲介手数料の上限額をまとめてみました。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 1,000万円 | 税抜36万円（税込39万6,000円） |
| 2,000万円 | 税抜66万円（税込72万6,000円） |
| 3,000万円 | 税抜96万円（税込105万6,000円） |
| 4,000万円 | 税抜126万円（税込138万6,000円） |
| 5,000万円 | 税抜156万円（税込171万6,000円） |
ご自宅のおおよその売却価格が分かっている方は、この目安と照らし合わせて「だいたいこのくらいかかるのか」とイメージしてみてください。
ファイナンシャル・プランナー実際に売却を経験された方からは「事前に金額の目安が分かっていたおかげで、不動産会社との打ち合わせがスムーズだった」という声をいただきます。
仲介手数料を支払うタイミングは「2回に分けて」が一般的
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約を締結したときに半額、物件の引き渡し時に残りの半額と分割します。
ファイナンシャル・プランナー売却代金を受け取る前に全額を支払う必要はありません。
資金面での心配は少ないね！
支払い方法は、現金や銀行振込が一般的です。
なお、売買契約後に買主の都合でキャンセルになった場合でも、契約が一度成立している以上、仲介手数料の支払い義務が発生するケースがあります。
逆に、住宅ローンの審査が通らなかったことによる「ローン特約」での契約解除であれば、手数料は返金されるのが通常です。
ファイナンシャル・プランナー媒介契約の締結時に不動産会社へ確認しておくと安心です。
仲介手数料以外にかかる諸費用も忘れずに
不動産売却では、仲介手数料の他にもいくつかの費用が発生します。
代表的なものを整理しておきましょう。
- 印紙税
- 登記費用
- 抵当権の抹消登記（住宅ローンが残っている場合）
- 登録免許税
- 譲渡所得にかかる税金
「譲渡所得にかかる税金」は家を売って利益が出た場合にかかる税金です。
ただし、自分が住んでいた家（マイホーム）の売却であれば、利益が3,000万円までなら税金はかかりません。
さらに、所有期間が10年を超えていれば「軽減税率の特例」も併用でき、税負担をさらに抑えることが可能です。
このほか、測量が必要な土地、ハウスクリーニングや引っ越し費用なども、物件や状況に応じて発生します。
ファイナンシャル・プランナーまずは不動産会社に「自分の場合はどんな費用がかかりそうか」を確認することをおすすめします。
「うちの場合はどうだった？」手数料と売却の体験談
ここからは、実際に売却を経験された方のケースをご紹介します。
「自分と似ている」と感じる部分があれば、ぜひ参考にしてみてください。
ケース1：相続した実家を売却した佐藤さん（62歳・会社員）
- 2年前に父が亡くなり、埼玉県にある築35年の実家を相続
- 母はすでに施設に入所しており、実家に住む人はいない
- 最初は『いつか使うかもしれない』と思って、そのままに
でも、草刈りや近所への挨拶も片道1時間半かけて月に1回は行っていたので、正直きつかったです。
固定資産税ももったいないと感じるようになり、親の家を売却した同僚に相談しました。
売却、思ったより簡単でしたよ！
じゃあ、査定だけでもしてみようかな。
まず、法務局のオンラインサービスで登記事項証明書を取り寄せました。
パソコンから申請できて、手数料は500円ほど。
査定の結果、土地の価値を含めて約1,800万円の見込みでした。
ただ、佐藤さんには心配事がありました。
でも築35年だし、お風呂もキッチンも古いまま。
家財道具もそのまま残っているし、こんな状態で売れるのか…
そこで検討したのが、不動産会社による「買取」という方法でした。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取ってくれる仕組みです。
仲介のように買主を探す時間がかからず、最短2週間ほどで売却代金を受け取れます。
しかも、古い家や家財道具がそのまま残っている状態でも対応してくれる会社があります。
買取だと仲介より価格は下がりますが、仲介手数料がゼロだったので、手元に残る金額は思ったほど変わらなかったんです。
それに、売った後に建物の不具合が見つかっても責任を問われない、いわゆる契約不適合責任が免除されることも安心ポイントでした。
佐藤さんの場合、契約から引き渡しまでの手続きはオンライン中心で進められたため、平日に仕事を休む必要もほとんどなかったそうです。
最終的な売却価格は約1,500万円。
仲介での査定額1,800万円より300万円ほど低くなりましたが、仲介手数料（上限で約66万円）がかからず、残置物の処分費用も不動産会社が負担してくれました。
結果的に相談から3週間で現金化できたので、私も妻も満足しています。
もっと早く動いていればよかった。
固定資産税と管理の手間を2年分、損した気分です（笑）
ケース2：住み替えのために自宅マンションを売却した田中さん（55歳・パート勤務）
- 子どもが独立したので、夫婦二人には広すぎる3LDKのマンションを売却したい
- 駅近のコンパクトなマンションへ住み替えたい
- しかし、手数料もいくらかかるか分からず、なかなか腰が上がらないまま放置
田中さんの場合は、仲介での売却を選びました。
不動産会社に査定を依頼したところ、4,200万円の査定額が提示されました。
仲介手数料は上限額で約145万2,000円（税込）。
正直、高いなと思いました。
でも、それだけ高く売れるなら、住み替え先の頭金に充てられると考え直したんです。
田中さんが気をつけたのは、複数の不動産会社に査定を依頼することでした。
3社に頼んだら、査定額が200万円くらい違ったんです。
手数料の説明も会社によって丁寧さが全然違って。
担当者の対応で信頼できるかどうかが分かりました。
結果的に、媒介契約を結んだ会社が3か月ほどで買主を見つけてくれました。
売却価格は4,300万円。
仲介手数料を差し引いても、住み替え先の購入資金に十分な金額が手元に残りました。
夫は最初、「手数料を払うのはもったいない」と言っていたんです。
でも、内覧の対応や価格交渉、契約書のチェックまで全部やってもらえたので、結果的にはプロに任せてよかったと思います。
担当者がこまめに連絡をくれて、内覧者の反応や市場の動きをきちんと報告してくれたので、最終的に私も安心できました。
不動産売却の手数料についてよくある質問
仲介手数料は値引き交渉できますか？
値引き交渉自体は可能です。
法律で定められているのは「上限額」であり、不動産会社がそれ以下の金額を設定することは自由にできます。
ファイナンシャル・プランナーただし、手数料を大幅に値引きしている会社では、広告費や販売活動の質が下がる可能性もあります。
金額だけでなく、売却活動の内容や担当者の実績を総合的に見て判断することが大切です。
住宅ローンが残っていても家を売ることはできますか？
はい、ローンが残っていても売却は可能です。
売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消する手続きを行います。
ただし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金や住み替えローンなどで手当てする必要があります。
ファイナンシャル・プランナーまずは不動産会社の査定額と金融機関で確認できるローン残高を照らし合わせてみてください。
仲介手数料がかからない方法はありますか？
不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」であれば、仲介手数料は発生しません。
ただし、買取価格は仲介での売却価格より低くなる傾向があります。
ファイナンシャル・プランナー一方で、売却後の修繕リスク（契約不適合責任）が免除されることが多く、古い家や残置物がある物件でも現状のまま売却できるメリットがあります。
売却後に確定申告は必要ですか？
売却で利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要です。
3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、控除を受けるための確定申告が必須となります。
申告期限は売却した翌年の2月16日から3月15日まで。
ファイナンシャル・プランナー所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」なら税率は約20％と、5年以下の「短期譲渡所得」の約39％に比べてぐっと低くなります。
不安な場合は税理士やお住まいの税務署に相談してみてください。
古い家はリフォームしないと売れませんか？
リフォームしなくても売却は可能です。
実際、買主が自分好みにリフォームしたいというケースも多く、売主が事前にリフォーム費用をかける必要はないことがほとんどです。
特に買取の場合は、古家や残置物がそのままの状態でも対応してくれる会社があります。
ファイナンシャル・プランナーまずは現状のまま査定を受けてみて、リフォームの要否は専門家のアドバイスを聞いてから判断しても遅くありません。
まとめ
この記事のポイントを3つにまとめます。
- 仲介手数料は売却価格の約3％＋6万円＋消費税が上限
- 手数料以外にも印紙税や登記費用などがかかるが節約は可能
- 仲介・買取それぞれにメリットがある
もう少し正確な金額を知りたくなったら、不動産会社の無料査定を利用してみてください。
最近はオンラインで査定依頼が完結するサービスもあり、遠方にお住まいの方や、お忙しい方でも手軽に始められます。
訪問査定であれば、担当者が自宅まで来てくれるので、外出が難しい方や、ご家族と一緒に話を聞きたい方にも向いています。
ファイナンシャル・プランナー「まずは自分の家の価値を知る」。
それだけで、漠然とした不安がぐっと軽くなるはずです！
