親が遺してくれた実家、そろそろ手放したいけれど、売ったらどれくらい税金を取られるんだろう。
郵便受けにたまったチラシや、毎年届く固定資産税の通知書を見ながら、そんな不安を抱えている方は少なくありません。
ファイナンシャル・プランナー結論からお伝えすると、相続した不動産を売っても、要件に合う特例を使えば多くの方は税金をゼロに近づけられます。むしろ大切なのは「いつ動くか」です。
2024年4月に相続登記が義務化され、放置のリスクが法律で明文化された今、早めに動くほど選べる道が増えます。
この記事を読めば、何にいくら税金がかかり、どの特例を、いつまでに使えばいいのかが、ひと目で分かります。
相続した不動産の売却でかかる税金、結論はこの3つ
結論から言えば、相続した不動産を売るときにかかる税金は、大きく「譲渡所得税（と住民税）」「印紙税」「登録免許税」の3つです。
このうち金額が大きくなりがちなのは譲渡所得税ですが、特例を上手に使えば、多くの方はこれをゼロか、かなり低く抑えられます。
ファイナンシャル・プランナー私は宅地建物取引士として不動産売買の現場に携わり、ファイナンシャル・プランナー（AFP）として相続後の資金計画のご相談も受けてきました。
その経験からお伝えすると、相続した家の売却でつまずく方の多くは「税金が高そう」という漠然とした不安で動けなくなっています。
でも、仕組みを知れば不安はぐっと小さくなります。
一緒に整理していきましょう。
不動産売却でかかる税金は「譲渡所得税」が中心
不動産売却とは、土地や建物を第三者に売ってお金に換える手続きのことです。
ここで大事なのは、「売れた金額」そのものに税金がかかるわけではない、という点です。
たとえば実家が3,000万円で売れたとしても、3,000万円に税金がかかるのではありません。
売れた金額から、その家を買ったときの値段（取得費）と、売るためにかかった費用（仲介手数料など）を引いた「もうけの部分」にだけ課税されます。
家を売って利益が出たときにかかる税金は、その家を何年持っていたかによっても変わり、5年を超えて持っていた場合は税率がぐっと低くなります。
相続の場合は、亡くなった方（被相続人）が持っていた期間も引き継げるため、親が長く住んでいた家なら、低い税率が使えるケースがほとんどです。
このほかに、以下がかかります。
- 売買契約書に貼る印紙にかかる「印紙税」
- 亡くなった親の名義を自分の名義に変える相続登記のときの「登録免許税」
どちらも譲渡所得税に比べれば少額で、数千円から数万円程度に収まることが多いよ。
悩み別に見る、あなたが取るべき方向性
相続した不動産といっても、置かれている状況は人それぞれです。ご自身に近い悩みから、取るべき方向性をざっと確認してみてください。
相続税の納税が迫っている方は、「取得費加算の特例」が使える期限（相続開始から3年10か月以内）を意識して、早めに売却活動を始めるのが得策です。
誰も住まない空き家を抱えて管理に困っている方は、「空き家の3,000万円特別控除」が使えるかどうかが最初の分かれ道になります。
ファイナンシャル・プランナーとにかく早く現金化したい方は、買主探しが不要な「買取」という選択肢も検討に値します。
買取専門の会社であれば、契約から引き渡しまで最短2週間ほどで進められるところもあり、相続税の申告期限（相続開始から10か月）が迫るケースでも間に合わせやすくなります。
次の章から、それぞれの中身を順番に見ていきます。
公的データで見る、相続不動産を「今」売るべき理由
結論として、いまの不動産市場は地価が上がり続ける一方で、空き家は過去最多に増え続けています。
つまり「売れるうちに売る」環境が整っている反面、放置すればするほど管理の負担と法律上のリスクが重くなる、という二つの流れが同時に起きているのです。
客観的なデータで一つずつ確認していきましょう。
地価公示が示す「売り時」のサイン
まず押さえておきたいのが、土地の値段が今どう動いているか、という事実です。
国土交通省の「令和7年地価公示」（2025年3月公表）によると、全国の全用途平均の地価は前年より2.7％上昇し、これはバブル崩壊後で最大の伸び率となりました。住宅地に限っても2.1％上がっており、4年連続の上昇です。
数字だけ見るとピンとこないかもしれません。そこで、ご近所で最近「売り出し中」の看板が立った土地を思い浮かべてみてください。
あの土地の値札は、数年前と比べてじわじわ上がっている、というのが今の状況です。
地価公示は国が毎年1月1日時点の土地の値段を全国約2万6,000地点で調べて公表しているもので、土地取引のいわば「ものさし」になります。
このものさしが上向いているということは、相続した土地や家も、以前より高く売れる可能性が高まっている、ということです。
ファイナンシャル・プランナー価格が高いうちに売却できれば、相続人どうしで現金を公平に分けやすくなるという利点もあります。
ちなみに、ご自身の土地のおおよその価値は、毎年届く固定資産税の通知書からも見当をつけられます。
相続税の計算に使う「相続税路線価」は公示地価のおおむね8割、固定資産税の計算に使う「固定資産税評価額」はおおむね7割が目安とされています。
たとえば固定資産税評価額が1,400万円の土地なら、実際の相場はその7割の逆算で2,000万円前後、という見当がつくわけです。
ファイナンシャル・プランナーあくまで目安ですが、「うちの土地はだいたいこのくらいの価値があるんだ」と知っておくだけでも、売却の判断材料になります。
売り時を逃さないためにも、まずはご自身の物件が今いくらで売れそうか、相場を知ることから始めてみましょう！
空き家900万戸時代、放置がもたらす固定資産税の現実
次に、空き家がどれだけ増えているか、そして放置した場合のコストを見てみましょう。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年9月公表の確報集計）によると、全国の空き家は900万2千戸と過去最多になり、住宅全体に占める空き家率は13.8％と、こちらも過去最高を記録しました。
このうち、賃貸用や別荘などを除いた、いわゆる「放置されがちな空き家」は385万6千戸にのぼります。
空き家の数は、1993年からの30年でおよそ2倍に膨らんでいます。
これは「7戸に1戸は空き家」という時代になった、ということです。
ファイナンシャル・プランナーご自身の実家が空き家になっている場合、想像してみてください。
誰も住んでいなくても、固定資産税は毎年かかり続けます。
庭の草は伸び、郵便受けはあふれ、台風のたびに屋根や塀が心配になる。遠方に住んでいれば、草刈りや近隣への対応のために何度も足を運ぶ負担ものしかかります。
さらに注意したいのが、適切に管理されず周囲に悪影響を及ぼすと判断された空き家が「特定空家等」に指定された場合です。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、固定資産税が安くなる優遇（住宅用地の特例）が外れ、税額が最大で約6倍に跳ね上がることがあります。
ファイナンシャル・プランナー空き家は持っているだけで静かにコストが積み上がっていきます。だからこそ、活用の予定がないなら、価値が下がる前に売却を検討する意味は大きいのです。
古い家や荷物が残ったままでも、現状のまま買い取ってくれる会社もありますので、「片付けてからでないと売れない」と思い込む必要はありません。
相続登記の義務化で変わった「放置できない」ルール
3つ目のデータは、放置を取り巻く法律の変化です。これは最近の大きな制度改正なので、必ず押さえておきましょう。
国の調査では、所有者がわからない「所有者不明土地」が全国で約410万ヘクタールにのぼり、これは九州の面積を上回る広さです。
その最大の原因が、相続したのに名義変更（相続登記）をしないまま放置されてきたことでした。
この問題を解消するため、不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されました。
具体的には、2024年（令和6年）4月1日から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。
しかも、この義務は過去の相続にもさかのぼって適用され、2024年4月より前に相続した未登記の不動産は、2027年（令和9年）3月31日までに登記しなければなりません。
つまり「親が亡くなってから何年も名義をそのままにしている」というご家庭こそ、期限が迫っているのです。
そして、名義が亡くなった親のままでは、そもそも家を売ることができません。
買主との売買契約は、登記簿上の所有者でないと結べないからです。
売却を考えるなら、相続登記は避けて通れない第一歩になります。
ファイナンシャル・プランナー相続登記の現場では、「いざ売ろうとしたら名義がそのままで慌てた」というケースをよく見かけます。
だからこそ、売る・売らないを決める前に、まず名義の状態を確認しておくことが安心につながります。
相続不動産の税金を抑える、具体的な手順と特例の選び方
結論として、相続した不動産の税金を抑える鍵は、「使える特例を知ること」と「期限内に動くこと」の2つに尽きます。
特に効果が大きいのが3,000万円の特別控除と取得費加算の特例で、どちらも相続開始からの期限が決まっているため、早めの準備が損をしないコツです。
まずは代表的な2つの特例を理解し、そのうえで明日から始められる準備の手順を見ていきましょう。
まず確認、空き家の3,000万円特別控除の使い方
最初に検討したいのが、いわゆる「空き家特例」です。
これは、亡くなった親が一人で住んでいた家を相続して売ったとき、一定の要件を満たせば、売却の利益から最高3,000万円まで差し引ける、という制度です。
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、租税特別措置法第35条第3項に定められています。
利益から3,000万円を引けるというのは、とても大きな効果です。
どれくらい違うのか、簡単なシミュレーションで見てみましょう。
たとえば、親が30年前に買った実家が3,000万円で売れたとします。
購入時の契約書が見つからず取得費が不明だと、売却価格の5％（150万円）が取得費とみなされます。
仲介手数料などの譲渡費用を約100万円とすると、もうけ（譲渡所得）は3,000万円−150万円−100万円で2,750万円。
ここに空き家特例の3,000万円控除を当てはめると、課税の対象は0円となり、譲渡所得税はゼロになります。
ファイナンシャル・プランナーもし特例が使えなければ、5年を超えて所有していた長期譲渡の税率20.315％がかかり、税額はおよそ558万円。
同じ家を売っても、特例を使えるかどうかで500万円以上も差がつくのです。
ただし、この特例にはいくつか満たすべき条件があります。主なものは、以下の5つです。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家であること
- 亡くなる直前に被相続人が一人で住んでいたこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象
なお、令和6年1月1日以後の売却で、相続した人が3人以上いる場合は、控除額が1人あたり2,000万円に下がる点にも注意が必要です。
ファイナンシャル・プランナー要件は細かいので、ご自身が対象になるか不安な場合は、確定申告の前に税務署や税理士、あるいは不動産会社に確認しておくと安心です。
取得費加算の特例と「3年10か月」の期限
もう一つ知っておきたいのが「取得費加算の特例」です。
これは、相続税を納めた人が、相続した財産を一定期間内に売った場合に、納めた相続税の一部を「取得費（買ったときの値段）」に上乗せできる、という制度です。
取得費が増えれば、その分もうけが小さく計算されるので、譲渡所得税が軽くなります。
この特例で何より大事なのが期限です。
適用できるのは、相続の開始があった日の翌日から「3年10か月以内」に売却した場合に限られます。
なぜ3年10か月かというと、相続税の申告期限が相続開始から10か月以内で、そこからさらに3年、というのが根拠です。
不動産は売り出してから買主が見つかり引き渡すまで、一般的に3か月から6か月ほどかかります。
期限ぎりぎりで焦って売ると、買いたたかれて安値になってしまうこともあります。
相続税を納めた方ほど、この特例の節税効果は大きくなりますので、売る予定があるなら早めに動き出すのが得策です。
なお、この取得費加算の特例と、先ほどの空き家の3,000万円特別控除は、同じ不動産について両方を同時に使うことはできません。
ファイナンシャル・プランナー両方の要件を満たす場合は、どちらが有利になるか試算したうえで、有利な方を選ぶことになります。
判断に迷うときは、専門家に譲渡所得を試算してもらうとよいでしょう。
明日からできる、売却準備の4ステップ
特例の中身が分かったら、次は実際の動き方です。難しく考えず、次の4つの順番で進めれば大丈夫です。
登記簿謄本で、名義や土地の面積などの基本情報を確認します。法務局のオンラインサービスを使えば、パソコンやスマホから申請でき、手数料は520円ほど。これで売却に必要な基本情報がひと目で分かります。
査定は無料で受けられるところがほとんどで、複数社に頼んで比べると相場観が養えます。そして、売り方を決めて媒介契約を結びます。
不動産会社に買主探しを頼む契約には、複数社に同時に頼めるタイプと、1社だけに任せるタイプがあり、それぞれ手間とサポートの手厚さが違います。
前述のとおり、亡くなった親の名義のままでは売却できません。
司法書士に依頼すれば、戸籍の収集から登記申請まで任せられ、報酬は不動産1件あたり6〜10万円前後が目安です。
特例を使う場合は、利益が出ていなくても確定申告が必須です。
申告期間は売った年の翌年2月16日から3月15日まで。
ファイナンシャル・プランナー必要書類の準備に不安があれば、税理士に依頼する方法もあります。ここで、相続登記がまだなら名義変更を済ませる必要があります。
「店舗に何度も出向くのは体力的に大変」「しつこい営業をされそうで怖い」という方もご安心ください。担当者が自宅まで訪問して、物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれる会社もあります。
その場で契約を迫られることはなく、「まず話を聞くだけ」でも構いませんし、ご家族同席での相談も歓迎されることが多いものです。
遠方や多忙で何度も足を運べない場合は、契約までの手続きをオンライン中心で進められる会社を選ぶと、負担をぐっと減らせるよ。
相続した不動産売却の税金、2つの事例で見る判断の分かれ道
結論として、同じ「相続した実家」でも、動き出すタイミングと特例の使い方しだいで、手元に残るお金は大きく変わります。ここでは、うまくいった例とつまずいた例を一つずつ見て、ご自身の状況に重ねてみてください。
【成功例】納税期限に間に合わせた佐藤さんのケース
- 東京都内で会社員として働く佐藤恵子さん（55歳）
- 地方に一人で暮らしていた母親を亡くし、築40年の実家と土地を相続
- きょうだいはおらず、相続人は恵子さん一人
葬儀を終えてしばらくした頃、税理士から「相続税の申告と納税は、10か月以内ですよ」と告げられたことが、すべての始まりでした。預貯金だけでは納税額に足りず、恵子さんは青ざめます。
現金がそんなにない。どうしよう、家を売るしかないのかしら。
誰も住まない実家を維持する気もなく、売却を決意しました。
とはいえ、不安は次々と湧いてきました。
築40年の古い家なんて、買ってくれる人がいるの？母の荷物がそのまま残っているけれど、全部片付けないと売れないのかしら。
そもそも、売ったらどれだけ税金を取られるの。
夜、一人で電卓をたたきながら、ため息が出たといいます。
まず恵子さんは、地元の不動産会社に電話で相談しました。
担当者は東京から帰省するタイミングに合わせて実家を訪問し、「お荷物はそのままで大丈夫ですよ。現状のまま買い取れます」と説明してくれました。
次に、母の名義のままだった登記を司法書士に依頼して恵子さんの名義に変更。
そして、相続税の納税期限を見据えて、相続開始から3年10か月以内の売却を目標に動きました。
担当者からは「取得費加算の特例が使えるので、譲渡所得税も抑えられますよ」とアドバイスを受けます。
実家は無事に売却でき、その代金で相続税を納めることができました。残置物の処分も買取とあわせて任せられたため、恵子さんが何度も帰省する必要はありませんでした。
最初は古い家だから売れないと思い込んでいました。
でも、早めに相談したことで期限にも間に合い、特例で税金も抑えられた。
動くのが遅れていたら、と思うとぞっとします。
【失敗例】放置して特例期限を逃した田中さん兄弟のケース
一方、関西在住の田中健一さん（62歳・自営業）と弟の二人は、父が遺した実家の扱いを長く先延ばしにしていました。
父が亡くなった当初、兄弟ともに「いつか考えよう」と話していました。
「仕事も忙しいし、わざわざ手続きするのも面倒だな」「固定資産税くらい払っておけば、急がなくてもいいだろう」。
実家は誰も住まないまま、年月だけが過ぎていきました。
たまに帰ると、庭は草に覆われ、雨どいは外れかけ、近所からは「管理してほしい」と声がかかるようになっていました。
ようやく重い腰を上げたのは、父の死から4年が過ぎた頃でした。
健一さんが不動産会社に相談すると、担当者から思わぬことを告げられます。
「実は、空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を過ぎた年の年末までに売らないと使えないんです。今からですと、残念ながら間に合いません」。
健一さんは言葉を失いました。
もっと早く動いていれば……。
結局、田中さん兄弟は特例を使えないまま売却することになり、特例を使えた場合と比べて数百万円多く税金を負担することになりました。
さらに、放置していた間に建物の傷みが進み、査定額そのものも下がっていました。
面倒だからと後回しにしたツケが、こんなに大きいとは思わなかった。
健一さんは肩を落としました。
2つの事例から見える、後悔しないための分かれ道
二人を分けたのは、能力でも運でもなく、「動き出した時期」だけでした。
恵子さんは期限を意識して早めに相談し、特例も納税も間に合わせました。
田中さん兄弟は先延ばしにした結果、使えたはずの特例を逃しました。
ファイナンシャル・プランナー相続した不動産の売却を経験された方からは、「もっと早く相談すればよかった」という声を本当によくいただきます。
特例には期限があり、建物は時間とともに傷みます。
逆に言えば、早く動くほど選べる道は増え、税金も抑えやすくなる、ということです。
「まだ先でいい」と思っているうちに過ぎてしまうのが、この3年・3年10か月という時間なのです。
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相続した不動産売却の税金、よくある質問
記事の中で触れきれなかった疑問にお答えします。ご自身の状況に近いものから読んでみてください。
相続した不動産を売却したら、確定申告は必ず必要ですか？
利益が出た場合や特例を使う場合は、確定申告が必要です。
売却によって譲渡所得（もうけ）が出たときはもちろん、空き家の3,000万円特別控除などの特例を使うときは、結果的に税金がゼロになる場合でも申告しなければ特例が適用されません。
ファイナンシャル・プランナー申告の時期は、売った年の翌年2月16日から3月15日までです。まずは売却で利益が出るかどうかを試算し、不安なら税理士に相談してみてください。
相続税と譲渡所得税は、両方かかるのですか？
はい、相続税と譲渡所得税は別々の税金で、両方かかる可能性があります。
相続税は財産を受け継いだときに、譲渡所得税は受け継いだ不動産を売って利益が出たときにかかります。
ただし、相続税を納めた方は「取得費加算の特例」を使えることがあり、納めた相続税の一部を取得費に上乗せして譲渡所得税を軽くできます。
ファイナンシャル・プランナー二重で重い負担にならないよう、こうした特例が用意されているのです。
取得費がわからない古い家は、税金が高くなりますか？
取得費が不明な場合は売却価格の5％を取得費とみなすルールがあり、税金が高くなりやすいです。
親が何十年も前に買った家では、購入時の契約書が見つからないことがよくあります。その場合、もうけが大きく計算されてしまいます。
ただし、空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例を使えれば、その影響を和らげられます。
ファイナンシャル・プランナーまずは購入時の資料が残っていないか探し、見つからなければ専門家に相談してみてください。
相続登記をしないと、不動産は売れないのですか？
はい、亡くなった方の名義のままでは売却できません。
売買契約は登記簿上の所有者でないと結べないため、売る前に必ず相続登記（名義変更）が必要です。
さらに2024年4月から相続登記は義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になることもあります。
ファイナンシャル・プランナー売却を考えるなら、まず司法書士に相談して名義変更を進めるのが第一歩です。
空き家特例と取得費加算の特例、どちらを使うべきですか？
両方の要件を満たす場合は、節税額が大きくなる方を選びます。
この2つは同じ不動産について同時には使えません。
一般的には控除額の大きい空き家の3,000万円特別控除のほうが有利になりやすいですが、相続税を多く納めた方は取得費加算の特例が有利になることもあります。
ファイナンシャル・プランナーどちらが得かは状況しだいなので、売却前に税理士や不動産会社に試算してもらうことをおすすめします。
まとめ｜相続した不動産売却の税金、今日からの一歩
最後に、大切なポイントを3つに絞っておさらいします。
- 相続した不動産を売っても、空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例を使えば、譲渡所得税は大きく抑えられる
- これらの特例には「相続開始から3年」「3年10か月」といった期限があり、早く動くほど有利になるということ。
- 売却には相続登記（名義変更）が必須で、2024年4月からは登記そのものが義務になっているということです。
ご自宅の登記の名義が、今どうなっているかを思い出してみてください。
亡くなった親のままなら、まずは法務局のオンラインサービスで登記事項証明書を取り寄せる準備から始めましょう。手数料は520円ほどで、現状を正確に知る第一歩になります。
ファイナンシャル・プランナーそのうえで、「自分の家はいくらで売れるのか」「どの特例が使えるのか」が気になったら、不動産会社やファイナンシャルプランナー、税理士に相談してみてください。
古い家でも、荷物が残っていても、相談だけなら費用はかかりません。あなたとご家族にとって納得のいく形が、きっと見つかります。
