投資用不動産の売却時期は今？売り時の見極め方と高く売るコツ

そんなお悩みをお持ちではありませんか。

投資用不動産の売却は、自宅の売却と違って税金の仕組みも市場の見方もひと味異なります。

この記事では、投資用不動産の売却タイミングについて、公的データと実例を交えながら分かりやすく解説していきます。

投資用不動産の売却で押さえるべき3つの結論

結論から言うと、投資用不動産の売却を成功させる鍵は「所有期間」「市場価格のピーク感」「ローン残債との差額」の3点を同時に見ることです。

ここでは、投資用不動産の売却で押さえるべき3つの結論を解説します。

売り時の判断は「5年超・金利・修繕前」の3つで決まる

ただし、実際に保有していた日数ではなく、売却した年の1月1日時点での所有期間で判定されるという点に注意しましょう。

加えて、金利が低いうちは買い手がローンを組みやすく、買主候補が厚くなります。

この3つの条件が重なる瞬間が売り時です。

売却方法は「仲介」と「買取」の二択で考える

投資用不動産の売却方法は、大きく分けて仲介と買取の2つです。

仲介とは

不動産会社に買い手を探してもらう方法です。

不動産会社は広告を出したり内覧を手配したり、買いたい人とあなたの間に立って交渉を進めてくれます。

市場価格（いわゆる「相場」）に近い金額で売れる可能性が高い一方で、買い手が見つかるまでに3か月〜半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。

買取とは

不動産階会社が買い手になる方法です。

買い手を探す必要がないため、早ければ2週間ほどで現金化できます。

ただし、買取価格は仲介で売る場合の相場の7〜8割程度になることが一般的です。

相続税の納税期限が迫っている方や空室続きで管理負担が限界という方は、買取の選択肢を最初から検討に含めておくと安心です。

税金と費用は「売る前」に概算しておく

売却価格の4〜7％程度が手数料・税金として出ていく点にも注意しましょう。

公的データで読み解く今の投資用不動産市場

2026年時点の投資用不動産市場は「価格は高止まり、金利は上昇、買い手はより慎重」という三重の変化が同時進行しています。

この流れを知っておくと、売り時の判断が格段にしやすくなります。

地価公示が示す商業地・住宅地の上昇トレンド

国土交通省の「令和8年地価公示」（2026年3月公表）によると、全国の住宅地の地価は前年比で2.1%上昇し、3年連続のプラスとなりました。

三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の住宅地はさらに強く、前年比で3.5%の上昇です。

国土交通省「令和8年地価公示の概要」（2026年3月公表）

手持ちの物件の周辺で開発や再開発のニュースが流れたら、一度査定を取り直す価値があるということです。

不動産価格指数に見る住宅・商業用不動産の推移

同じ国土交通省が公表する「不動産価格指数」では、マンション（区分所有）の指数は200を超え、2010年比でおよそ2倍の水準に到達しています。

国土交通省「不動産価格指数」」

10年前の2倍近くまで上がっているという事実は、裏を返せば「売り手にとってこの10年は類を見ない好機」ということです。

ただし、指数の伸び率は地域によって大きく異なり、地方部では横ばいのエリアも多くあります。

金利動向が投資用不動産市場に与える影響

日本銀行はマイナス金利政策を解除して以降、段階的に金利正常化を進めています。

地価の上昇トレンドと金利上昇の綱引きの中で、今が手放しどきかどうかを冷静に見極めていきまししょう。

投資用不動産を売却する具体的なステップと実践ポイント

結論から言うと、売却で損をしない人は「査定依頼→媒介契約→売却活動→契約→引き渡し→確定申告」という全体像を最初に頭に入れ、各ステップで手を抜きません。

ここでは明日から動ける粒度で、順を追って解説します。

【投資用不動産 売却】のリアルな事例から学ぶ成功と苦労

ここからは、実際に投資用不動産を売却した方の事例を2つ紹介します。

名前は仮名ですが、相談現場で見てきたケースを元にしたリアルな物語です。

投資用不動産の売却に関するよくある質問

投資用不動産はローンが残っていても売却できますか？

はい、ローン残債があっても売却は可能です。

ファイナンシャル・プランナー

売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを引き渡しと同時に行うのが一般的な流れです。

ただし、売却額がローン残高を下回るオーバーローンの場合は、不足分を自己資金で埋めるか、金融機関と相談して任意売却の手続きを検討する必要があります。

まずは金融機関でローン残高証明書を取り、不動産会社の査定額と見比べてみよう！

投資用不動産の売却では「3,000万円特別控除」は使えますか？

原則として使えません。

3,000万円特別控除は自分が住んでいた家（居住用財産）に限定された制度で、賃貸に出している投資用不動産は対象外です。

「3,000万円特別控除」とは

自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、「3,000万円までの利益なら税金はかかりません」と国が認めてくれている制度です。

ただし、相続した空き家を売る場合は、要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。

ファイナンシャル・プランナー

判断が難しいので、売却前に税理士か税務署に一度確認することをお勧めします。

国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

保険の見直し・FP無料相談・保険オ…

相続不動産を売却するなら必見！3,000万円控除で大幅節税する方法 相続した実家の売却で発生する高額な税金、諦めていませんか？最大3000万円の税金が控除される特例制度を、専門家が初心者にも分かりやすく完全解説。令和6年の税制改正や…

オーナーチェンジ物件の売却価格はどう決まりますか？

オーナーチェンジ物件は、現在の家賃収入から逆算する収益還元法で評価されるのが一般的です。

つまり、家賃が高く、空室が少ないほど評価額が高くなります。

ファイナンシャル・プランナー

売却前に家賃の相場を確認し、可能であれば空室を埋めておくと査定額アップにつながります。

逆に、相場より家賃が安かったり長期入居者がいて家賃交渉がしづらい場合は、実力より低く評価されることもあります。

投資用不動産を売却したら確定申告は必要ですか？

はい、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

譲渡益が出ていれば譲渡所得税・住民税を納め、譲渡損が出ていれば損失を申告することで、他の不動産所得との損益通算ができる場合があります。

所得税法に基づく手続きなので、申告を忘れると無申告加算税や延滞税が課されます。

売買契約書、取得時の契約書、諸費用の領収書は必ず保管しておきましょう。

投資用不動産の売却で最初にやるべきことは何ですか？

登記事項証明書とローン残高証明書を取り寄せることから始めてください。

ファイナンシャル・プランナー

この2つが揃えば、物件の基本情報と売却可能かどうかの見通しが立ちます。

次に、一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼しよう！

まとめ：投資用不動産の売却、最初の一歩を踏み出すために

この記事のポイントを3つにまとめます。

最近は、担当者がご自宅まで訪問して、物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれるサービスもあります。