家を売りたいけど、仲介だといつ売れるか分からない…
かといって買取だと安くなりそうで…いい方法はないの？
そんなお悩みをお持ちではありませんか。
近年、不動産の売却方法として「オークション」という選択肢が注目されています。
この記事では、FPかつ宅地建物取引士の視点から不動産オークションの仕組みやメリット・デメリット、仲介や買取との違いを分かりやすくお伝えします。
ファイナンシャル・プランナーこの記事を読み終わるころには「自分にはどの売り方が合うのか」が詳しく見えているはずです。
- 不動産オークションの全体像（仕組みと2つの入札方式）
- 仲介・買取・競売との違い（向き不向きの判断基準）
- オークションのメリットとデメリット（高値売却の可能性とリスク）
- 売却までの具体的な流れ（準備から決済・引き渡しまで）
- 自分に合った売却方法の選び方（失敗しないためのチェックポイント）
不動産オークションとは？仲介や買取とどう違うの？
不動産売却の方法は、大きく分けて「仲介」「買取」「オークション」の3つがあります。
まずは、それぞれの違いを整理しましょう。
仲介・買取・競売とオークションの違いを整理しよう
仲介は市場の相場に近い価格で売れる可能性がある反面、買い手が見つかるまでに数か月かかることも珍しくありません。
また、成約時には法律で定められた仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋消費税が上限）が発生します。
買い手を探す必要がないので、最短2週間ほどで現金化できるケースもあります。
ファイナンシャル・プランナーただし、買取価格は仲介で売る場合の7〜8割程度になることが一般的です。
買取専門の会社であれば仲介手数料がかからず、古い家や残置物がそのままでも対応してもらえるのが安心ポイントだね！
仲介とも買取とも異なる「第3の選択肢」として、不動産市場で少しずつ広がりを見せています。
ファイナンシャル・プランナーちなみに、裁判所が行う「競売（けいばい）」とは別物です。
日本ではまだ普及途上——オークション対応の不動産会社の探し方
不動産売却の相談現場では、オークションという方法もあることを知るだけで選択肢がぐっと広がります。
ファイナンシャル・プランナーただし、不動産オークションはまだ日本では一般的な方法ではないという点です。
アメリカやオーストラリアでは不動産のオークション売却が広く普及していますが、日本では対応できる不動産会社が限られています。
「オークションに興味があるけれど、どこに相談すればいいか分からない」という方は、まずは複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
その中で「オークション方式での売却」の提案を受けるのが近道だね！
公的データで読み解く「今の不動産市場」と売り時の見極め方
不動産価格は全国的に上昇傾向が続いており、特にマンションの値上がりが顕著です。
一方で空き家の増加も止まらず、「売るなら早いほうがいい物件」と「待っても価値が上がる物件」の二極化が進んでいます。
住宅価格は2010年比で約45％上昇——マンションは2倍超に
同じ国土交通省が公表する「不動産価格指数」では、マンション（区分所有）の指数は200を超え、2010年比でおよそ2倍の水準に到達しています。
自宅がマンションであれば、「今の価格は10年前の倍以上の水準」ということです！
「せっかくなら高く売れるうちに動きたい」と考える方が増えて、不動産売却のベストタイミングと言われているんだね！
国土交通省の「令和8年地価公示」（2026年3月公表）によると、全国の住宅地の地価は前年比で2.1%上昇し、3年連続のプラスとなりました。
三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の住宅地はさらに強く、前年比で3.5%の上昇です
ファイナンシャル・プランナー今売りに出せば、5年前・10年前に購入したご自宅が想定より高く売れる可能性が高いです！
全国900万戸の空き家——放置すると固定資産税の優遇が外れることも
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数は900万戸を超え、過去最多を更新しました。
空き家率は13.8％！
しかも「手つかずの空き家」が増えているよ…
また、誰も住んでおらず売りにも貸しにも出されていない、いわば「放置された空き家」が385万戸もあるということです。
ファイナンシャル・プランナー空き家のまま放置すると固定資産税の負担が続くだけではありません。
2023年12月に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」に指定されてしまいます。
固定資産税の優遇が解除される可能性もあるから注意しよう！
価格上昇と空き家増加の二極化——オークションが注目される背景
不動産市場全体では価格が上がっている一方で、地方や築年数の古い物件は「売りたいのに買い手がつかない」状況が広がりつつあります。
ファイナンシャル・プランナーこうした二極化の流れの中で、オークションのように「複数の買い手に価格を競ってもらえる仕組み」は、売主にとって注目の選択肢と言えるでしょう。
都心の好立地マンションや人気エリアの住宅地であれば、入札者同士の競争で市場の相場以上の価格がつく可能性があります。
反対に、需要が限られるエリアの物件であれば、確実に現金化できる「買取」のほうがスケジュールの見通しが立つでしょう。
また、2024年4月からは「相続登記の義務化」がスタートしています（不動産登記法改正）。
相続した不動産を3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ファイナンシャル・プランナー相続した実家をどうするか決めかねている方も、早めに売却方法を比較検討しておくと安心です。
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不動産オークション、2つの方式と売却完了までの流れ
不動産オークションには「競り上がり方式」と「ポスティング方式」の2つがあり、どちらも不動産会社のサポートを受けながら進めるのが一般的です。
準備から決済まで、おおむね1〜2か月で完了するケースが多いです。
「競り上がり方式」と「ポスティング方式」——2つの入札の仕組み
ネットオークションのイメージね！
売主が設定した最低落札価格からスタートし、一番高い金額を提示した方が落札者になります。
入札状況がリアルタイムで分かるので買い手同士の競争心理が働き、想定以上の高値がつくこともあります。
ファイナンシャル・プランナー「封筒に金額を書いて提出する入札」に例えられます。
他の入札者の金額が見えないため、買い手は「この物件にいくら出す価値があるか」を自分でしっかり判断する必要があります。
相談から引き渡しまで——オークション売却の5つのステップ
まずは、オークションに対応している不動産会社に連絡しましょう。
この段階で、オークションが向いている物件かどうかもアドバイスしてもらえます。
ファイナンシャル・プランナー「店舗まで出向くのは体力的に大変」という方は訪問型が安心です。
自宅まで来てもらって相談できる会社も増えていて、遠方の方はオンラインで手続きを進めるのもおすすめです。
査定結果をもとに、売主と不動産会社が相談して最低落札価格を決めます。
ファイナンシャル・プランナー価格設定が高すぎると入札者が集まらず、安すぎると本来の価値より低い金額で売却することになりかねません。
不動産会社の実績やデータを参考に、慎重に設定しましょう。
物件の写真撮影や情報の整理も、この段階で行います。
オークションサイトやネットワークを通じて、物件情報が公開されます。
ファイナンシャル・プランナー購入希望者はこの期間中に入札を行います。
仲介のように「いつ内覧の問い合わせが来るか分からない」という状態ではなく、あらかじめスケジュールが決まっている点は売主にとってメリットです。
入札期間が終了すると、最も高い金額を提示した方が落札者となります。
落札後は、通常の不動産取引と同様に売買契約を結びます。
ファイナンシャル・プランナー契約書の内容をしっかり確認し、手付金を受け取ります。
残代金の支払い、物件の引き渡し、所有権移転登記の手続きを行って、取引完了です。
買取専門の不動産会社であれば、残置物をそのままの状態でも引き取ってくれることが多いです。
うちも仏壇や大型家具の処分で悩んでいたけれど、そのままでいいと言われて肩の荷が下りたのよ。
買取の場合、契約不適合責任を免除してもらえることもメリットです。
オークション形式で売却する場合は、契約不適合責任の有無をしっかり確認しておきましょう。
オークションに「向く物件」と「向かない物件」の見分け方
オークションで高値がつきやすいのは、以下のような物件です。
- 駅近の好立地マンション
- 人気エリアの住宅地
- 商業ポテンシャルのある土地
ファイナンシャル・プランナー複数の入札者が「どうしても欲しい」と思えば、価格は自然と上がります。
一方、郊外の築古戸建てや過疎地域の土地など需要が限られる物件の場合は、入札者が集まらず不成立に終わるリスクがあります。
であれば、不動産会社が直接買い取ってくれるサービスの方が短期間で確実に現金化できそうだね。
買取であれば仲介手数料も不要！
最短2週間程度での決済に対応してくれる会社もあります。
「オークションで売ってよかった人」と「仲介に切り替えた人」のリアルな体験
オークションに向いている物件とそうでない物件があるので注意しましょう。
最終的に満足のいく売却ができるかは「事前の準備」と「方法の選び方」にかかっています。
好立地マンションを相続——Aさんがオークションで高値売却できた理由
- 昨年亡くなったお母さまから都内のマンションを相続
- 築15年、駅から徒歩8分という好立地の物件
- 自身はすでに持ち家があり、相続したマンションに住む予定はない
母が元気なころから、「この家どうする？」という話はしていたんです。
でも、なかなか具体的な行動には移せなくて。
亡くなって初めて、相続税の申告期限が10か月しかないと知って焦りました。
相続税の申告・納税期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。
まずは法務局のオンラインサービスで登記事項証明書を取り寄せ、物件の基本情報を確認。
並行して複数の不動産会社に査定を依頼し、そのうちの1社からオークションの提案を受けました。
不動産会社このエリア・この築年数であれば、購入希望者が複数集まる見込みがあります。
オークションなら競争原理が働いて、仲介より高い金額がつく可能性がありますよ！
正直半信半疑だけど、最低落札価格さえ設定しておけばそれ以下では売られないし、挑戦してみようかな。
最低落札価格を3,800万円に設定しましたが、最高入札額は4,500万円と想像以上になりました。
物件の写真は不動産会社がプロのカメラマンを手配し、室内の明るさや広さが伝わるように工夫してくれました。
かなり高く売れたので、正直驚きました。
仲介だったら値下げ交渉が入って、4,000万円を切っていたかもしれません。
母が大事にしていたマンションをきちんと評価してもらえた気がして、うれしかったです。
築35年の空き家を手放す——Bさんが買取に切り替えて安心を得るまで
- お父様が保有していた、千葉県郊外の一戸建てを相続
- 築35年の木造住宅で、駅からはバスで15分の距離
- Bさん自身は東京で暮らしており、実家には年に数回帰る程度
庭の草がどんどん伸びて、近所の方から電話で「そろそろなんとかしてほしい」と言われたんです。
慌てて帰って草刈りをしましたけど、もう体力的にきつくて。
固定資産税も毎年10万円以上払い続けていて、正直、このままではいけないと思いました…
Bさんは売却を決意し、「少しでも高く売りたい」という思いからオークションを選びました。
最低落札価格を1,500万円に設定し、2週間の入札期間を設けましたが結果は入札ゼロ。
ショックでしたね。
やっぱりこんな古い家は誰も欲しがらないんだって、家族にも申し訳なくなりました。
不動産会社諦めないでください！
オークションは、需要が集中する物件に向いているんです。
このエリアの場合、広く買い手を探すよりも、買取のほうが確実にスムーズに進みますよ。
Bさんは買取専門の不動産会社に相談し直しました。
結果、900万円の買取価格で契約に至っています。
オークションの希望額には届きませんでしたが、仲介手数料はゼロ。
しかも契約から3週間で現金が振り込まれました。
リフォームや片付けは一切不要で、お父さまが使っていた家具や仏壇もそのまま引き取ってもらえたのがポイント。
契約不適合責任も免除されるため、売った後に問題が見つかっても、Bさんが修繕費を負担する心配はなくなりました。
最初からこの方法を知っていれば、3年も空き家を抱えて悩まずに済んだのに、と思いました。
古い家でもちゃんと値段がつくんですね！
ファイナンシャル・プランナー郊外で需要が限られる物件の場合は、買取のほうが結果的にスムーズになることも多いんです。
不動産オークションでよくある5つの疑問にお答えします
- 不動産オークションは個人でも利用できますか？
-
はい、個人の方でも利用できます。
ただし、多くの不動産オークションは不動産会社を通じて出品する仕組みになっているため、まずはオークションに対応している不動産会社に相談するのが第一歩です。
大手不動産会社が運営するオークションサービスであれば、インターネット上で物件情報を公開し、買主を全国から広く募集できることも！
必要な書類の準備や入札の管理は不動産会社がサポートしてくれるので、専門知識がなくても心配いりません。
ファイナンシャル・プランナーまずは「オークション対応」を明示している不動産会社を2〜3社ピックアップして、査定を依頼してみてください。
- 最低落札価格を下回る金額で売却されることはありますか？
-
いいえ、最低落札価格を下回る金額で売却されることはありません。
入札額が最低落札価格に達しなかった場合は、取引が成立しないのがオークションの基本ルールです。
「思っていたよりずっと安い金額で売られてしまった」という事態は起こらないのね！
ただし、入札者がゼロだった場合や最低落札価格に届かなかった場合は、売却方法の見直し（価格の再設定や仲介・買取への切り替え）を検討する必要があります。
ファイナンシャル・プランナー不動産会社の査定データや周辺の取引事例を参考に、「この金額なら売ってもいい」というラインを慎重に決めましょう。
- オークションで売却するとき、仲介手数料はかかりますか？
-
オークションのサービスを提供する不動産会社や仕組みによって異なります。
仲介会社が間に入る場合は、宅地建物取引業法に基づく仲介手数料が発生する可能性があります。
ファイナンシャル・プランナー一方で、不動産会社が自社で直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。
費用の仕組みは事前にしっかり確認しておくことが大切です。
- Q：オークションで売却した場合、税金はどうなりますか？
-
A：自分が住んでいた家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、「3,000万円特別控除」という制度を使えることがあります。
ファイナンシャル・プランナーただし確定申告が必要ですので、売却した翌年の2月〜3月に忘れずに手続きしましょう。
オークションで売却した場合も、通常の売却と同じ税制が適用されます。
保険の見直し・FP無料相談・保険オ…相続不動産を売却するなら必見！3,000万円控除で大幅節税する方法 相続した実家の売却で発生する高額な税金、諦めていませんか？最大3000万円の税金が控除される特例制度を、専門家が初心者にも分かりやすく完全解説。令和6年の税制改正や… - 住宅ローンが残っていてもオークションに出品できますか？
-
はい、住宅ローンが残っていても出品は可能です。
ファイナンシャル・プランナー売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できれば問題ありません。
ただし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金や他の借入で補う必要があります。
まずは金融機関に連絡してローン残高証明書を取り寄せ、不動産会社の査定額と照らし合わせてみよう！
片付け不要の不動産買取！
＼気軽に無料相談ができます ／
※「不動産買取センター」LINEに遷移します
※お電話は平日のみの対応となります
まとめ
この記事のポイントを3つにまとめます。
- 不動産オークションは「複数の買い手が価格を競い合う」売却方法
- 現在の不動産市場は価格上昇が続いているが、いつまで続くかは分からないので早めの情報収集が大切
- 「オークション」「仲介」「買取」それぞれの特徴を比較して、最適な方法を選ぶ
ファイナンシャル・プランナーもし「自分で調べるのは難しい」「プロに直接相談したい」と思ったら、信頼できる不動産会社に査定を依頼してみてください。
大切な不動産の売却は、人生でそう何度もあることではありません。
焦らず、でも先延ばしにしすぎず、納得のいく一歩を踏み出してください。
ひとりで抱え込まず、まずは相談してみてね！
