不動産売却のつなぎ融資とは？仕組みと賢い使い方をやさしく解説

そんな不安をお持ちではありませんか。

こうしたお悩みを抱えている方に、ぜひ知っていただきたい解決策が「不動産売却のつなぎ融資」です。

この記事では、つなぎ融資の具体的な使い方や注意したいポイントまで分かりやすく解説していきます。

「買い先行の住み替え」と「相続税納税」を支える心強い仕組み

不動産売却のつなぎ融資とは

今のご自宅が売れる前に、新居の購入資金や相続税の納税資金を先に借りられる短期の融資のことです。

売却代金で一括返済することが前提の仕組みなので、返済原資がはっきりしている方にとって、時間のすきまを埋める心強い資金調達の選択肢になります。

一方で、つなぎ融資は万能ではありません。

「そもそも売れるかどうか不安な物件」や「自己資金・親族からの援助で賄える場合」は、無理に借りる必要はありません。

公的データで見る、いま「つなぎ融資」の相談が増えている3つの背景

近年、地価の上昇、住み替え世代の資金ニーズ、相続登記義務化による駆け込み需要が重なり、ここ数年で「売却を待たずに資金を動かしたい」というご相談が増えています。

まずは、数字でチェックしてみましょう。

地価公示が示す「首都圏は3年連続上昇」という追い風

国土交通省の「令和8年地価公示」（2026年3月公表）によると、全国の住宅地の地価は前年比で2.1%上昇し、3年連続のプラスとなりました。

三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の住宅地はさらに強く、前年比で3.5%の上昇です。

国土交通省「令和8年地価公示の概要」（2026年3月公表）

国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数（住宅）」でも、全国のマンション価格は長期で上昇トレンドが続いており、戸建て・土地も底堅く推移していることが確認できます。

国土交通省「不動産価格指数」」

ただし、この上昇トレンドがいつまで続くかは誰にも分かりません。

築年数が経っていても立地によっては想定以上の値がつくケースも多いので、まずは査定を受けて今のご自宅の相場を確認することから始めてみましょう。

相続登記義務化と「10ヶ月ルール」が生む時間のプレッシャー

2024年4月から相続登記が義務化されました。

相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続したことを知った日から３年以内に登記	正当な理由がない場合は10万円以下の過料（ペナルティ）の対象になります。
義務化前の相続も対象	義務化前に相続したことを知った不動産は令和9年3月末までに登記する必要があります。

国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

また、相続税の申告・納税期限は亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数は900万戸を超え、過去最多を更新しました。

空き家のうち相当数が「売却用」や「その他の住宅（放置含む）」に分類されており、売りたくても売り方が分からず、時間だけが過ぎていくご家庭が多いことが分かります。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査（確報集計）」

不動産売却つなぎ融資を使いこなす5つのステップ

つなぎ融資は「査定→金融機関選び→書類準備→融資実行→売却完了後の一括返済」という流れで進みます。

どのステップも特別に難しいことはなく、売却活動と並行して進められる現実的な手順です。

つなぎ融資で住み替え・相続を乗り切った2家族の物語

つなぎ融資は、事情の違うご家庭でも柔軟に活用できる仕組みです。

「自分と似た状況だ」と感じる部分があれば、ぜひ参考にしてください。

【事例①】定年後の住み替え、新居を逃さず購入できた佐藤さん夫妻（60代）

不動産売却つなぎ融資でよくある5つの質問

つなぎ融資の審査では何が最も重視されますか？

最も重視されるのは「売却予定物件の担保価値」です。

なぜなら、返済原資が売却代金となるため、金融機関は物件がいくらで売れそうかを第一に見るからです。

ただし、借り手の信用力（年収・他の借入れ状況）も合わせて評価されます。

ファイナンシャル・プランナー

まずは不動産会社に査定を依頼し、売却予定額の目安を持ったうえで相談に進むと話がスムーズです。

つなぎ融資の金利は住宅ローンと比べてどれくらい高いですか？

一般的に、住宅ローンより2〜3%ほど高い、年2〜4%程度が相場です。

借入期間が6ヶ月〜1年と短く、売却という不確実な返済原資に依存する分、貸す側のリスクが金利に反映されているためです。

ただし、借入期間が短いのでトータルの利息負担はそれほど大きくなりません。

ファイナンシャル・プランナー

借入額と期間から毎月の利息を事前にシミュレーションし、納得したうえで利用するのがポイントです。

融資期間内に売却できなかった場合はどうなりますか？

原則として、融資期間の延長交渉か、担保に入れた不動産の処分という対応になります。

ただし、延長には追加の金利負担が発生し、最悪の場合は遅延損害金や競売リスクも生じます。

ファイナンシャル・プランナー

こうした事態を避けるには、買取保証の付いた売却プランを選ぶ、または最初から直接買取という選択肢を検討しましょう。

買取専門の不動産会社であれば最短2週間で現金化できる場合もあり、つなぎ融資の保険代わりになります。

住宅ローンが残っている家でも、つなぎ融資は使えますか？

はい、使えるケースが多いです。

ただし、「売却予定額がローン残高と融資額の合計を上回る」ことが条件です。

ファイナンシャル・プランナー

まずは金融機関でローン残高を確認し、不動産会社の査定額と合わせて試算してみてください。

オーバーローン（売却額がローン残高を下回る状態）の場合は、追加の自己資金を用意するか、別の選択肢を検討する必要があります。

つなぎ融資の手続きで、何度も金融機関の店舗へ行く必要がありますか？

金融機関によりますが、最近はオンラインでの手続きに対応している会社も増えています。

ファイナンシャル・プランナー

申込み、審査書類の提出、契約までをオンラインで完結できる会社もあり、お忙しい方や遠方にお住まいの方でも進めやすくなりました！

担当者が自宅まで訪問してくれる不動産会社を選べば、ご家族同席で相談できるよ！

まとめ：今日からできる「5分アクション」で第一歩を

この記事のポイントを3つにまとめます。

最近は、担当者がご自宅まで訪問して、物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれるサービスもあります。