家を売るとき、登記にいくらかかるの？
そもそも登記費用は売主と買主、どっちが払うの？
不動産売却を考え始めると、こうした疑問がまず浮かぶ方は多いのではないでしょうか。
ファイナンシャル・プランナー2026年度の税制改正では、土地の登録免許税の軽減措置が2029年3月末まで延長されるなど、制度面でも動きがあります。
この記事では、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP）として不動産売買の実務に携わってきた筆者が、売主が実際に負担する登記費用の内訳・相場から、少しでも安く抑えるコツまでを、分かりやすくお伝えします。
売主が払う登記費用、結論はズバリ「2万〜5万円」が目安です
不動産売却の登記費用とは、土地や建物の権利関係を公的に記録するために支払うお金の総称です。
結論から言うと、売主が負担する登記費用は、一般的な一戸建てやマンションの場合でおおむね2万円〜5万円程度におさまります。
一方、買主が負担する所有権移転登記の費用は数十万円にのぼることもあり、金額の大きさはまったく異なります。
売主と買主、それぞれの登記費用の役割が違う
不動産売却で必要になる登記は、大きく分けて2種類あります。
- 抵当権抹消登記：
住宅ローンを組んだときに銀行が設定した「担保の記録」を消す手続き（売主側の負担）
ローンを完済しても、法務局の登記簿には「この家には銀行の担保がついています」という記録が残り続けます。この記録を消さないと、買主から見れば「まだ借金がある家なのでは？」と不安に思われてしまい、売却がスムーズに進みません。
宅地建物取引業法に基づく取引では、引き渡し日（決済日）に売主がローンを完済し、同時に司法書士が抵当権を抹消するのが一般的な流れです。 - 所有権移転登記：
不動産の持ち主を売主から買主に変更する手続き（買主側が負担）
不動産登記法上、登記をしておかないと第三者に「この家は私のものです」と法的に主張できません。この費用は買主が負担するため、売主が心配する必要は基本的にありません。
売主が負担する費用の内訳を整理すると
売主側の登記費用の内訳は、以下の3つです。
- 登録免許税：
登記の手続きをするときに国に納める税金 - 司法書士への報酬：
司法書士報酬は、登記の専門家である司法書士に手続きを代行してもらうための費用 - 書類の取得実費：
登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）の発行手数料などの細かな費用
ファイナンシャル・プランナー不動産売却の相談現場では、「登記費用が数十万円かかると聞いて不安になりました」という声をよくいただきます。
しかし、数十万円かかるのは買主側の所有権移転登記の話であり、売主側の費用はずっと少額です。
まずはこの点を整理するだけで、気持ちがぐっと楽になるはずです。
なぜ今、登記費用を正しく知ることが大切なのか？公的データで見る不動産市場の現状
登記費用を正確に把握しておくことは、売却の手取り額を計算するうえで欠かせません。
不動産市場が動いている今だからこそ、費用の全体像を押さえて「思ったより手元にお金が残らなかった」という事態を防ぐことが大切です。
不動産価格指数が示す「高止まり」の意味
国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」は、2010年の平均を100として、不動産価格がどのくらいの水準にあるかを示す統計データです。
2025年9月分のデータによると、全国の住宅総合指数は145.4と、2010年から約45％上昇した水準で推移しています。特にマンション（区分所有）は222.2と、15年前の2倍以上の水準です。
この数字を読者の日常に置き換えてみましょう。
たとえば、ご自宅のポストに入っていた不動産のチラシや、ご近所に立っている「売物件」の看板。
あの価格は5年前・10年前と比べて大きく上がっている可能性があります。
ファイナンシャル・プランナーつまり、「売り時」を冷静に見極めるうえでも、登記費用を含めた売却コストの全体像を知っておくことが重要なのです。
売却価格だけに目を奪われて、手数料や登記費用の見積もりが甘いと、手元に残る金額が想定を下回ることになりかねないから注意しよう。
空き家900万戸時代と登記の関係
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年4月公表）によると、全国の空き家数は900万戸に達し、空き家率は13.8％と過去最高を更新しました。
1993年からの30年間で空き家数は約2倍に増えています。さらに、賃貸や売却用ではない、いわば「放置されている空き家」も385万戸にのぼります。
ご実家を相続したものの住む予定がないという方は、この数字を「自分ごと」として受け止めていただきたいポイントです。
空き家のまま放置していると、固定資産税の負担だけでなく、2024年4月に施行された相続登記の義務化（不動産登記法の改正）により、正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性もあります。
登記費用を知ることは、「放置」から「行動」へ移るための最初の一歩でもあるのです。
登録免許税の軽減措置、延長と期限を確認しておこう
登記費用のうち「登録免許税」には軽減措置が設けられています。
国税庁の税額表（国税庁タックスアンサーNo.7191）によると、土地の売買による所有権移転登記の税率は本来2.0％ですが、租税特別措置法第72条により1.5％に軽減されており、2026年度の税制改正でこの適用期限が2029年3月末まで3年間延長されました。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を売買する場合、本来なら20万円の登録免許税がかかるところ、軽減措置が適用されれば15万円で済みます。
この5万円の差は、売主にとっては直接的なメリットではありません（所有権移転登記は買主負担のため）が、買主の購入コストが下がることで「買いやすくなる」効果があります。
結果として、売主にとっても物件が売れやすくなるという間接的なメリットがあるわけです。
また、住宅用家屋の保存登記や移転登記、抵当権設定登記の軽減措置は2027年3月末が期限となっています。
ファイナンシャル・プランナーこうした制度の期限は定期的に見直されるため、売却を検討している方は「いつまでに動けば、軽減措置の恩恵を受けられるか」を意識しておくと安心です。
相続登記の義務化で「登記費用」が他人事でなくなった
2024年4月から、相続で取得した不動産の登記が法律上の義務になりました（空家等対策の推進に関する特別措置法の改正とも連動しています）。
相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％。
たとえば評価額2,000万円の実家を相続した場合、登録免許税だけで8万円です。
さらに司法書士へ依頼すれば6万〜9万円程度の報酬が加わり、合計で15万円前後の費用がかかることもあります。
ファイナンシャル・プランナー実際に売却を経験された方からは、「相続登記を先にやっておいたおかげで、売却の話がスムーズに進んだ」という声をいただくことが多くあります。
相続登記が済んでいないと、売買契約の段階で手続きが止まってしまうリスクがあるからです。
早めに動くことで、登記費用の支払い時期や資金繰りにも余裕が生まれるね。
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登記費用の計算方法と手続きの進め方――「明日からできること」を具体的に
売主が負担する登記費用は、手順を知っていれば決して怖いものではありません。
ここでは、抵当権抹消登記を中心に、費用の具体的な計算方法と手続きの流れを見ていきましょう。
抵当権抹消登記の費用は「不動産の個数×1,000円＋司法書士報酬」
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円と法律で決まっています。
一戸建ての場合、土地1筆と建物1棟で不動産は2個ですから、登録免許税は2,000円です。
マンションの場合も、建物（専有部分）1個と土地（敷地権）1個で2,000円になるのが一般的です。
もし土地が複数の筆に分かれている場合は、その筆数分だけ1,000円が加算されます。
ただし、不動産が20個以上あっても上限は20,000円と定められています。
司法書士への報酬は、日本司法書士会連合会の報酬アンケート（令和6年（2024年）3月実施）を参考にすると、抵当権抹消の手続きで1万円〜2万円程度が相場です。
都市部では2万円を超えることもありますが、地方では1万円台前半で対応してくれる事務所もあります。
これに登記事項証明書の取得費用（1通600円程度）や郵送料（数百円）などの実費を加えると、一般的な一戸建ての抵当権抹消にかかる総費用は2万円〜3万円程度が目安です。
具体的にシミュレーションしてみましょう。
土地1筆・建物1棟の一戸建てで、司法書士に依頼した場合の費用例は次のとおりです。
登録免許税が2,000円、司法書士報酬が15,000円、登記事項証明書（事前確認用と事後確認用で2通）が1,200円、郵送料が約500円で、合計は約18,700円です。
マンションの場合でも、登録免許税が2,000円（建物1個＋敷地権1個）で、総額は同程度になります。
ファイナンシャル・プランナー毎月届く固定資産税の通知書を見るたびに「売ろうかな」と思いながら先延ばしにしている方もいらっしゃるかもしれませんが、抵当権抹消の費用はこの程度だと知ると、少し気持ちが軽くなるのではないでしょうか。
住所や氏名が変わっている場合は「変更登記」も必要
登記簿に記載されている所有者の住所や氏名が、引っ越しや結婚によって現在と異なっている場合、抵当権抹消の前に「住所変更登記」や「氏名変更登記」を行う必要があります。
この登録免許税も不動産1個につき1,000円です。
必要な書類は住民票（300円程度で取得可能）で、複数回引っ越しをしている場合は、住所の変遷が追える「戸籍の附票」（300円程度）も必要になります。
ファイナンシャル・プランナー市区町村の窓口やコンビニ交付サービスで取得できるので、所要時間は30分もあれば十分です。
司法書士に依頼すれば、抵当権抹消とまとめて手続きしてくれるので、追加報酬は5,000円程度が目安です。
決済日（引き渡し日）当日の流れを知っておくと安心
不動産売却で登記が動くのは、原則として引き渡し日（決済日）です。
この日の大まかな流れを知っておくだけで、「何が起こるか分からない」という不安が大きく減ります。
まず、売主・買主・司法書士・不動産会社の担当者が金融機関に集まります。
司法書士が売主と買主の本人確認と書類の最終チェックを行い、問題がなければ買主が売買代金を売主の口座に振り込みます。
売主はその代金で住宅ローンの残債を一括返済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。
司法書士は当日中にその書類を法務局に提出し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請します。
所要時間は1時間〜2時間程度です。
売主が事前に準備しておくべきものは、以下の5つです。
- 権利証（登記済証）または登記識別情報通
- 印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
- 実印
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 固定資産評価証明書
このうち印鑑証明書は市区町村の窓口やコンビニで1通300円程度、固定資産評価証明書は市区町村の窓口で1通300円程度で取得できます。
ファイナンシャル・プランナーちなみに、遠方にお住まいの方や、体力的に何度も出向くのが難しい方にとっては、不動産会社や司法書士がオンライン面談やテレビ電話に対応してくれる場合もあります。
最近では契約手続きの多くをオンラインで完結できる会社も増えていますので、「何度も足を運ぶのは大変」と感じている方は、相談時にその点を確認してみてください。
売主が登記費用を経費にできるか？譲渡所得との関係
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告で税金を計算することになります。
ここで気になるのが「登記費用は経費（譲渡費用）として差し引けるのか？」という点です。
結論から言うと、抵当権抹消の登記費用は譲渡費用には含まれません。
所得税法上、譲渡費用とは「その資産の譲渡のために直接要した費用」であり、抵当権の抹消はローン完済に伴う手続きであって「譲渡のための費用」とは性質が異なると解釈されているからです。
一方、売買契約書に貼る印紙税や、仲介手数料は譲渡費用として認められます。
ただし、売却にあたって自分が住んでいた家なら「3,000万円までの利益には税金がかからない」という3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）を使える可能性があります。
ファイナンシャル・プランナー多くの方はこの控除で譲渡所得税がゼロになるか、かなり少額に抑えられますので、税金面で過度に心配する必要はありません。
不安な場合は、税理士やファイナンシャルプランナーに相談してみてください。
「登記費用、こんなはずじゃなかった」を防いだ人・防げなかった人の実録エピソード
ここでは、実際に不動産売却を経験した方のエピソードを2つご紹介します。
ご自身の状況に近い事例がないか、照らし合わせながら読んでみてください。
相続した実家を売却――事前の準備が功を奏した佐藤さん（62歳・会社員）のケース
- 佐藤さん（62歳・東京都内在住・会社員）
- 3年前に父親が亡くなり、埼玉県にある築35年の一戸建てを相続
- 母親はすでに他界、兄弟なし
相続した実家には住む予定がなく、年に数回、草刈りと換気のために通っていましたが、交通費と手間が負担になっていました。
ある日、市役所から届いた固定資産税の通知書を見て、佐藤さんはふと計算してみました。
「固定資産税が年間12万円、草刈りの業者に年2回頼んで4万円、電車代が往復2,000円×6回で1万2千円。合計で年に17万円以上かかっている……」。
このままではお金が出ていくばかりだと実感し、売却を決意しました。
ところが、いざ売ろうとすると「登記」の壁にぶつかりました。実家の登記簿を確認したところ、名義がまだ亡くなった父親のままだったのです。
相続登記をしないと売れないとは聞いていたけど、まさか自分がその状態だとは思わなかった。
佐藤さんはまず、法務局のオンラインサービスで登記事項証明書を取り寄せました。
手数料は520円、パソコンから申請して数日後に届きました。
次に、相続登記に強い司法書士事務所に相談。
戸籍謄本や住民票などの必要書類の収集も含めて依頼したところ、相続登記の費用は登録免許税8万円＋司法書士報酬7万円＋書類取得の実費約5,000円で、合計約15万5千円でした。
相続登記が完了した後、不動産会社に査定を依頼しました。
「古い家だし、中の荷物もまだ残っているんですが大丈夫でしょうか」と不安げに相談したところ、残置物があっても現状のまま買い取ってくれる買取専門の会社があると教えてもらいました。
仲介ではなく直接買取を選んだことで、仲介手数料がかからず、さらに契約不適合責任――つまり「売った後に建物の欠陥が見つかった場合に売主が責任を負う」というルールも免除してもらえたため、「売却後に修繕費を請求されたらどうしよう」という心配もなくなりました。
決済日の抵当権抹消費用は、父のローンがすでに完済されていたため不要でしたが、佐藤さんの住所が登記簿と異なっていたため、住所変更登記が必要に。
登録免許税2,000円＋司法書士報酬5,000円の合計7,000円で済みました。売却代金は約1,200万円。
最初は『費用がいくらかかるか分からない』という不安が一番大きかった。
でも、相続登記に約15万円、住所変更登記に7千円と分かった段階で、気持ちがすっと楽になりました。固定資産税だけで年17万円出ていたので、1年早く売っていれば……と少し後悔しています。
相談から引き渡しまで約3週間で完了し、何度も出向く必要がなかったことも、佐藤さんにとっては大きな安心材料だったそうです。
登記の確認を後回しにして売却が遅れた中村さん（55歳・自営業）のケース
- 中村さん（神奈川県で飲食店を営む55歳の自営業者）
- 20年前に購入した自宅マンション（3LDK）を売却し、店舗に近い小さな物件への住み替えを検討中
- 住宅ローンの残債は約400万円
同じマンションの別の部屋が3,800万円で売り出されているチラシを見て、「自分の部屋もそのくらいで売れるなら、住宅ローンを完済して住み替え費用も賄えるかもしれない」と動き出しました。
不動産会社に相談したところ、査定額は約3,500万円。ローン残債400万円を差し引いても十分な手取りが見込めそうでした。
ところが、司法書士が登記簿を確認したところ、問題が見つかりました。
中村さんは購入後に一度引っ越しをしており、登記上の住所と現住所が異なっていたのです。
さらに、前回の引っ越し時の住民票がすでに廃棄されており、住所の変遷を証明するために戸籍の附票を取り寄せる必要がありました。
こんなことで手続きが止まるとは思わなかった。早く売りたいのに、書類がそろうまで2週間待たされたんです。
加えて、住所変更登記の登録免許税2,000円と司法書士報酬5,000円、戸籍の附票の取得費用300円がプラスでかかりました。
金額としては大きくありませんが、スケジュールが遅れたことで、希望していた住み替え先の物件を別の買主に先を越されてしまったのが痛手でした。
結局、中村さんは3,400万円で売却。抵当権抹消の登録免許税2,000円（土地の持分1個＋建物1個の合計2個分）、司法書士報酬約1万5千円、住所変更登記の費用約7,000円、合計約2万4千円が売主側の登記費用でした。
費用自体は安かったんです。
でも、登記簿の住所が古いままだということに気づかなかったせいで、2週間ロスした。あのとき、もっと早く登記簿を確認していれば住み替え先を逃さなかったのに……。
これから売却を考える方には、まず登記簿の確認だけでも先にやっておくことを強くお勧めしたい。
中村さんの経験は、費用の大小よりも「事前確認の大切さ」を教えてくれるエピソードです。
なお、中村さんのように住宅ローンが残っているケースでも、担当者がご自宅まで訪問して、物件の状態を見ながら丁寧に査定額や手続きの流れを説明してくれる不動産会社もあります。
ファイナンシャル・プランナーその場で契約を迫られることはなく、「まずは話を聞くだけ」でもOKです。家族同席も歓迎されるので、ご夫婦やお子さんと一緒に話を聞いてみるのも安心できる方法です。
登記費用にまつわるよくある質問（Q&A）
住宅ローンが残っていても家を売ることはできますか？
はい、ローンが残っていても売却は可能です。
売却代金でローンを一括返済し、同時に抵当権抹消登記を行う流れが一般的です。
たとえばローン残債が500万円で売却額が2,000万円なら、決済日に買主から受け取った代金の中から500万円を金融機関に返済し、残りの1,500万円（ここから仲介手数料等を差し引いた額）が手元に残ります。
ただし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で補う必要があります。
ファイナンシャル・プランナーまずは不動産会社に査定を依頼し、金融機関でローン残高を確認してみてください。買取専門の会社なら、相談から最短2週間ほどで現金化できるケースもあります。
抵当権抹消の登記は自分でもできますか？
ローンを払い終えた後の抵当権抹消であれば、ご自身で法務局に申請することも可能です。
金融機関から届いた書類一式と、法務局のホームページからダウンロードした申請書を持って窓口に行けば手続きできます。
費用は登録免許税（不動産1個あたり1,000円）のみで済みますので、一戸建てなら2,000円程度です。
ファイナンシャル・プランナーただし、不動産売却時の抵当権抹消は、決済日に買主への所有権移転登記と同時に行う必要があるため、確実性とスピードの面から司法書士に依頼するのが通例です。
登記費用は売却の経費（譲渡費用）に含まれますか？
抵当権抹消の登記費用は、原則として譲渡費用には含まれません。
譲渡費用として認められるのは、売却のために直接かかった費用（仲介手数料、印紙税など）です。
一方で、マイホームの売却であれば3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）が使えることが多いため、結果的に税負担がゼロになるケースも少なくありません。
ファイナンシャル・プランナー詳しくは税理士に確認することをお勧めします。
相続した家を売る場合、登記費用はどのくらいかかりますか？
相続した家を売却するには、まず相続登記（名義変更）が必要です。
相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％で、たとえば評価額2,000万円なら8万円です。
司法書士への報酬は6万〜9万円程度が相場ですので、合計で約15万円前後が目安になります。その後の売却にあたっての抵当権抹消費用（必要な場合）は別途2万〜3万円程度です。
ファイナンシャル・プランナー2024年4月から相続登記は義務化されていますので、早めに手続きを進めておくと安心です。
古い家で、権利証（登記済証）を紛失してしまった場合はどうなりますか？
権利証を紛失していても、売却は可能です。
司法書士による「本人確認情報」の作成、または法務局の「事前通知制度」を利用することで、登記手続きを進めることができます。
ただし、司法書士による本人確認情報の作成には3万〜5万円程度の追加費用がかかることがあります。
ファイナンシャル・プランナー紛失に気づいた時点で早めに司法書士に相談しておくと、決済日に慌てることがなくなります。
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※お電話は平日のみの対応となります
登記費用の不安を解消して、最初の一歩を踏み出そう
この記事のポイントを3つに整理します。
- 不動産売却で売主が負担する登記費用は、一般的に2万〜5万円程度
住宅ローンの抵当権抹消にかかる登録免許税は不動産1個あたり1,000円、司法書士報酬は1万〜2万円が相場です。「数十万円かかるのでは」と心配されていた方は、ほっとされたのではないでしょうか。 - 登記費用そのものよりも「事前確認」がカギを握る
登記簿上の住所が古いまま、相続登記が済んでいない、権利証が見当たらない……こうした問題は、早めに気づけば数千円〜数万円の追加費用で解決できます。しかし、放置したまま売却の手続きを進めると、スケジュールが遅れて売り時を逃すリスクがあります。 - 制度や税金の知識は「知っているだけで得をする」
登録免許税の軽減措置や3,000万円特別控除など、使える制度をきちんと把握しておけば、手元に残るお金が変わってきます。
法務局のオンラインサービス（登記情報提供サービス）で、ご自宅の登記事項証明書を1通取り寄せてみることから始めてみましょう。
手数料は330円（オンライン請求・郵送受取の場合は520円）、パソコンやスマホから申請でき、届いた書類で所有者の住所や抵当権の有無など、売却に必要な基本情報がひと目で分かります。
この「5分でできる確認作業」が、安心して次のステップに進むための大切な第一歩になるはずです。
一人で抱え込まず、信頼できる専門家の力を借りることで、登記費用も売却の手続きも、ぐっとスムーズに進められます。
ファイナンシャル・プランナーもし書類を見ても分からないことがあれば、不動産会社や司法書士に気軽に相談してみてください。
最近は無理な売り込みをしない会社も増えていますし、「まず話を聞くだけ」という相談も歓迎してもらえます。
