不動産売却の仲介手数料はいくら？知らないと損する節約術と計算方法

そんなお悩みをお持ちではありませんか。

仲介手数料は売却価格によっては100万円を超えることもあり、知らずに契約すると「こんなに取られるの？」と驚くことになりかねません。

この記事では、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP）として不動産売買の現場に携わってきた筆者が、仲介手数料の仕組みから節約の方法までやさしく解説します。

仲介手数料の正体は「不動産会社への成功報酬」、上限を知れば怖くない

仲介手数料には、宅地建物取引業法（宅建業法）第46条で上限が決められています。

仲介手数料とは

家が売れたときだけ不動産会社に支払う成功報酬です。

仲介手数料は、売買契約が成立するまで1円も払う必要はありません。

不動産会社が広告を出したり内覧を案内したりしてくれますが、これらの費用はすべて仲介手数料に含まれています。

また、仲介手数料は売主と買主の双方がそれぞれの仲介会社に支払うのが特徴です。

売主であるあなたが支払うのは、あなたの売却を担当してくれた不動産会社への手数料です。

データが示す「今、仲介手数料の知識が必要な理由」とは

不動産市場は今、大きな転換期にあります。

ここでは公的データを使って、その背景を見てみましょう。

不動産価格は2010年と比べて約1.5倍に上昇している

国土交通省が公表する「不動産価格指数」（2025年12月分）によると、全国の住宅総合の指数は148.0です。

特にマンション（区分所有）は225.1と、2倍以上の値をつけています。

国土交通省「不動産価格指数」」

つまり、売却価格が上がるほど手数料の知識が「お金を守る武器」になるわけです。

空き家は全国で900万戸を突破、30年間で2倍に

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日時点）によると、全国の空き家数は約900万戸で過去最多を記録しました。

空き家率は13.8％と、およそ7軒に1軒が空き家という計算です。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査（確報集計）」

空き家を放置すると、毎年の固定資産税に加えて、草刈りや近隣からの苦情対応、防犯面の心配など、目に見えないコストがじわじわと積み重なります。

さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）では、管理が不十分な空き家に対する行政の指導が強化されました。

加えて、2024年4月からは「相続登記の義務化」もスタートしています。

2024年4月の法改正（不動産登記法）により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行うことが義務化されました。

国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

2024年7月、仲介手数料の上限ルールが6年ぶりに改定された

2024年7月1日に宅地建物取引業法の報酬規定が改正されました。

売買価格800万円以下の物件については、仲介手数料の上限が一律30万円（税抜・税込33万円）に引き上げられました。

改正前は、400万円以下の物件に限り売主からのみ最大19.8万円（税込）だった特例が、800万円以下に拡大され、しかも売主・買主の双方から受け取れるようになったのです。

国土交通省「不動産取引に関するお知らせ（空き家等に係る媒介報酬規制の見直し）」

この改定の背景には、空き家の流通促進という目的があります。

ただし、売主にとっては手数料負担が増える面もあります。

たとえば500万円の物件なら、従来の計算では手数料上限は21万円（税抜）でしたが、改定後は30万円（税抜）に。

「結局、自分の家を売ったら手数料はいくら？」速算式と早見表で確認しよう

仲介手数料の上限額は、速算式を使えば誰でもすぐに計算できます。

まずは売却価格ごとの計算方法をマスターし、その後で手数料を抑える方法を見ていきましょう。

売却価格が400万円を超える場合の速算式はたった1つ

売却価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限を求める速算式は以下の通りです。

仲介手数料の上限

売却価格×3％＋6万円＋消費税

「＋6万円」は調整額で、本来は価格帯ごとに税率が異なる計算を簡略化するために加えられています。

主な売却価格ごとの仲介手数料上限額（税込）の目安はこちらです。

売却価格	仲介手数料
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

不動産会社が提供する仲介サービスは消費税の課税対象であるため、上記の速算式で算出した金額に10％の消費税が上乗せされます。

800万円以下の物件は「低廉な空き家等の特例」に注意

2024年7月の法改定により、売買価格が800万円以下の物件については仲介手数料の上限が一律30万円（税抜）になりました。

これは「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」と呼ばれる制度です。

ただし、この特例は自動的に適用されるわけではありません。

仲介手数料を支払うタイミングは「2回に分けて」が一般的

仲介手数料を支払うタイミングは、一般的に「売買契約時に半額」「物件の引き渡し時に残りの半額」の2回に分けるのが通常です。

注意したいのは、売買契約を結んだ後に買主の都合でキャンセルになった場合です。

手数料を抑える4つの方法と、それぞれのメリット・リスク

仲介手数料は上限額いっぱいを請求する不動産会社が大半ですが、抑える方法がないわけではありません。

上限額はあくまで上限であり、法律で下限は定められていません。

また、不動産会社が直接買い取る場合は仲介ではないため仲介手数料は0円です。

契約不適合責任も免除されることが多く、古い家や残置物がある物件をそのままの状態で売れるのも大きなメリットです。

「売ってよかった」と「もっと早く動けばよかった」——
2つの実例から学ぶ仲介手数料の選び方

ここでは、仲介手数料の仕組みを知っていたか知らなかったかで結果が大きく変わった、2つの実例をご紹介します。

ご自身の状況と照らし合わせながら読んでみてください。

よくある質問（Q&A）で仲介手数料のモヤモヤを解消

仲介手数料は売主と買主のどちらが払うのですか？

売主と買主がそれぞれ自分の担当不動産会社に支払います。

ファイナンシャル・プランナー

売主が買主の分まで負担することはありません。

ただし、1つの不動産会社が売主・買主の両方を担当する「両手仲介」の場合、その会社は双方から手数料を受け取ります。

手数料の負担者が誰かは媒介契約書に明記されているので、契約前に必ず確認しよう！

仲介手数料の上限を超えて請求されることはありますか？

原則として、上限を超える請求は宅地建物取引業法違反です。

ただし、売主が特別に依頼した広告費（新聞の全面広告や遠方での現地案内など、通常の業務範囲を超えるもの）は別途請求される可能性があります。

ファイナンシャル・プランナー

800万円以下の物件では2024年7月の法改定により上限33万円（税込）の特例がありますが、これは事前の説明と合意が条件です。

不明な請求があった場合は、都道府県の宅建業法担当窓口に相談してみましょう。

住宅ローンが残っていても家を売ることはできますか？

はい、住宅ローンの残債があっても売却は可能です。

ファイナンシャル・プランナー

売却代金でローンを完済してから抵当権の抹消登記を行えば問題ありません。

ただし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で補う必要があります。

まずは不動産会社の査定額と金融機関でのローン残高を確認し、差額がどのくらいかを把握してください。

抵当権の抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は1万〜2万円程度です。

不動産買取なら仲介手数料はかからないのですか？

はい、不動産会社が直接買い取る「買取」であれば仲介ではないため、仲介手数料は0円です。

さらに、契約不適合責任を免除してもらえるケースが多いため、築年数が古い物件や建物の状態に不安がある場合に安心感があります。

ファイナンシャル・プランナー

ただし、買取価格は市場価格の7〜8割程度が目安となるため、「手数料0円＝お得」とは限りません。

仲介と買取の両方で査定を取り、手取り額を比較して判断するのがおすすめです。

仲介手数料以外に、どんな費用がかかりますか？

売却時にかかる主な費用

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税（抵当権抹消）
• 仲介手数料
• 司法書士報酬

自分が住んでいた家であれば「3,000万円特別控除」（租税特別措置法第35条）を使えるため、多くの方は税金がゼロか大幅に軽減されます。

「3,000万円特別控除」とは

自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、「3,000万円までの利益なら税金はかかりません」と国が認めてくれている制度です。

ファイナンシャル・プランナー

確定申告が必要ですので、売却した翌年の2月〜3月に忘れずに手続きしましょう。

国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

保険の見直し・FP無料相談・保険オ…

相続不動産を売却するなら必見！3,000万円控除で大幅節税する方法 相続した実家の売却で発生する高額な税金、諦めていませんか？最大3000万円の税金が控除される特例制度を、専門家が初心者にも分かりやすく完全解説。令和6年の税制改正や…

仲介手数料を味方につけて、最初の一歩を踏み出そう

この記事のポイントを3つにまとめます。

売却に伴う税金（譲渡所得税）について不安がある方は、税理士への相談も検討してみてください。