親が認知症になってしまい、実家を売りたいけれど、本人がサインできない…
親が認知症になると親の名義の家は売れなくなる？
そんな深刻な悩みを抱えるご家族が、いま急増しています。
認知症などで判断能力が低下した方の不動産を売るには、「成年後見人」という代理人を立てる方法があります。
ただし、通常の売却とは違い、家庭裁判所の許可が必要になるなど、独自のルールがあります。
この記事では、宅地建物取引士かつファイナンシャル・プランナーとして不動産取引の実務に携わってきた専門家の視点から、成年後見人による不動産売却の手続き・必要書類・注意点を、どなたにも分かりやすくお伝えします。
- 成年後見制度の全体像（制度の種類と選び方）
- 成年後見人が不動産を売却するときに必要な家庭裁判所の許可の仕組み
- 居住用と非居住用で異なる手続きの流れと必要書類
- 認知症の親の不動産売却を成功させた事例・苦労した事例
- 売却後のお金の管理や税金の注意点
認知症でも家は売れる？成年後見人による不動産売却のポイント
認知症などで判断能力が低下した方の不動産でも、成年後見人を選任すれば売却は可能です。
ただし、居住用不動産の場合は必ず家庭裁判所の許可が必要で、許可なく売った場合は売買契約そのものが無効になります。
認知症になると不動産の売買契約が「無効」になる理由
不動産売却とは、土地や建物を第三者に売って現金化する手続きのことです。
通常の売却では、不動産の持ち主が自分の意思で契約書にサインをします。
ところが、認知症が進行して「意思能力」がなくなってしまうと、その方が結んだ契約は法律上無効とされます（民法第3条の2）。
ファイナンシャル・プランナーつまり、認知症のご本人が自分で売却の判断をすることも、書類にサインをすることもできなくなるのです。
「それなら、子どもが代わりにサインすればいいのでは？」と思う方もいるかもしれません。
しかし、不動産の売買は法律行為なので、たとえ親子であっても、正式な手続きなしに本人の代わりに契約を結ぶことはできません。
ここで必要になるのが「成年後見制度」です。
「法定後見」と「任意後見」——成年後見制度は2種類ある
家庭裁判所が選んだ「成年後見人」が、ご本人に代わって財産の管理や各種契約を行います。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却の相談現場では、「親の介護費用を捻出するために実家を売りたいが、本人に判断能力がない」というケースをよく見かけます。
成年後見制度には大きく分けて2つの種類があります。
ひとつは「法定後見制度」で、すでに判断能力が低下した後に家庭裁判所に申し立てて利用するもの。
もうひとつは「任意後見制度」で、本人の判断能力が十分なうちに、「もし将来判断ができなくなったら、この人にサポートを頼みます」と契約しておくものです。
法定後見制度はさらに3つの類型に分かれています。
| 法定後見制度 | |
| ① 後見 | 判断能力がほとんどない方を対象とする |
| ② 保佐 | 判断能力が著しく不十分な方を対象とする |
| ③ 補助 | 判断能力が不十分な方を対象とする |
ファイナンシャル・プランナー不動産売却の場面で最も多く利用されているのは「後見」の類型で、成年後見人にはご本人の財産全般を管理・処分する包括的な代理権が与えられます。
後見人の使命は「本人の利益を守ること」が最優先
ここで特に大切なのが、成年後見人は「ご本人の利益を守ること」が最優先の使命だということです。
後見人が自分の都合や家族の都合で自由に不動産を売れるわけではなく、売却がご本人にとって本当に必要かどうかを、家庭裁判所がチェックする仕組みになっています。
ファイナンシャル・プランナーだからこそ、「なぜ売却が必要なのか」「売却代金はどう使うのか」を、あらかじめ整理しておくことが成功の鍵になります。
公的データで見る「成年後見と認知症」の今
成年後見制度の利用者は年々増え続けており、認知症高齢者の増加に伴い、不動産売却のために制度を利用する方も増えています。
「まだ先の話」と感じるかもしれませんが、データを見ると、決して他人事ではないことが分かります。
認知症高齢者は2025年時点で約471万人——10人に1人以上の時代
まず、認知症の現状を見てみましょう。
厚生労働省の「認知症及び軽度認知障害の有病率調査並びに将来推計に関する研究」（令和5年度、九州大学二宮利治教授）によると、2025年時点の認知症高齢者数は約471万6,000人と推計されています。
さらに2040年には約584万人に達する見通しです。
たとえば、ご近所に65歳以上の方が10人いるとしたら、そのうち1人以上が認知症という計算だね。
ファイナンシャル・プランナー2025年の高齢者における認知症有病率は12.9%。
「自分の親は大丈夫」と思っていても、いつ誰に起きてもおかしくない身近な問題なのです。
成年後見の申立件数は年間4万件超——「不動産の処分」も主要な動機
次に、成年後見制度の利用状況です。
最高裁判所事務総局家庭局が公表した「成年後見関係事件の概況（令和6年1月〜12月）」によると、2024年の成年後見関係事件の申立件数は合計で41,841件にのぼり、前年の40,951件から約2.2%増加しました。
なかでも注目したいのが、申立ての動機です。
成年後見制度を利用する理由の上位には「預貯金等の管理・解約」が入っていますが、「不動産の処分」も主要な動機のひとつとなっています。
たとえば、固定資産税の通知書が届くたびに「この空き家の税金、いつまで払い続けるのだろう」と不安になったり、遠方の実家の庭の草が伸び放題で近隣から苦情が来たりといった日常的なストレスがきっかけで、「売却したいけれど、親が認知症で……」という相談に至るのです。
ファイナンシャル・プランナー実際に売却を経験された方からは、「親が施設に入った後、空き家の管理が大変で、介護費用を捻出するために売却を決断した」「もっと早く制度を知っていれば、あんなに悩まなくて済んだのに」という声をよくいただきます。
後見人に選ばれるのは専門職が8割——親族後見の割合は大きく変化
また、成年後見人として誰が選ばれているかも重要なポイントです。
同じ統計によると、2024年に選任された成年後見人等のうち、親族が選ばれたのは7,077件で全体の約17%にとどまっています。
制度が始まった2000年には親族が91%を占めていたことと比べると、大きな変化です。
現在は司法書士（11,875件）や弁護士（8,794件）などの専門職が後見人を務めるケースが主流になっています。
高齢者は人口の約3割——「判断能力が低下したら」の備えが急務
さらに、総務省の発表によると、2025年9月時点の65歳以上の高齢者人口は3,619万人で、総人口に占める割合は29.4%と過去最高を更新しました。
つまり、日本の人口のおよそ3人に1人が65歳以上という時代に突入しているんだね。
ファイナンシャル・プランナーご自身やご両親が元気な今のうちから、「もし判断能力が低下したら不動産をどうするか」を家族で話し合っておくことが、将来の安心につながります。
2026年の民法改正で成年後見制度が大きく変わる見通し
そしてもう一つ、法制度面でも大きな動きがあります。
法務省の法制審議会は2025年6月に成年後見制度の見直しに関する「中間試案」を取りまとめた後、さらに審議を重ね、2026年2月12日に「民法（成年後見等関係）等の改正に関する要綱」を法務大臣に答申しました。
現行制度の「一度始めたら終われない」という課題を解消し、必要な期間だけ利用できる仕組みへの転換が盛り込まれており、今後の通常国会で民法改正案が提出される見通しです。
この法改正が実現すれば、「不動産売却のためだけに成年後見制度を使いたい」という方にとっても、より使いやすい制度になる可能性があります。
具体的には、「必要な範囲の権限だけを後見人に与える」という柔軟な仕組みや、後見人を相性に応じて交代しやすくする仕組みなども要綱に盛り込まれています。
ファイナンシャル・プランナー制度の最新動向にも、ぜひ注目しておいてください。
成年後見人が不動産を売るための具体的な手順と必要書類
成年後見人による不動産売却は、大きく「成年後見人の選任」と「不動産の売却活動・許可取得」の2段階に分かれます。
通常の売却に比べて時間がかかるため、「まず何をすればいいのか」を把握しておくことが大切です。
すでに成年後見人が選任されている場合はこのステップは不要ですが、まだの場合は、ご本人の住所地を管轄する家庭裁判所に「後見開始の審判」を申し立てます。
申し立てができるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・市区町村長などです。
申し立てに必要な書類は、申立書、本人の戸籍謄本、住民票、医師の診断書（成年後見用の書式あり）、本人の財産目録、収支状況の報告書など
申立て手数料は収入印紙800円と郵便切手代程度ですが、医師の鑑定が必要になった場合は5〜10万円程度の鑑定費用がかかることがあります。
ただし、鑑定が実施されるのは全体の約3.8%とかなり少数です。
申し立てから後見人が選任されるまで、おおむね2〜4か月程度かかります。
家庭裁判所が本人の状態を確認するための調査官面接や、場合によっては親族への意向確認なども行われるためです。
ファイナンシャル・プランナー「不動産を売りたい」と思い立ってから実際に売却できるまで、後見人の選任だけでも数か月かかる点は覚えておいてください。
なお、手続きが不安な方は司法書士や弁護士に依頼するのが一般的で、費用は6〜15万円程度が目安です。
後見人が選任されたら、不動産会社に査定を依頼します。
家庭裁判所は「売却価格が適正かどうか」を確認するので、複数の不動産会社から査定を取っておくと安心です。
査定額をもとに、不動産会社と媒介契約を結んで買い手を探してもらいます。
遠方にお住まいで何度も現地に行けない方や、体力的に店舗に出向くのが難しい方もいるでしょう。
最近は、担当者がご自宅まで訪問してくれたり、オンラインで手続きが完結する不動産会社も増えています。
ファイナンシャル・プランナー「何度も出向かなければいけないのでは」という心配は、事前に不動産会社に相談してみると解消されることが多いです。
ここが成年後見人による売却で最も重要なポイントです。
ご本人が住んでいた（または将来住む可能性がある）「居住用不動産」を売却する場合、民法第859条の3に基づき、家庭裁判所の許可を得なければなりません。
この許可なく結んだ売買契約は無効になります。
「居住用不動産」の範囲は、いま実際に住んでいる家だけではありません。
現在は施設や病院に入っていて空き家になっている場合でも、過去に生活の本拠だった家や、将来帰宅する可能性のある家は「居住用」に該当します。
ファイナンシャル・プランナーつまり、親が介護施設に入所して空き家になった実家であっても、多くの場合は「居住用不動産」として扱われるのです。
許可の申し立てに必要な書類は、申立書のほか、不動産の登記事項証明書、売買契約書（案）、不動産業者の査定書、固定資産評価証明書などです。
家庭裁判所は、売却の必要性、本人の生活状況、売却価格の妥当性、売却代金の使途、親族の同意などを総合的に判断して許可を出します。
申し立てから許可が下りるまでは数週間から1〜2か月程度です。
一方、ご本人が過去に住んだこともなく、将来も住む予定のない「非居住用不動産」（たとえば投資用のアパートや駐車場、遊休地など）の売却には、家庭裁判所の許可は法律上必要ありません。
ただし、後見監督人が選任されている場合はその同意が必要ですし、許可が不要だからといって自由に売れるわけではなく、あくまで本人の利益になる売却でなければなりません。
「安く売ってしまったのではないか」と後から親族間でトラブルになることもありますので、非居住用であっても複数社の査定を取り、売却の理由を記録に残しておくことが重要です。
ファイナンシャル・プランナー判断に迷ったら、売却前に家庭裁判所に事前相談しておくのが安心です。
家庭裁判所の許可が下りたら、売買契約を本締結し、決済（代金受領）と引き渡しに進みます。
決済後は、家庭裁判所への報告も必要です。
売却代金がいくらだったか、そのお金がご本人の口座にきちんと入金されたかを報告します。
売却代金はご本人のために管理しなければならず、後見人や家族が自由に使うことはできません。
古い家だから売れないのでは、片付けが大変で……という不安をお持ちの方もいるでしょう。
買取専門の不動産会社であれば、古い家や残置物がある状態でもそのまま買い取ってもらえることがあります。
仲介を通さない直接買取なら仲介手数料もかかりませんし、売った後の建物の不具合について売主が責任を負う「契約不適合責任」を免除してもらえるケースもあります。
ファイナンシャル・プランナー最短2週間ほどで現金化できる会社もあるので、相続税の申告期限（10か月以内）が迫っているような場合にも対応しやすい選択肢です。
なお、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要になります。
ただし、ご本人が住んでいた家（マイホーム）の売却であれば、「3,000万円特別控除」という制度を使えるため、利益が3,000万円以下であれば税金がかからないケースがほとんどです（租税特別措置法第35条）。
この特例を使うには、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることなどの条件があります。
たとえば2022年2月に住まなくなった場合、2025年12月31日までが期限です。
「3年以内」とは微妙に異なり、最大で約3年11か月の猶予がある場合もあるため、期限の判定は慎重に行いましょう。確定申告は後見人が本人に代わって行います。
成年後見人で不動産を売却した家族のリアルな体験
ここでは、実際に成年後見制度を使って不動産売却を経験した2つの家庭の事例をご紹介します。
どちらも架空の事例ですが、不動産売却の相談現場でよく見かけるケースをもとに構成しています。
早めの行動が功を奏した——Aさん（56歳）が母の実家を売却するまで
- Aさん（56歳・会社員・大阪府在住）
- 78歳の母親と二人兄妹の長男
- 母親は3年前にアルツハイマー型認知症と診断、2年前から介護付き有料老人ホームに入所
- 母親名義の実家は空き家のまま残されている
- Aさんが月に1回、大阪から実家のある奈良まで草刈りや換気に通う
正直、体力的にも限界でした。
ホームの費用は月額18万円。
母の年金だけでは足りず、僕の家計から毎月5万円ほど補填していたんです。
きっかけは、妹のBさんからの電話でした。
お兄ちゃん、お母さんの貯金、あと2年くらいしか持たないかもしれない。
実家を売ることも考えた方がいいんじゃない？
Aさんは地元の司法書士事務所に相談しました。
成年後見制度を使えば、お母様の代わりにAさんが後見人として不動産を売却できる可能性があります。
ただ、親族が後見人に選ばれるかどうかは裁判所の判断です。
と説明を受け、すぐに家庭裁判所への申し立てを依頼しました。
申し立てから約3か月後、Aさんが成年後見人に選任されました。
続いて、不動産会社に査定を依頼。
自宅まで来てくれる不動産会社を選び、母親の介護の状況や売却の背景を丁寧に説明しました。
3社から査定を取り、1,800万円の査定額が出た会社と媒介契約を結びました。
買い手が見つかったのは、売り出しから約2か月後。
家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申し立てを行い、3週間ほどで許可が下りました。
後見人の選任に3か月、売却活動と裁判所の許可に3か月、合計で約半年かかりました。
でも、司法書士の先生が書類を全部揃えてくれたので、僕自身が裁判所に行ったのは1回だけ。
オンラインでのやり取りも多くて、思ったより負担は少なかったです
売却代金は母親の口座に全額入金し、介護費用に充てています。
もっと早く動いていればよかった。
空き家の管理にかかっていた時間と交通費、それに固定資産税の負担を考えると、半年前、いや1年前に相談していればよかったなと思います。
結果的にホームの費用は今後5年分以上確保できたので、母のために良い決断だったと確信しています。
とAさんは振り返ります。
準備不足で1年近くかかった——Cさん（62歳）の苦労と学び
- Cさん（62歳・パート勤務・東京都在住）
- 85歳の父親が認知症で施設に入所した後、父親名義の自宅マンションを売ろうと検討
- Cさんは成年後見制度のことをよく知らず、まず不動産会社に相談
不動産屋さんに相談したら、『お父様が認知症で判断能力がない場合は、成年後見人を立てないと売買契約が結べません』と言われて。
正直、目の前が真っ暗になりました。
Cさんは自分で家庭裁判所に申し立てをしようとしましたが、必要書類の多さに圧倒されました。
医師の診断書も、成年後見用の特別な書式じゃないとダメだって言われて、かかりつけ医に2回通いました。
財産目録も、父の通帳がどこにあるか分からなくて、銀行を3行回って残高証明を取りました。
書類の不備で申し立てが受理されるまでに1か月以上かかり、さらに家庭裁判所が第三者の弁護士を後見人に選任したため、Cさん自身は後見人になれませんでした。
父のことを一番知っているのは私なのに、見ず知らずの弁護士さんが後見人になったのは正直ショックでした。
弁護士の後見人は、まず父親の財産状況を把握することから始めたため、不動産売却の話が本格的に進み始めたのは、申し立てから5か月後のことでした。
さらに、Cさんが最初に査定を取っていた不動産会社の査定書が半年以上前のもので、後見人から「査定を取り直してください」と言われ、改めて複数社から査定を取り直すことに。
結局、相談を始めてから売却が終わるまで、1年近くかかりました。
もし最初から司法書士の先生に相談して、書類を正しく揃えていれば、もっとスムーズだったと思います。
あと、父が元気なうちに任意後見契約を結んでおけばよかった、と今でも悔やんでいます。
Cさんの事例は、事前の準備と専門家への相談がいかに大切かを教えてくれます。
「認知症かもしれない」と感じた段階で早めに動くことで、手続きの負担は大きく軽減されます。
なお、Cさんは弁護士が後見人に選任されたことに最初は戸惑いましたが、
結果的には、法律のプロが間に入ってくれたことで、売却価格の交渉も丁寧にやってもらえた。
父の利益を一番に考えてくれていたと思う。
と、今では感謝しているそうです。
ファイナンシャル・プランナー後見人が親族でも専門職でも、ご本人の利益が守られることが何より大切です。
成年後見人の不動産売却でよくある5つの疑問
成年後見人になれるのは親族だけですか？資格は必要ですか？
親族でなくても、成年後見人になることができます。
特別な資格も不要です。
配偶者や子ども、兄弟などの親族のほか、司法書士・弁護士・社会福祉士といった専門職が選任されるケースも多くなっています。
最高裁判所の統計では、2024年に選任された後見人等のうち、親族は約17%でした。
ただし、破産者や未成年者、本人に対して訴訟を起こしている方などは後見人になれません。
誰を後見人にするかは最終的に家庭裁判所が判断しますので、「自分がなりたい」と希望を出すことはできますが、必ず希望通りになるとは限りません。
家庭裁判所の許可が下りないこともあるのですか？
はい、許可が下りないケースもあります。
家庭裁判所は、売却がご本人にとって本当に必要かどうかを慎重に判断します。
たとえば、「本人の預貯金が十分にあり、介護費用に困っていない」場合や、「売却価格が相場よりも著しく安い」場合、「推定相続人の一部が強く反対している」場合などは、許可が下りにくくなります。
反対に、「施設費用の支払いが困難になりつつある」「空き家の維持管理コストが本人の財産を圧迫している」といった具体的な事情がある場合は、許可が下りやすい傾向にあります。
売却の必要性を裏付ける資料（介護費用の明細、本人の収支報告、施設の請求書など）をしっかり準備しておくことが大切です。
ファイナンシャル・プランナー不安な場合は、申し立て前に家庭裁判所に電話で事前相談することもできます。
後見人の報酬はどのくらいかかりますか？誰が払うのですか？
後見人の報酬は家庭裁判所が決定し、ご本人の財産から支払われます。
ご家族が自腹を切るわけではありません。
親族が後見人の場合は無報酬のケースもありますが、専門職が後見人の場合は月額2〜6万円程度が一般的な目安です。
本人の財産額や後見事務の内容によって変わります。
なお、不動産の売却のように特別な事務を行った場合は、通常の報酬とは別に「付加報酬」が認められることもあります。
ファイナンシャル・プランナー報酬は後見人が勝手に決められるものではなく、家庭裁判所に申し立てて認めてもらう仕組みなので、不透明な請求の心配はありません。
成年後見制度を使わずに、認知症の親の不動産を売る方法はありますか？
認知症の進行度によります。
軽度の認知症で、ご本人に契約内容を理解する「意思能力」が残っている場合は、ご本人が自ら売買契約を結べる可能性があります。
ただし、後で「契約時に意思能力がなかった」と争いになるリスクがあるため、医師の診断や公証人の立会いなど、慎重な対応が必要です。
また、認知症になる前であれば「家族信託」という仕組みを使って、信頼できる家族に不動産の管理や売却の権限を託しておく方法もあります。
家族信託は成年後見制度と違い、家庭裁判所を通さずに柔軟に財産管理ができる点がメリットです。
ただし、契約書の作成に専門知識が必要で、公正証書にする費用もかかります。
ファイナンシャル・プランナーいずれにしても、「まだ大丈夫」と思える段階で早めに司法書士や弁護士に相談しておくことが、将来の選択肢を広げることにつながります。
売却した後も、成年後見人をずっと続けなければいけないのですか？
現行の制度では、原則として成年後見は本人が亡くなるか、判断能力が回復するまで続きます。
不動産売却という目的が達成されても、後見そのものは終了しません。
この点は「使いにくい」と指摘されており、法制審議会が2026年2月に答申した改正要綱では、家庭裁判所が有効期間をあらかじめ設定できる仕組みや、保護の必要性がなくなった場合に終了できる仕組みが盛り込まれました。
今後の国会で民法改正案が提出・審議される見通しですので、法改正の動向にも注目しておくとよいでしょう。
まとめ
今回は、成年後見人による不動産売却の手続き・必要書類・注意点についてお伝えしてきました。
覚えておきたいポイントをおさらいしておきましょう。
- 認知症で判断能力が低下した方の不動産は、成年後見人を通じて売却できる
- 後見人の選任から売却完了まで半年〜1年程度かかることが多いため、できるだけ早めに動くことが大切
- 認知症になってからでは選択肢が限られるため、親が元気なうちに「任意後見契約」や「家族信託」などの準備をしておく
ファイナンシャル・プランナーもし「親の判断能力が心配」「不動産をどうするか迷っている」という段階であれば、地域の家庭裁判所や法テラス（法律支援センター、電話番号0570-078374）、お住まいの市区町村の成年後見制度の相談窓口に問い合わせてみてください。
無料で相談できるところも多くあります。
不動産売却は大きな決断ですが、正しい知識と専門家のサポートがあれば、安心して進めることができます。
成年後見制度は「難しそう」「大変そう」というイメージを持たれがちですが、司法書士や弁護士、そして不動産売却に詳しい不動産会社と連携すれば、ご家族の負担は想像以上に少なくて済むことが多いです。
大切なのは、「いつか考えよう」ではなく、「今、家族で話してみよう」と最初の一歩を踏み出すことです。
