家を売るときに司法書士に払うお金って、結局いくらかかるの？
そもそも売主と買主、どっちが払うの？
不動産売却を考え始めると、こうした疑問が次々と浮かんできます。
ファイナンシャル・プランナー2024年4月に相続登記が義務化されたことで、相続した実家の売却を急ぐ方も増えています。
この記事では、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（AFP）の実務経験をもとに、不動産売却時の司法書士費用の内訳から相場、負担ルール、そして費用を抑える方法まで、専門用語を使わずにやさしく解説します。
売主が払う司法書士費用は「2万〜5万円」が目安——まずは結論から
不動産売却における司法書士費用とは、土地や建物の名義変更や担保の解除といった登記手続きを司法書士に代行してもらう際に支払う報酬と実費のことです。
結論から言うと、売主が負担する司法書士費用の相場は、一般的なケースで約2万〜5万円程度です。
住所変更や相続登記が必要な場合は追加費用が発生しますが、何十万円もかかるものではありません。
では、もう少し具体的に見ていきましょう。不動産の売買では、大きく分けて3つの登記が行われます。
- 抵当権抹消登記
住宅ローンを組んで家を買った方は、その家に「抵当権」という銀行の担保が設定されています。
家を売るときにはローンを完済し、この担保を外す手続きが必要です。
これが抵当権抹消登記で、費用は売主が負担します。 - 所有権移転登記
「この家の持ち主はAさんからBさんに変わりました」と法務局に届け出る手続きです。
この費用は、一般的に買主が負担します。 - 抵当権設定登記
買主が新たに住宅ローンを組む場合、買主の家に銀行の担保を設定する手続きです。
こちらも買主の負担です。
つまり、売主が司法書士に支払う費用は、基本的に「抵当権抹消登記」の分だけということになります。
相続した物件を売る場合は、売却前に「相続登記」も必要になりますが、これは売主が別途負担する費用です。
宅地建物取引業法や民法に「費用は誰が払うべき」という明確な規定はありませんが、不動産取引の長い商慣習として、「自分がメリットを受ける登記の費用は自分が払う」というルールが定着しています。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却の相談現場では、「司法書士費用がいくらかかるか分からないのが不安」という声をよく聞きます。
ただし、ここまでお読みいただいた通り、売主が負担する司法書士費用は仲介手数料に比べればずっと少額です。
まずは全体像をつかんだうえで、次の章から内訳と相場を詳しく確認してみよう！
公的データが示す「不動産売却の登記費用」のリアルな相場感
不動産売却時の司法書士費用がどのくらいかかるかを知るには、登録免許税という国に納める税金と、司法書士への報酬の2つを分けて考えることが大切です。
ここでは公的なデータや調査をもとに、費用の実態を客観的に見ていきます。
登録免許税は「不動産1個につき1,000円」——国が決めた固定額
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産の価格に関係なく、「不動産1個につき1,000円」と法律で決まっています。
たとえば、一戸建ての場合は土地1筆と建物1棟で合計2個ですから、登録免許税は2,000円です。
マンションの場合も、建物の専有部分と敷地権で通常2個とカウントされるため、やはり2,000円が目安になります。
仮に複数の土地にまたがって建物が建っている場合は、土地の筆数分だけ1,000円が加算されますが、20個を超える不動産をまとめて申請しても登録免許税の上限は20,000円です。
ご自宅の固定資産税の通知書を思い出してみてください。あの通知書には「固定資産税評価額」が記載されていますが、抵当権抹消登記の登録免許税はその評価額とは無関係に1個1,000円の定額です。
ファイナンシャル・プランナーつまり、評価額が高くても安くても、抵当権を外すための登録免許税は変わりません。
この点は、評価額に応じて税額が変わる所有権移転登記の登録免許税（売買の場合は原則として固定資産税評価額の2％、租税特別措置法による軽減措置の適用期間中は土地が1.5％、建物が0.3％）との大きな違いです。
司法書士への報酬相場は「約1万〜1万5,000円」——日本司法書士会連合会の調査から
次に、司法書士に支払う報酬です。
かつて司法書士の報酬は国が基準額を定めていましたが、2003年に報酬規定が廃止され、現在は各司法書士事務所が自由に報酬額を決められる仕組みになっています。
日本司法書士会連合会が全国の司法書士を対象に実施した報酬アンケート（2018年実施）によると、抵当権抹消登記の司法書士報酬は全国平均でおおよそ1万〜1万3,000円程度という結果が出ています。
事務所や地域によっては1万5,000円〜2万円前後になるケースもありますが、大きく外れることはまれです。
日常のお買い物にたとえると、登録免許税2,000円＋司法書士報酬15,000円＋事前調査や謄本取得の実費で合計2万円前後というのが、住宅ローン付き一戸建てを売却する売主の典型的な負担額です。
ファイナンシャル・プランナーこの金額は、売却価格の数千万円から見ればごくわずかな費用ですが、「何にいくらかかるのか」が分かっていないと不安に感じるものです。
不動産価格は上昇中——「売り時」を逃さないための市場データ
国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」によると、2025年9月時点の住宅総合指数は145.4（2010年平均＝100）と、約15年間で4割以上の上昇を記録しています。
特にマンション（区分所有）は222.2と、2010年の2倍以上の水準に達しています。
ご近所で最近「売物件」のチラシが入っていたり、近くに「売地」の看板が立っていたりしませんか。
その価格、5年前・10年前とは大きく変わっている可能性があります。
不動産価格が高い水準にあるうちに売却すれば、手元に残るお金も増えます。
ファイナンシャル・プランナー司法書士費用の数万円を気にして売却を先延ばしにするよりも、市場の動きを見て早めに判断するほうが、結果的に大きなメリットになることが多いのです。
空き家900万戸時代——放置のコストは司法書士費用の比ではない
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月時点）によると、全国の空き家数は約900万戸で過去最多を記録し、空き家率は13.8％と過去最高になりました。
賃貸や売却の予定がなく、活用もされていない空き家は385万戸にのぼり、2018年から37万戸も増えています。
たとえば、相続した実家をそのまま放置していると、固定資産税（年間で数万〜十数万円）、草刈りや建物の維持管理費、遠方に住んでいる場合は交通費と、毎年じわじわとお金がかかり続けます。
さらに、2023年12月に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」として固定資産税の優遇措置が解除される可能性も出てきました。
空き家に対する措置の流れ
司法書士費用の2万〜5万円は一度きりの支出ですが、空き家の放置コストは毎年累積していきます。
早めに売却の手続きを進めることが、長い目で見た「節約」につながります。
相続登記義務化で変わった「費用をかけてでも登記すべき」理由
2024年4月1日から施行された改正不動産登記法（法務省所管）により、相続で不動産を取得した方は、相続の開始を知り、かつその不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。
正当な理由なくこの義務を怠ると、10万円以下の過料（行政上の制裁金）が科される可能性があります。
この制度が始まったことで、「費用がかかるから登記を先延ばしにしよう」という判断はリスクが高くなりました。
相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％で、たとえば評価額3,000万円の不動産なら12万円です。
司法書士に依頼する場合は、報酬として6万〜9万円程度が加わります。
ファイナンシャル・プランナー決して安くはありませんが、過料を科されたり、登記が放置されて売却できなくなったりするリスクを考えれば、早めの対応がご自身と家族の安心につながります。
できることから丁寧に進めてみましょう！
片付け不要の不動産買取！
＼気軽に無料相談ができます ／
※「不動産買取センター」LINEに遷移します
※お電話は平日のみの対応となります
売主が踏むべき5つのステップ——司法書士費用を無駄にしない段取り術
不動産売却で司法書士にかかる費用を無駄にしないためには、事前の準備と段取りがカギです。
ここでは「明日から何ができるか」を、具体的なステップで説明します。
まず最初にやるべきことは、ご自宅の登記簿謄本（正式には「登記事項証明書」）を取り寄せることです。この書類には、売却に必要な以下の基本的な情報が記載されています。
- 土地の面積
- 建物の構造
- 所有者の名前・住所
- 抵当権の有無など
取り寄せ方は簡単です。
法務局の窓口に行く方法もありますが、「登記・供託オンライン申請システム」を使えばパソコンやスマートフォンから申請でき、手数料は1通520円（郵送受取の場合）です。窓口で取得する場合は600円かかります。届くまでの日数は、オンライン申請で郵送受取なら3〜5日程度が目安です。
届いた謄本でチェックすべきポイントは3つです。
- 「権利部（甲区）」に記載された所有者の名前と住所が、現在の情報と一致しているか
- 「権利部（乙区）」に抵当権が設定されているか
- 土地が何筆に分かれているか。
これらの情報によって、必要な登記手続きの種類と司法書士費用が変わってきます。
登記簿謄本に記載されている所有者の住所や氏名が、現在と異なっている場合は、売却の前に「登記名義人住所・氏名変更登記」が必要です。
引っ越しをしたことがある方、結婚で姓が変わった方は、このケースに該当する可能性が高いです。
変更登記にかかる費用は、登録免許税が不動産1個につき1,000円、司法書士報酬が1件あたり約1万〜1万5,000円程度です。
必要な書類は住民票（引っ越しの場合）や戸籍謄本（氏名変更の場合）で、市区町村の窓口やコンビニのマルチコピー機で取得できます。
住民票は1通300円程度です。
複数回引っ越しをしていて、登記上の住所から現在の住所までの変遷が住民票だけでは追えない場合は、「戸籍の附票」という書類が必要になります。
戸籍の附票は本籍地の市区町村で取得でき、費用は1通300円程度です。
住宅ローンが残っている物件を売却する場合は、売却代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を外す手続きが必要です。
この手続きは売買の決済日（引き渡し日）に行うため、事前に金融機関に連絡して完済の段取りを確認しておくことが重要です。
まず、金融機関に連絡してローンの残高証明書を取り寄せます。
そのうえで、不動産会社の査定額と照らし合わせ、売却代金でローンを完済できるかどうかを確認しましょう。売却額がローン残高を上回っていれば問題ありません。
ただし、残高を下回る場合（いわゆる「オーバーローン」）は差額の手当てが必要になるため、早めに金融機関に相談しておくことをお勧めします。
一括返済の際には、金融機関から「繰り上げ返済手数料」が請求されることがあります。
手数料は金融機関によって異なりますが、1万〜3万円程度が一般的です。
ファイナンシャル・プランナー完済後に金融機関から「抵当権抹消に必要な書類一式」が届きますので、この書類は司法書士に渡すまで大切に保管してください。
不動産売却では、司法書士の手配は不動産会社が行うのが一般的です。
売主自身が司法書士を探す必要はほとんどありません。
不動産会社には提携する司法書士事務所があり、売買の決済日に合わせて登記手続きをスムーズに進めてくれます。
「不動産会社が紹介する司法書士だと費用が高くなるのでは？」と心配する方もいますが、実際には報酬額に大きな差が出ることは少ないです。
もし費用が気になる場合は、事前に司法書士の報酬見積もりを不動産会社に依頼し、内訳を確認しましょう。見積もりは無料で出してもらえるのが通常です。
不動産売却の相談現場では、「司法書士って何をしてくれるの？」という質問もよくいただきます。
司法書士は、売買の決済日に立ち会い、売主・買主双方の本人確認を行い、必要書類が揃っているかをチェックし、法務局への登記申請を代行してくれます。
ファイナンシャル・プランナー書類の不備や記載ミスがあると登記が受理されずトラブルになる可能性もあるため、プロに任せる安心感は大きいと言えます。
なお、実際に売却を経験された方からは「司法書士の先生が丁寧に説明してくれたので安心できた」という声をいただくことが多いです。
決済の場で分からないことがあれば、遠慮なく質問して大丈夫です。
ちなみに、買取専門の不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、仲介手数料がかからないうえ、古い家や残置物がある状態でもそのまま買い取ってもらえるケースがあります。
「売った後に建物の欠陥が見つかった場合の責任」（契約不適合責任）を免除してもらえることも多いので、築年数の古い物件では買取も選択肢の一つです。
さらに、買主を探す必要がないため、相談から最短2週間程度で現金化できる会社もあります。
相続税の申告期限（被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）が迫っている方にとっては、スピード感のある選択肢になるでしょう。
売買の決済日（引き渡し日）には、売主として以下の書類を準備して持参する必要があります。
事前にチェックリストを作っておくと、当日の忘れ物を防げます。
- 権利証（登記済証）または登記識別情報通知書
- 実印
- 印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
- 固定資産評価証明書
- 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
印鑑証明書と住民票は、お住まいの市区町村の窓口のほか、マイナンバーカードがあればコンビニのマルチコピー機でも取得可能です。
印鑑証明書は1通300〜400円程度、取得にかかる時間はコンビニなら5分ほどです。
固定資産評価証明書は、不動産が所在する市区町村の窓口で取得します。
手数料は自治体によりますが、200〜400円程度です。
この書類は所有権移転登記の際に買主側の司法書士が使用しますが、売主が取得して持参するよう求められることが一般的です。
遠方にお住まいで何度も出向くのが大変な方は、オンラインで手続きを進められる不動産会社を選ぶとよいでしょう。
最近では契約手続きをオンライン中心で進められる会社も増えています。
ファイナンシャル・プランナーまた、担当者がご自宅まで訪問して、物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれるサービスを提供している会社もあります。
その場で契約を迫ることはなく、「まず話を聞いてみるだけ」という気軽な相談も歓迎してもらえるから、家族と一緒に話を聞くこともOKだよ。
「司法書士費用で損をしなかった人」と「想定外の出費に焦った人」のリアルな体験
ここからは、不動産売却時の司法書士費用にまつわる2つの事例をご紹介します。
ご自身に近い状況がないか、重ね合わせながら読んでみてください。
事例1：事前準備をしっかり行い、費用を最小限に抑えたCさん（62歳・会社員）
- Cさん（62歳・会社員・妻と二人暮らし）
- 定年退職を2年後に控え、老後の生活資金を確保するために、15年前に購入した築28年の一戸建て（土地1筆・建物1棟）の売却を検討中
- 住宅ローンの残債は約400万円
- 子どもたちは独立、夫婦で駅近のマンションに住み替える予定
「家を売るのは初めてだし、何から手をつければいいのか見当もつかない」と妻に話したのがきっかけでした。
Cさんがまず行ったのは、自宅の登記簿謄本をオンラインで取り寄せることでした。
手数料は520円、届くまでに4日。
届いた謄本を見ると、所有者の住所が購入時のままで、現住所と一致していることが分かりました。
住所変更登記が不要と分かっただけでも、気持ちが軽くなりました。
次に、住宅ローンの残高を金融機関に確認。
残高400万円に対し、不動産会社の査定額は2,800万円。
売却代金でローンを十分に完済できる見込みが立ちました。
繰り上げ返済手数料は22,000円でした。
不動産会社が手配した司法書士から事前に届いた見積書の内訳は次の通りでした。
抵当権抹消登記の登録免許税が2,000円（土地1筆＋建物1棟）、司法書士報酬が15,000円、事前調査（登記簿謄本取得）と事後確認の実費が約2,000円、合計で約19,000円。
正直、もっとかかると思っていたので拍子抜けしました。
決済当日は、司法書士が本人確認と書類チェックをテキパキと進めてくれ、所要時間は約1時間。
何も分からない私たちに一つひとつ丁寧に説明してくださったので、安心して任せられました。妻も『思ったよりあっさり終わったね』と言っていました。
Cさんのケースでは、登記上の住所と現住所が一致していたこと、ローン残債が売却額を大きく下回っていたことが、費用を最小限に抑えられたポイントでした。
事例2：相続登記と住所変更が重なり、想定外の出費に驚いたMさん（55歳・パート勤務）
- Mさん（55歳・パート勤務・女性）
- 3年前に父が亡くなり、実家（土地2筆・建物1棟）を兄と二人で相続
- 兄は北海道在住、Mさんは埼玉県在住で、実家は千葉県
- 父が亡くなった直後は「いつかやらなきゃ」と思いながらも、相続登記を先延ばしに
転機になったのは、2024年春に届いた固定資産税の通知書でした。年間約12万円。
さらに、近隣住民から「庭の草が伸びて困っている」と連絡があり、草刈りに3万円かかりました。
「毎年こんなにお金が出ていくなら、早く売ったほうがいいよね」と兄と電話で相談し、売却を決意しました。
しかし、ここからが大変でした。
まず相続登記が済んでいないため、売却の前にこの手続きが必要でした。父の名義のまま売ることはできないのです。
さらに、父は生前に2回引っ越しをしており、登記上の住所と父の最後の住所が異なっていました。
そのため、相続登記に加えて住所変更に関連する書類の収集も必要になったのです。
こんなに書類が必要だなんて、思ってもみませんでした。
戸籍謄本（450円）、除籍謄本（750円）、住民票（300円）、印鑑証明書（400円）、戸籍の附票（300円）——兄の分も合わせると書類取得だけで5,000円以上。
しかも兄は北海道にいるため、郵送でのやり取りに2週間以上かかりました。
司法書士から届いた見積書を見て、Mさんは目を丸くしました。
相続登記の登録免許税が約8万円（固定資産税評価額2,000万円×0.4％）、相続登記の司法書士報酬が約7万円、抵当権はすでに完済済みで抹消登記は不要でしたが、書類収集の実費を含めた合計は約16万円。
抵当権の抹消がなかっただけまだマシだったかもしれません。
でも、もっと早く動いていればこんなに面倒なことにはならなかったと後悔しています。
Mさんのケースから学べることは3つあります。
- 相続登記を先延ばしにすると、手続きが複雑になり費用もかさむ
- 遺産分割協議が必要な場合（今回は兄との共有だったため、売却には兄の同意と署名・捺印が必要でした）、関係者が遠方に住んでいると書類のやり取りだけで数週間かかる
- 空き家を放置する間に固定資産税や管理費が毎年発生し、累計すると司法書士費用を大きく上回る金額になる
Mさんは最終的に、買取専門の不動産会社に直接売却する方法を選びました。
仲介と違って買主を探す時間が不要で、残置物もそのまま引き取ってもらえたため、「片付けの手間が省けたのは本当に助かりました」とのことです。
司法書士費用にまつわる「よくある質問」に答えます
ここでは、不動産売却時の司法書士費用について、読者からよく寄せられる疑問に一問一答形式でお答えします。
不動産売却時の司法書士費用は確定申告で経費にできますか？
抵当権抹消登記の費用は、譲渡所得（家を売って得た利益）を計算する際の「譲渡費用」には含まれません。
国税庁の定義では、譲渡費用に該当するのは「仲介手数料」「売買契約書の印紙税」「売却のために直接かかった費用」などに限られており、抵当権抹消登記の費用はこれに含まれないとされています。
ただし、住所変更登記の費用が譲渡費用に含まれるかどうかはケースによって判断が分かれることがあるため、確定申告の際は税理士に相談するのが確実です。
司法書士の費用は売主と買主で折半にできますか？
法律上、売主と買主の費用負担の割合に決まりはありません。
双方の合意があれば、折半にすることも可能です。ただし、不動産取引の商慣習では、「抵当権抹消は売主負担」「所有権移転と抵当権設定は買主負担」というのが一般的なルールです。
ファイナンシャル・プランナー売買契約書に費用負担の条項が明記されますので、契約前に内容を確認しておきましょう。費用負担について交渉したい場合は、不動産会社の担当者に相談すれば、買主側と調整してくれます。
司法書士に依頼せず、自分で登記手続きをすることはできますか？
法律上は、所有者自身が法務局に登記申請をすることは認められています。
自分で手続きすれば司法書士報酬の1万〜1万5,000円を節約できます。
ただし、不動産売却に伴う抵当権抹消登記は、売買の決済日に買主への所有権移転登記と同時に行う必要があるため、手続きの正確性とスピードが求められます。
書類の不備があると登記が受理されず、決済自体が延期になるリスクがあります。
特に住宅ローンが残っている場合は、融資を行う金融機関が司法書士への依頼を求めるのが通常です。
ファイナンシャル・プランナー住宅ローンをすでに完済していて、かつ時間に余裕がある場合は自分で手続きすることも選択肢の一つですが、売却を伴うケースでは司法書士への依頼が安心です。
相続した不動産を売却する場合、司法書士費用はいくらかかりますか？
相続した不動産を売却するには、まず相続登記を行い、名義を被相続人（亡くなった方）から相続人に変更する必要があります。
相続登記の費用は、登録免許税が固定資産税評価額の0.4％（たとえば評価額2,000万円なら8万円）、司法書士報酬が6万〜9万円程度、戸籍謄本などの書類取得費が数千円で、合計15万〜20万円程度が目安です。
これに加えて、売却時の抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合）の費用が約2万円前後かかります。
ファイナンシャル・プランナーなお、相続登記には「租税特別措置法」に基づく登録免許税の免税措置が適用される場合がありますので、司法書士に確認してみてください。
マンション売却と一戸建て売却で司法書士費用に違いはありますか？
基本的に大きな違いはありません。
抵当権抹消登記の登録免許税は不動産の個数で決まるため、マンション（建物の専有部分＋敷地権で通常2個＝2,000円）も一戸建て（土地1筆＋建物1棟で2個＝2,000円）もほぼ同じです。
ただし、一戸建てで複数の筆にまたがる土地がある場合は、筆数分の登録免許税が加算されます。
司法書士報酬についても、手続き内容が同じであれば金額に差が出ることは少ないですが、不動産の権利関係が複雑な場合（共有名義、借地権付きなど）は報酬が加算されることがあります。
ファイナンシャル・プランナー事前に見積もりを依頼して確認しましょう。
片付け不要の不動産買取！
＼気軽に無料相談ができます ／
※「不動産買取センター」LINEに遷移します
※お電話は平日のみの対応となります
この記事のまとめ——今日できる「最初の一歩」
ここまで読んでいただき、不動産売却時の司法書士費用について、だいぶイメージがつかめたのではないでしょうか。最後に、大切なポイントを3つだけ整理します。
- 売主が負担する司法書士費用は「抵当権抹消登記」の費用で、相場は約2万〜5万円程度
所有権移転登記の費用は買主が負担するため、売主の負担は限定的です。 - 住所変更登記や相続登記が必要な場合は追加費用が発生するため、早めに登記簿謄本を確認して「自分のケースでは何が必要か」を把握することが大切
- 司法書士費用そのものよりも、売却を先延ばしにすることで発生する固定資産税や管理コストのほうが、長期的には大きな負担になる
今日5分でできるアクションとして、まずは法務局のオンラインサービスで、ご自宅の登記簿謄本を取り寄せてみてください。
手数料はたった520円。届いた書類で所有者情報と抵当権の有無を確認するだけで、売却に向けた具体的な見通しが立ちます。
もし「登記簿の見方が分からない」「自分のケースではいくらかかるのか知りたい」という場合は、不動産会社や司法書士法人の無料相談を利用するのも一つの方法です。
ファイナンシャル・プランナー相談するだけで費用は発生しませんし、しつこい営業をされる心配もありません。
大切な不動産の売却だからこそ、まずは正しい情報を手に入れることから始めましょう。
