不動産売却の注意点を時系列で解説｜相続・空き家で損しない進め方

いざ家を売ろうと考えると、「手間がかかりそう…」「失敗して損をしたらどうしよう」と、つい足が止まってしまいますよね。

実は、不動産売却で後悔する方の多くは、知っていれば防げた“ちょっとした注意点”を見落としているだけなのです。

この記事では、宅地建物取引士・相続診断士として売却の現場に立つ筆者が、つまずきやすいポイントを売却の流れに沿ってやさしく整理します。

不動産売却で後悔しないために｜まず押さえる3つの注意点

結論からお伝えすると、不動産売却で失敗しないコツは「相場を自分で知ること」「複数の会社を比べること」「税金と期限を早めに確認すること」の3つに集約されます。

やることは大きく分けて「準備」「売り出し」「契約・引き渡し」の3段階だけ。

悩み別に見る、あなたが取るべき方向性

ご自身がどのタイプに近いかで、優先すべき注意点は変わります。

数字で見る「今が売り時」？地価・空き家・相続のリアル

近年、不動産の価格は全国的に上昇しており、一方で空き家は過去最多に。

さらに相続の手続きには新しいルールができました。

つまり「売るなら追い風が吹いているけれど、放っておくと負担が増える」局面なのです。

なぜそう言えるのか、公的なデータで一つずつ見ていきましょう。

地価は5年連続で上昇中｜なぜ今の相場を知るべきか

国土交通省が2026年3月に公表した「令和8年地価公示」によると、全国の全用途平均の地価は前年比2.8％上昇しました。

住宅地に限っても5年連続で上昇しており、全国31都道府県で住宅地の地価が上がっています。

出典：国土交通省「令和8年地価公示の概要」（2026年3月公表）

ただし、この上昇傾向がいつまで続くかは誰にも分かりません。

金利の引き上げなどの影響で住宅需要が落ち込めば、地価が下がり始める可能性もあります。

国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」（2025年12月・第４四半期分）では、住宅総合の指数は148.0（2010年の平均を100とした数値）を記録しました。

出典：国土交通省「不動産価格指数」

ただし、地域によって温度差があることも事実です。

三大都市圏や地方の主要都市では価格上昇が続いていますが、地方の一部では下落傾向にあります。

売れにくい物件ほど権利関係の整理や契約条件の工夫が必要になり、弁護士や専門家の知恵が役立つ場面が増えるのです。

空き家は過去最多900万戸｜放置の負担はこんなに大きい

総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多を更新しました。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査　調査の結果」

空き家率も13.8％と過去最高で、1993年からの30年間で空き家の数はおよそ2倍に増えています。

さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）では、管理が不十分な空き家に対する行政の指導が強化されました。

相続した家は名義変更が義務に｜2024年からの新ルール

2024年4月の法改正（不動産登記法）により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行うことが義務化されました。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。

法務省「相続登記の義務化」

相続登記をしていないと、売却したくても法律上は売ることができません。

明日からできる！不動産売却の進め方と注意点を解説

不動産売却は「準備→査定→契約」の順に進めれば迷いません。

では、明日から何ができるのか、具体的な注意点も参考にしながら見ていきましょう。

まず相場を調べ、必要書類をそろえる（所要時間・費用の目安つき）

最初のステップは、自分で相場を調べて、基本の書類をそろえることです。

「不動産情報ライブラリ」で過去の成約価格を確認できるので、活用してみましょう。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」

必要書類の準備も、この段階で始めておくとスムーズです。

「建築確認済証」とは
建物を建てるときに「この設計は建築基準法に適合していますよ」と行政が確認した書類のことです。

「検査済証」とは
建物が完成した後に「設計どおりに建てられていますよ」と確認した書類のことです。

売却準備をより詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

査定は必ず複数社へ｜営業がしつこそうで不安な方へ

準備ができたら、不動産会社に査定を依頼します。

「机上査定」とは
物件の住所や面積などの情報をもとに、過去の取引データから算出する手法です。

「訪問査定」とは
担当者が実際に現地を見て判断する手法です。

「不動産会社に相談すると、しつこく営業されるのでは…」と心配される方も多いですが、最近は「まず話を聞くだけでOK」「その場で契約を迫ることはしません」というスタンスの会社が増えています。

査定額を少しでも上げるための準備について、詳しくはこちらをご覧ください。

仲介と買取の違いを知る｜古い家・残置物が心配な方の選択肢

不動産売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法が存在します。

不動産会社は広告を出したり内覧を手配したり、買いたい人とあなたの間に立って交渉を進めてくれます。

市場価格（いわゆる「相場」）に近い金額で売れる可能性が高い一方で、買い手が見つかるまでに3か月〜半年、場合によってはそれ以上かかることもあります。

仲介を頼むときは「媒介契約」という契約を結びます。

「媒介契約」とは
代わりに買い手を探してくださいという正式な依頼のことです。

一方、買取であれば最短2週間〜1か月ほどで現金化できるケースもあります。

相続税の申告期限が迫っている方や、とにかく早く手放したい方に向いています。

税金と特例を確認する｜3,000万円特別控除を見逃さない

「不動産売却の分離課税」とは
土地や建物を売って得た利益（譲渡所得）に対して、給与所得や事業所得など他の所得とは合算せずに、単独で税額を計算する課税方式のことです。

自分が住んでいた家（マイホーム）であれば、「3,000万円特別控除」という制度を使えるため、多くの方は税金がゼロになるか、かなり抑えられます。

「3,000万円特別控除」とは
自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、「3,000万円までの利益なら税金はかかりません」と国が認めてくれている制度です。

実例で学ぶ｜相続した実家・住み替えの不動産売却

ここからは、実際の売却がどう進むのかを2つの事例で見ていきます。

あなたの状況に近いほうを、自分のことに置き換えながら読んでみてください。

不動産売却の注意点に関するよくある質問

まとめ｜不動産売却の注意点と、今日できる最初の一歩

この記事のポイントを3つにまとめます。

「自分のケースではどうなるの？」と具体的に知りたくなったら、まずは不動産会社の査定から始めましょう。