家を売ったら確定申告が必要らしいけど、自分でできるかな…
税理士に頼むとしたら、費用はどのくらいかかる？
不動産売却の後に待っている確定申告に、こうした不安を感じている方は少なくありません。
2024年4月には相続登記が義務化され、相続した実家の売却と確定申告に向き合う方がさらに増えています。
この記事では、税理士費用の相場感から具体的な節約術、そして「そもそも税理士に頼むべきかどうか」の判断基準まで、わかりやすく解説します。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却で欠かせない確定申告について詳しく知りたい方こそ、ご参考ください！
- 不動産売却の確定申告で税理士にかかる費用の相場と内訳
- 税理士に依頼するメリット・デメリットの判断基準
- 見積もり比較・書類準備など、費用を賢く抑える具体的な方法
- 相続や空き家の売却で使える特別控除と確定申告の注意点
- 実際に税理士を使った人・使わなかった人のリアルな体験事例
不動産を売ったら確定申告は必要？税理士費用の「結論」をまず押さえよう
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
ファイナンシャル・プランナー給与や年金の所得とは切り離して税率が決まります。
税理士に依頼する場合の費用は、おおむね5万円〜20万円が相場です。
でも、実際の費用は譲渡所得の金額や特別控除を使うかによって変動するよ。
- 譲渡所得が3,000万円以下で特別控除を適用しない場合は5万円〜10万円程度
- 特別控除の適用を含む場合は10万円〜15万円程度
- 複数の特例を組み合わせたり相続がからむ複雑なケースでは15万円〜25万円程度
ただし、自分が住んでいた家（マイホーム）であれば、「3,000万円特別控除」という制度を使えるため、多くの方は税金がゼロになる（またはかなり抑えられる）のが特徴です。
ファイナンシャル・プランナー確定申告の時期には、税務署で無料相談会開催されるので利用するのも手です。
確定申告が必要な人が増えている？公的データで見る不動産売却の「今」
不動産売却の確定申告をめぐる状況は、ここ数年で大きく変わっています。
不動産を売って利益を得る人は年々増えており、確定申告の重要性はかつてないほど高まっています。
不動産の売却益は過去最高水準──国税庁の申告状況が示すもの
国税庁が2025年5月に公表した「令和6年分の確定申告状況」では、土地や建物を売って得た譲渡所得の合計金額は6兆4,993億円にのぼりました。
ファイナンシャル・プランナー前年と比べて6.8％の増加で、2003年（平成15年）以降で過去最高の水準です。
不動産を売って利益が出た人が、これまでになく多いってことだね！
空き家900万戸時代──相続した実家を売る人が直面する確定申告の壁
総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多を更新しました。
前回調査（2018年）から50万戸以上増えているね…
賃貸や売却などの目的がなく「そのまま放置されている空き家」が385万戸に達している点に注意！
空き家率も13.8％と過去最高で、1993年からの30年間で空き家の数はおよそ2倍に増えています。
さらに、2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）では、管理が不十分な空き家に対する行政の指導が強化されました。
ファイナンシャル・プランナー勧告を受けると固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が外れ、税負担が最大で6倍に跳ね上がるケースもあります。
そして、2024年4月の法改正（不動産登記法）により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行うことが義務化されました。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になります。
2024年4月より前に発生した相続にも適用されるので要注意！
売却を考えているなら、相続登記と売却準備を同時に進めるのが効率的！
不動産価格は「高止まり」──売却益が出やすい今こそ税金の知識を
国土交通省が2026年3月に公表した「令和8年地価公示」によると、全国の全用途平均の地価は前年比2.8％上昇しました。
住宅地に限っても5年連続で上昇しており、全国31都道府県で住宅地の地価が上がっています。
特に三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）では上昇幅が大きく、全用途平均で前年の3.5％から4.3％へと拡大しています。
ファイナンシャル・プランナー地方圏でも上昇傾向が広がっており、「都市部だけの話でしょう？」とは言えない状況になっています。
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税理士への依頼費用を抑えるには？見積もりから節約まで具体的な行動ステップ
税理士に確定申告を依頼する費用は、工夫次第で数万円単位で抑えることができます。
ここでは、明日から実行できる4つの具体策をご紹介します。
まずは複数の税理士事務所から見積もりを取って比較する
税理士費用を賢く抑えるための第一歩は、最低でも3つの事務所から見積もりを取って比較することです。
税理士の報酬は「自由報酬制」といって、法律で決まった料金表があるわけではありません。
同じ内容の確定申告でも、事務所によって5万円の場合もあれば15万円の場合もあるよ！
見積もりをもらったら、「基本報酬に何が含まれているか」「追加費用が発生する条件は何か」を確認してください。
ファイナンシャル・プランナー金額だけでなく内訳を比べることが、後から「思ったより高かった」という事態を防ぐコツです。
自分でできる書類準備と資料整理で費用を下げる
税理士費用の内訳で大きな割合を占めるのが、「資料の整理・確認にかかる作業時間」です。
依頼者側であらかじめ書類を整理して渡せば、その分だけ報酬を抑えてもらえるかも！
- 確定申告書（第一表・第二表・第三表の分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 売却時の売買契約書のコピー
- 購入時の売買契約書のコピー
- 仲介手数料や印紙税など売却にかかった費用の領収書
- 売却した物件の登記事項証明書
ファイナンシャル・プランナーもちろん、どうしても分からないときは税理士に相談して問題ありません！
確定申告の「閑散期」を狙って依頼コストを下げる工夫
税理士業界には、1年の中で忙しい時期とそうでない時期があります。
確定申告の期限（毎年3月15日）が近づく1月〜3月は繁忙期で、この時期は報酬が割高になりがちです。
逆に6月〜11月ごろは比較的余裕があるため、早めに相談すれば丁寧かつ安価に対応してもらえます。
不動産を売却したのが上半期（1月〜6月）であれば、翌年の確定申告まで半年以上の余裕があるね！
ファイナンシャル・プランナー売却が完了した時点で税理士を探し始めるのがベストです。
「仲介」ではなく「買取」を選ぶと確定申告の負担が変わることも
不動産の売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。
確定申告の税理士費用は、買取のほうが安くなります。
買取の場合は仲介手数料がかからないから、譲渡費用（売却にかかった経費）の計算がシンプルなんだね！
また、「契約不適合責任」についても、買取専門の会社であれば免責にしてくれることが一般的です。
ファイナンシャル・プランナー古い家や残置物がそのままの状態でも現状のまま買い取ってもらえるなど、メリットの多い手法です。
「税理士に頼んで正解だった」ケースと「もっと早く相談していれば」のケース
ここでは、不動産売却の確定申告で税理士を活用した方の体験を、2つの事例でご紹介します。
どちらも、売却の相談現場で実際によく見かけるパターンをもとに構成しています。
事例──相続した築40年の実家を売却した田中さん（65歳・元公務員）
- 一人暮らしだった母から、埼玉県内にある築40年の木造一戸建てを相続
- 妻と二人暮らしの田中さんには、実家に住む予定がない
- 「とりあえずそのままにしておこう」と思っていた
正直、母が亡くなった直後は売却なんて考える余裕がなかったんです…
転機になったのは、2024年4月の相続登記義務化のニュースでした。
名義変更をしないと罰金がかかるかもしれないと聞いて、これは放っておけないぞと思いました。
まず田中さんは、法務局のオンラインサービスで登記事項証明書を取り寄せました。
しかし、母親がこの家を建てた40年前の売買契約書が見つかりません。
もう諦めたら？
税金は仕方ないんじゃない？
田中さんは知人の紹介で税理士に相談。
税理士は当時の住宅ローン返済の記録や建築確認の資料をもとに取得費を合理的に推計。
さらに「相続した空き家の3,000万円特別控除」が使えることを教えてくれました。
税理士の先生に『この特例を使えば、税金はかかりませんよ』と言われたときは、本当にホッとしました
ファイナンシャル・プランナーもし特例を知らずに自分で申告していたら、数十万円の税金を余分に払っていたかもしれませんね。
事例──自宅マンションを売って住み替えたBさん（48歳・共働き夫婦）
- 子どもの中学進学に合わせて、15年住んだ横浜市内のマンション（3LDK）を売却
- 都内の中古マンションに住み替えを検討
- 仲介で売却した結果、売却価格は4,800万円
- 15年前の購入価格は3,200万円だったので、1,600万円の利益が出た
確定申告は自分でやろうと思ったんです。
e-Tax（電子申告）で確定申告書を作成しようとしましたが、減価償却費の計算、譲渡費用に含められるものの判断、そしてマイホームの3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）の適用条件の確認で、何度も手が止まりました。
もう税理士に頼んだら？
でも、なんだかもったいない気がして…
結局、確定申告の期限まで残り1か月を切った2月中旬に、慌てて税理士を探すことに。
しかし繁忙期だったため、急ぎ対応の追加費用が上乗せされて税理士費用は18万円になりました。
もっと早く、売却が決まった時点で税理士を探しておけばよかった。
閑散期に依頼していれば、おそらく10万円前後で済んだはず。
焦って依頼したせいで8万円近く余分にかかりました。
ファイナンシャル・プランナー「売れたらすぐ税理士を探す」ことを意識しましょう。
不動産売却の確定申告と税理士費用に関するよくある質問
不動産を売って損失が出た場合も確定申告は必要ですか？
損失が出た場合、確定申告は「義務」ではありません。
しかし、マイホームの売却で損失が出た場合には、「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」という制度を使えば、給与所得など他の所得から損失分を差し引いて税金を減らせる可能性があります。
ファイナンシャル・プランナーこの制度を使うには確定申告が必要です！
損失が出た場合でも税理士や税務署に相談することが大切だね。
税理士費用は確定申告で経費として認められますか？
税理士に支払った報酬は、譲渡費用（売却にかかった経費）には含められません。
ファイナンシャル・プランナーただし、不動産所得（賃貸収入など）がある方の場合、その不動産所得の経費として計上できる場合があります。
不動産売却の譲渡所得の計算においては、譲渡費用として認められるのは仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取り壊し費用など、売却に直接かかった費用に限られます。
税理士費用は直接の売却費用ではないから、差し引くことはできないよ。
確定申告を税理士に頼まず、自分ですることはできますか？
もちろん可能です。
ファイナンシャル・プランナー国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に沿って必要事項を入力するだけで申告書を作成できます。
ただし、不動産売却の譲渡所得は「分離課税」という特殊な計算方式を使うため、通常の給与所得の確定申告よりも複雑です。
要件の判断を間違えると数十万円〜数百万円の差が出ることもあるから、不安であれば税理士に相談しよう！
相続した不動産を売った場合、普通の売却と確定申告の手続きは違いますか？
基本的な申告の流れは同じですが、いくつか追加で注意すべき点があります。
- マイホームを売った場合に使える「3,000万円特別控除」
- 10年超所有した場合の「軽減税率の特例」
- 相続した空き家を売る場合の「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」
ファイナンシャル・プランナーこの特例を使えば、給与所得などから譲渡損失を差し引いて所得税を減らし、引ききれなかった分は翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できます。
どの特例が使えるかの判断に迷ったら、税務署の無料相談窓口や税理士に相談するのが確実です。
税理士への依頼は確定申告の直前でも間に合いますか？
引き受けてくれる事務所が見つかれば、間に合います。
ファイナンシャル・プランナーただし、1月〜3月は税理士の繁忙期のため、依頼を断られたり追加費用がかかったりするリスクが高くなります。
理想的なタイミングは、不動産の売却が完了した直後。
早めに動けば閑散期の料金で依頼でき、書類の準備にも余裕が生まれるよ！
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不動産売却の確定申告を「損なく・迷わず」終えるために
この記事のポイントを3つにまとめます。
- 不動産売却で利益が出たら確定申告は必須であり、税理士費用の相場は5万円〜20万円程度
- 税理士費用を抑えるコツは「早めに動くこと」と「比較すること」
- 相続した空き家の売却や10年以上住んだマイホームの売却には、3,000万円特別控除をはじめとする強力な節税制度がある
「自分のケースではどうなるの？」と具体的に知りたくなったら、税理士に相談してみてください。
迷ったときこそ、プロに相談してみてね！
