家を売ったら、税金っていくらかかるの？
控除を使えば税金がゼロになるって本当？
──不動産の売却を考え始めると、真っ先にぶつかるのが税金の問題です。
専門用語が多くて難しそうに感じますが、実はポイントさえ押さえれば、税金の負担を大きく減らせる制度がいくつも用意されています。
この記事では、FP（ファイナンシャルプランナー）かつ不動産取引の実務に精通した専門家の視点から、不動産売却にまつわる税金と控除の仕組みを、丁寧に解説します。
- 不動産売却でかかる税金の全体像と、結局いくら払うのかの目安
- 「3,000万円特別控除」をはじめとする節税制度の種類と使い方
- 公的データで見る不動産市場の今と、早めに動くメリット
- 売却の具体的な手順と必要書類（オンライン対応の可否も）
- 古い家・残置物・相続物件でも安心して売れる方法
不動産売却の税金と控除、結局どうすればいいの？
結論から言うと、マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」を使うことで、多くの方は税金がゼロか、ごくわずかに抑えられます。
相続した実家の売却にも別の控除が用意されているので、「税金が心配で売れない」と立ち止まる必要はありません。
そもそも不動産売却で税金がかかる仕組みとは
不動産売却とは、土地や建物を第三者に売って現金化する手続きのことです。
売却によって利益（専門的には「譲渡所得」といいます）が出た場合に、所得税と住民税がかかります。
逆に言えば、利益が出なければ税金はかかりません。
譲渡所得の計算は、ざっくり言うと「売った金額」から「買ったときの金額（取得費）」と「売るためにかかった費用（譲渡費用）」を差し引いたものです。
ここから、さらに差し引くことができる「特別控除」こそ、税金を大きく減らせるカギになります。
また、税率は不動産を何年持っていたかによって変わります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」として税率は約20%（所得税15.315%＋住民税5%、復興特別所得税を含む）。
5年以下なら「短期譲渡所得」として約39%（所得税30.63%＋住民税9%）と、ほぼ倍になります。
ファイナンシャル・プランナーつまり、5年を超えてから売るかどうかで手元に残る金額が大きく変わります。
あなたが使える控除はどれ？
ここで大切なポイントを整理しておきます。
まず、マイホーム（自分が住んでいた家）を売る場合は、利益が3,000万円までなら税金がかからない「3,000万円特別控除」という制度があります。
ファイナンシャル・プランナー宅地建物取引士として不動産売買の実務に携わり、AFP（ファイナンシャルプランナー）の資格も持つ筆者の経験でも、マイホーム売却で実際に税金が発生するケースはそれほど多くありません。
たとえば、買ったときの値段が2,000万円で、3,500万円で売れた場合、利益は1,500万円。
3,000万円の枠内に収まるので、税金はゼロです。
次に、相続した実家（空き家）を売る場合も、一定の条件を満たせば最大3,000万円の控除が使えます。
2024年1月以降の改正で、相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に引き下げられているので注意が必要です（詳しくは後半で解説します）。
さらに、10年以上住んでいた家には「軽減税率の特例」があり、税率そのものが下がります。
つまり、ご自身の状況に合った制度を正しく選べば、税金の心配はかなり小さくなります。
ファイナンシャル・プランナー「自分はどの控除が使えるのか」を知ることが大切です。
この記事を読めば、その判断ができるようになります。
「今、不動産を売る」という選択肢の合理性
不動産価格は2013年ごろから上昇を続けており、2025年時点で過去最高水準にあります。
つまり、今は「売り時」として非常に有利な環境にあるということです。
一方で、空き家は全国で900万戸を超え、放置するリスクも年々高まっています。
データを見ながら、冷静に状況を整理しましょう。
いま、不動産はどのくらい値上がりしているのか
国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」という指標があります。
国土交通省の「不動産価格指数」（2025年9月分、2025年12月公表）によると、住宅総合の指数は145.4となっています。
つまり、2010年と比べて住宅全体の価格が約1.5倍に上がっているということです。
特にマンション（区分所有）は222.2と、2010年の2倍以上にまで高騰しています。
たとえば、ご自宅の近くで最近ポストに入っていた「売物件」のチラシを思い浮かべてください。
あのチラシに書かれた価格は、10年前と比べてかなり高くなっているはずです。
これは全国的な傾向で、特に首都圏や関西圏で顕著です。
地価も4年連続で上昇、バブル後最大の伸び率に
国土交通省の「令和7年地価公示」（2025年3月公表）によると、全国の全用途平均の地価は前年比2.7%上昇しました。
これはバブル崩壊後で最大の伸び率です。
住宅地も2.1%、商業地は3.9%とそれぞれ上昇しています。
4年連続の上昇で、しかも年々その幅が広がっています。
「うちは地方だから関係ない」と思われるかもしれませんが、実は地方圏でも全用途平均で4年連続の上昇となっています。
もちろんエリアによって差はありますが、「地方だから下がっている」とは言い切れない状況です。
ファイナンシャル・プランナー今の価格水準は、多くの方にとって有利な売却タイミングと言えます。
空き家は全国900万戸、放置するほどリスクが増える
一方で、家を「持っているだけ」のコストにも目を向ける必要があります。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。
30年前と比べて空き家の数は約2倍になっています。
さらに、賃貸用や別荘などを除いた「特に使い道のない空き家」は約385万戸にのぼります。
空き家を放置し続けると、固定資産税の負担に加えて、草刈りや防犯対策、近隣からの苦情対応など、管理の手間とお金がかかり続けます。
2023年12月に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、管理が不十分な空き家に対して市区町村が指導や勧告を行えるようになりました。
勧告を受けると固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が外れ、税額が最大で6倍に跳ね上がるケースもあります。
さらに、2024年4月からは相続登記が義務化されました（不動産登記法の改正）。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
これらのデータが示しているのは、「いつか売ろう」と先延ばしにするより、早めに動いたほうがメリットが大きいということです。
価格が高い今のうちに売れば手元に残るお金が多くなりますし、空き家の管理負担やリスクからも解放されます。
「いつか」じゃなくて「今」売った方がいいんだね！
ファイナンシャル・プランナーそう！早めの行動にはメリットが多いんだ！
次からは不動産売却の方法について詳しく見ていくよ。
「何から始めればいい？」──売却の具体的なステップと節税の手続き
不動産売却で損をしないためにやるべきことは、大きく分けて以下の3つです。
- 査定を受ける
- 控除の条件を確認する
- 確定申告する
この3つをきちんと押さえれば、手続きは思ったほど複雑ではありません。
① 査定を依頼する──家がいくらで売れるのか
最初の一歩は、ご自宅がいくらくらいで売れるのかを知ることです。
不動産会社に「査定」を依頼すると、物件の状態や周辺の取引事例をもとに、おおよその売却価格を教えてもらえます。
査定は基本的に無料で、所要時間は机上査定（データだけで算出するもの）なら数日、訪問査定（実際に物件を見てもらうもの）でも1〜2時間程度です。
不動産会社に連絡したら、しつこく営業されない？
ファイナンシャル・プランナー最近は自宅訪問やオンラインで手続きが完結するサービスもあるから大丈夫！
訪問であれば物件の状態を見ながらその場で丁寧に説明してもらえるため、「よく分からないまま話が進んでしまった」という事態を避けられます。
また、ご家族と一緒に話を聞くこともできるので、安心感があります。
② 売却方法を選ぶ──「仲介」と「買取」の違い
不動産の売り方には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、買い手が見つかるまで数か月かかることもあります。
不動産会社への仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限）も発生します。
買い手を探す必要がないので、相談から最短2週間程度で現金化できるケースもあります。
買取専門の会社であれば仲介手数料がかからず、古い家や残置物（家具・家電などが残ったままの状態）があっても、そのまま引き取ってもらえることが多いです。
また、売却後に建物の欠陥が見つかった場合に通常は売主が負う責任（宅地建物取引業法に基づく「契約不適合責任」）を免除してもらえるケースが多く、古い物件を売るときの大きな安心材料になります。
相続税の申告期限は被相続人が亡くなってから10か月以内ですので、納税のために早く現金が必要な方には、スピード重視の買取が向いています。
③ 控除を使うために必要な手続き──確定申告を忘れずに
不動産を売却して利益が出た場合、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。
「3,000万円特別控除」などの税金の控除（正式には「租税特別措置法第35条」に基づく特別控除）を使う場合も、確定申告をしないと適用されません。
利益がゼロになる場合でも申告は必要ですのでご注意ください。
確定申告に必要な主な書類は次のとおりです。
- 売買契約書のコピー：売却したときと、もともと購入したとき両方の契約書が必要です。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：
法務局のオンラインサービスから申請でき、手数料は520円です（2025年4月以降の改定額）。
パソコンやスマホから申請できて、届いた書類で土地の面積や建物の構造がひと目で分かります。 - 仲介手数料の領収書
- 取り壊し費用の明細などの「譲渡費用」を証明する書類
- 住民票（売却した物件の所在地と現住所が異なる場合）
相続した物件を売る場合は、これに加えて被相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書のコピー、相続登記が完了した登記事項証明書なども必要です。
書類の準備に不安がある方は、税理士やFPに相談するのも一つの手です。
遠方にお住まいで何度も出向くのが難しい方には、オンラインで手続きを進められる不動産会社を選ぶのがおすすめです。
契約までの手続きをオンライン中心で完結できるサービスもあり、対面との併用も可能です。
期限もあるし、早めに専門家に相談した方がよさそうだね。
ファイナンシャル・プランナー損をしないためには大切なことだから、しっかり期間内に手続きを踏もう！
「うちでも使えるの？」──控除と特例の種類をやさしく整理
マイホームの売却、相続した空き家の売却、10年以上住んだ家の売却──それぞれの状況に応じた控除・特例があります。
自分がどれに当てはまるかを知ることが、節税の第一歩です。
マイホームを売ったときの「3,000万円特別控除」
最もよく使われる制度です。
自分が住んでいた家（居住用財産）を売って利益が出たとき、「3,000万円までの利益なら税金はかかりませんよ」と国が認めてくれている制度です。
正式名称は「居住用財産の3,000万円特別控除」（租税特別措置法第35条）といいます。
適用の主な条件はシンプルです。
- 自分が住んでいた家であること
- 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 売る相手が親族でないこと
- 前年・前々年にこの特例を使っていないこと
建物を取り壊して更地にしてから売る場合も、一定の条件を満たせば使えます。
所有期間の長さに関係なく使えるので、「まだ5年しか住んでいないけど大丈夫？」という方もご安心ください。
10年超の長期所有なら「軽減税率の特例」も上乗せできる
10年を超えて所有していたマイホームを売った場合、通常の税率よりも低い税率が適用される制度があります。
通常、不動産の売却益にかかる税率は所有期間5年超で約20%（所得税15.315%＋住民税5%、復興特別所得税を含む）ですが、この特例を使うと6,000万円以下の部分は14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に下がります。
しかも、先ほどの3,000万円特別控除と併用が可能です。
具体的にどのくらいお得になるか、例を挙げてみましょう。
もしこの特例がなければ、通常税率の約20%で約200万円。
差額は約58万円にもなります。
長く住んだ家ほど使いやすい特例ですので、10年以上お住まいの方はぜひ覚えておいてください。
相続した空き家を売ったときの「3,000万円特別控除」
親が一人で住んでいた実家を相続し、空き家のまま売却する場合にも、最大3,000万円の控除が使えます（租税特別措置法第35条第3項）。
ただし、マイホームの場合よりも条件がやや厳しく、
「1981年5月31日以前に建てられた家であること」
「相続から3年を経過する年の12月31日までに売ること」
「売却価格が1億円以下であること」
などの要件があります。
ここで特に注意していただきたいのが、2024年1月1日以降に売却する場合の改正ポイントです。
相続人が3人以上いるケースでは、1人あたりの控除額の上限が3,000万円から2,000万円に引き下げられました。
たとえば、兄弟3人で実家を相続して売却した場合、それぞれが使える控除額は最大2,000万円です。
一方、相続人が2人の場合はこれまでどおり1人あたり3,000万円の控除が使えます。
相続人の人数によって控除額が変わるため、遺産分割の段階から税理士やFPに相談しておくと安心です。
相続税を取得費に上乗せできる「取得費加算の特例」
相続税を納めた方が、相続で取得した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を「取得費」（もともとの購入費用のようなもの）に加算できます。
取得費が大きくなれば、その分だけ利益（譲渡所得）が減り、税金が安くなる仕組みです。
売却で損失が出た場合の「損益通算・繰越控除」
売却額が購入額を下回って損失（譲渡損失）が出た場合にも、特例があります。
一定の要件を満たせば、その損失を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）でき、さらに翌年以降3年間にわたって繰り越すことが可能です。
住宅ローンの残債がある場合に使える「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（租税特別措置法第41条の5の2）などがあります。
これらの控除や特例の中には併用できない組み合わせがあります。
たとえば、「3,000万円特別控除」と住宅ローン控除は併用できません。
ファイナンシャル・プランナー新居の購入で住宅ローン控除を使う予定がある方は、どちらが得かをシミュレーションしてから判断することが大切です。
「わたしと同じだ」──不動産売却を経験した方のリアルな声
実際に売却を経験された方からは「もっと早く動けばよかった」という声をいただくことが多くあります。
ここでは、異なる状況で売却に踏み切った2人のケースをご紹介します。
ケース1：相続した実家を3か月で売却した恵子さん（62歳・パート勤務）
恵子さんは夫と二人暮らし。
昨年、一人暮らしだった母が亡くなり、築40年の実家を相続しました。
実家は車で2時間ほどの地方にあり、住む予定はありません。
兄と2人で相続しましたが、兄も遠方に住んでいて管理は難しい状況でした。
相続からしばらくして届いた固定資産税の通知書を見て、「住んでもいない家に毎年これだけ払うの？」と驚いたのがきっかけです。
しかも、近所の方から「庭の草が道路にはみ出している」と連絡があり、慌てて草刈り業者を手配。
「このままでは管理費だけがかさんでいく」と実感しました。
恵子さんお母さんが大切にしていた家を売るなんて…
恵子さんの夫気持ちは分かるけど、このまま放置するほうがお母さんも心配するんじゃないか？
恵子さんそうね。でも、しつこく営業されたらどうしよう…
まず、ネットで「相続した家 売却」と検索し、いくつかの不動産会社に問い合わせました。
そのうちの1社が「ご自宅まで伺って説明しますよ」と言ってくれたので、兄とオンラインでつなぎながら説明を受けました。
築40年の古い家でしたが、「残置物はそのままで大丈夫です。当社が直接買い取りますので、仲介手数料もかかりません」と聞いて、肩の荷が下りたそうです。
相談から約3週間で売買契約を結び、翌月には代金が振り込まれました。
相続空き家の3,000万円特別控除の条件も満たしていたので、税金はゼロ。
恵子さん最初は売ることに罪悪感がありました。
でも、売ったお金の一部で母の好きだったお花を毎月お仏壇に飾れるようになって、これでよかったんだと思えるようになりました。
もっと早く相談すればよかったです。
ケース2：納税期限に追われながら売却した雅之さん（55歳・会社員）
雅之さんは妻と高校生の子ども2人の4人家族。
父が亡くなり、都内の実家（土地・建物で評価額約6,000万円）を兄弟3人で相続しました。
相続税の試算をしたところ、雅之さんの負担分は約400万円。申告・納税の期限は10か月以内です。
雅之さん400万円なんて、すぐに用意できる金額じゃない…
預貯金だけでは足りず、妻に話すと「子どもの大学費用にも影響するかもしれない」と顔が曇りました。
「実家を売って、その代金で納税するしかないか」と考え始めましたが、仲介では「いつ売れるか分からない」ことが一番の不安でした。
雅之さん10か月以内に売れなかったら、延納の手続きも必要になるし利息もかかる。確実に期限に間に合う方法を選びたい。
雅之さんの兄そうだな。多少安くなっても早く売れる方がいいな。
雅之さんは買取に対応してくれる不動産会社に連絡。
会社勤めで平日の時間が取れないことを伝えると、「オンラインで書類の確認や契約手続きを進められます」と言われ、一度の訪問で査定が完了しました。
相続登記は司法書士に依頼し、費用は登録免許税を含めて約10万円でした。
相談から2週間で売買契約が成立し、1か月後には代金が振り込まれました。
相続税の申告期限にも余裕をもって間に合い、取得費加算の特例も適用して譲渡所得税も大幅に軽減できました。
雅之さん最初は何から手をつけていいか分からなくて、夜中にネットで調べては不安が募る日々でした。
でも、プロに相談したら驚くほどスムーズに進みました。
大事なのは、一人で抱え込まないことだと思います。
不動産売却の税金と控除にまつわる「素朴な疑問」Q&A
まとめ
ここまで、不動産売却に関する税金の仕組みと控除について詳しく解説してきました。
なかなか不動産売却に踏み出せないという方には、ぜひ以下の3つのポイントを理解していただきたいです。
- マイホームの売却なら税金をゼロまたは大幅に減らせる
マイホームに適用できる「3,000万円特別控除」のほか、相続物件にも別の控除制度があるので、「税金が怖い」と動けない状態から抜け出してほしいと思います。 - 不動産価格は今が高水準であり、空き家の管理リスクは年々高まっている
先延ばしにするほど、コストと手間が増える可能性があります。早めに動くことが、結果的にもっとも合理的な選択になります。 - 古い家や残置物があっても売れる方法がある
買取であれば、片付けやリフォーム不要で、仲介手数料もかからず、最短2週間での現金化も可能です。
「まず相場だけでも知りたい」という方は、不動産会社の無料査定を利用してみるのもおすすめです。
査定を受けたからといって必ず売らなければいけないわけではありません。
情報を持っているだけで、気持ちにゆとりが生まれます。
