家を売りたいけど、できるだけ高く売るにはどうすればいいの？
不動産会社によって査定額がバラバラで、何を信じればいいか分からない。
そんな疑問を抱えていませんか。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却は人生で何度もあることではないからこそ、知識がないまま進めて後悔する方が少なくありません。
この記事では、FP（ファイナンシャルプランナー）かつ不動産取引の実務に精通した専門家の視点から、不動産を高く売るための具体的な方法を、初めての方にも分かりやすくお伝えします。
- 不動産売却で損をしないための基本的な考え方と、まず取るべき行動
- 「仲介」と「買取」の違いと、あなたに合った売却方法の選び方
- 査定額アップにつながる具体的なコツと、やってはいけないNG行動
- 売却にかかる税金の仕組みと、使える控除・特例の活用法
- 古い家・残置物・相続物件でも安心して売却を進めるためのポイント
不動産売却で高く売るには「準備」と「パートナー選び」がすべてを決める
結論から言うと、不動産を高く売れるかどうかは、売却活動を始める「前」の準備と、信頼できる不動産会社・担当者に出会えるかどうかで、ほぼ決まります。
不動産売却の基本――売り方ひとつで数百万円の差がつく
多くの方にとって、マイホームは人生で最も大きな資産です。
その大切な資産を手放すわけですから、「1円でも高く売りたい」と思うのは当然のこと。
しかし、不動産の売却は、スーパーで値札を付けて棚に並べるのとはまったく違います。
同じ間取り・同じ築年数の物件でも、売り方ひとつで数百万円の差がつくことは珍しくありません。
ファイナンシャル・プランナー不動産売却の相談現場では、「もっと早く相談していれば、もっと高く売れたのに」というケースをよく見かけます。
高く売るために外せない3つのポイント
高く売るために押さえておきたいポイントは、大きく分けて3つです。
- 相場を正しく把握する
ご自身の物件がいくらで売れそうなのか、客観的なデータに基づいて知っておくことが出発点です。 - 複数の不動産会社に査定を依頼する
1社だけでは、その金額が妥当かどうか判断できません。 - 売却方法を自分の状況に合わせて選ぶ
時間に余裕がある方と、相続税の納税期限が迫っている方では、最適な売り方が異なります。
この3つを丁寧に押さえるだけで、売却結果は大きく変わります。
ファイナンシャル・プランナーここから先は、それぞれのポイントを具体的に掘り下げていきましょう。
公的データで読み解く「今、不動産を売るべき理由」
結論として、2025年現在の不動産市場は、全国的に価格の上昇基調が続いており、特にマンションや都市部の住宅地は「売り時」と言える状況です。
ただし、地域によって大きな差があるため、ご自身のエリアの動向を確認することが大切です。
ここでは、国が公表している4つの公的データを使って、今の不動産市場がどうなっているのかを具体的に見ていきましょう。
住宅価格は15年前から約45％も上昇している
国土交通省の「不動産価格指数」（令和7年9月分）によると、全国の住宅総合指数は145.4となっています。
これは2010年の平均を100とした数字ですから、ざっくり言えば「15年前と比べて住宅価格が約45％上がった」ということです。
なかでも目を引くのがマンションの価格で、区分所有マンションの指数は222.2。
つまり、2010年と比べて2倍以上に値上がりしています。
たとえば、ご自宅の近くで最近売りに出された物件のチラシを思い浮かべてください。
「こんなに高いの？」と驚いた経験がある方も多いのではないでしょうか。
あの価格は、まさにこの上昇トレンドを反映しているのです。
一方で、戸建住宅や住宅地の上昇はマンションほど急激ではなく、指数でいえば118〜120程度。
それでも10年前より約2割高い水準です。
ファイナンシャル・プランナー戸建てや土地をお持ちの方にとっても、今は比較的よい条件で売却できる可能性がある時期といえます。
地価は4年連続上昇、バブル後最大の伸び率を記録
国土交通省が2025年3月に公表した「令和7年地価公示」によると、全国の全用途平均地価は前年比2.7％上昇しました。
これは4年連続の上昇で、しかもバブル崩壊後の1992年以降で最大の伸び率です。
住宅地に限っても前年比2.1％の上昇、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の住宅地では3.3％の上昇となっています。
地価が上がっているということは、あなたがお持ちの土地や建物の「値札」も上がっている可能性が高いということです。
ただし注意が必要なのは、上昇が目立つのは都市部やその周辺であり、人口減少が進む地方では横ばいや下落が続いているエリアもあるという点です。
だからこそ、「全国的に上がっているから大丈夫」と油断せず、ご自身の物件がある地域の相場を具体的に確認することが重要になります。
ファイナンシャル・プランナー早めに査定を受けておけば、市場が好調なうちに有利な条件で売却を進められます。
空き家は全国900万戸超――放置するほど固定資産税や管理コストが膨らむ
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日時点）によると、全国の空き家数は約900万戸で過去最多を記録しました。
空き家率も13.8％と過去最高です。
空き家の総数は30年前（1993年）の約2倍に達していますが、特に深刻なのは、賃貸・売却用や別荘などを除いた「活用予定のない空き家」が約385万戸にのぼることです。
1993年時点の約149万戸から約2.6倍に膨れ上がっています。
毎年届く固定資産税の通知書を見て、「住んでいないのに、なぜこんなに払わなきゃいけないんだろう」と感じたことはありませんか。
空き家を持ち続けると、固定資産税はもちろん、草刈りや防犯対策などの管理費用もかかり続けます。
さらに、2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法（空家特措法）により、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」として指導・勧告の対象になり、固定資産税の軽減措置が解除される可能性もあります。
また、2024年4月からは相続登記の義務化（不動産登記法の改正）もスタートしています。
相続した不動産の名義変更を3年以内に行わないと、10万円以下の過料が科される場合があります。
ファイナンシャル・プランナー相続した実家をどうするか、先延ばしにしている方にとっては、早めに方針を決めて動き出すことが、将来の安心につながります。
高齢者のいる世帯は全体の4割超――「元気なうちに」が高く売る秘訣
同じ総務省の調査では、65歳以上の世帯員がいる世帯が全主世帯の42.7％を占め、そのうち高齢単身世帯が32.1％に達しています。
つまり、高齢の親御さんが一人で実家に住んでいるというケースは、今や珍しいことではありません。
高齢者のいる世帯数及び割合の推移 －全国（1993年～2023年）
高齢者のいる世帯の世帯の型別割合 －全国（1993年～2023年）
「まだ元気だから大丈夫」と思っているうちに、認知症の診断を受けて売却手続きが複雑になったり、相続が発生して兄弟間でもめたりするケースは、実務の現場でも本当に多くお聞きします。
ファイナンシャル・プランナー判断力が十分なうちに、ご家族で「この家をどうするか」を話し合っておくことが、結果的に高く・スムーズに売るための第一歩になるのです。
不動産を高く売るための具体的な7つのアクション
結論として、不動産を高く売るには「正しい順番で、正しい行動をとること」が最も大切です。
ここでは、売却を決めた日から成約までに取るべきアクションを、ステップごとにお伝えします。
いきなり不動産会社に連絡するのはハードルが高いと感じる方は、まずご自宅の周辺でどんな物件がいくらで売られているかを調べてみましょう。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、過去の実際の取引価格を無料で検索できます。
パソコンやスマホから、エリア・物件種別・築年数などを入力するだけで、近隣の取引事例がひと目で分かります。
ここで得られる情報は「だいたいこのくらいの金額なんだな」という目安です。
この目安があるだけで、この後の不動産会社とのやりとりで「相場とかけ離れた査定額」に惑わされにくくなります。
不動産会社によって査定額は異なります。
それは、各社が得意とする物件タイプやエリア、販売戦略が違うからです。
最低3社以上に査定を依頼して、金額だけでなく「その金額の根拠」を比較することが、高値売却への近道です。
ここで注意したいのは、査定額が一番高い会社がベストとは限らないということ。
実際に売却を経験された方からは、「査定額は高かったのに、結局値下げを繰り返して安く売ることになった」という声をいただくことがあります。
大切なのは、査定額の「根拠」をしっかり説明してくれるかどうか。
「このエリアでは最近こういう物件がこの価格で成約しています。御自宅の場合は、ここがプラス評価で、ここが注意点なので、この金額になります」と、具体的な取引事例やデータに基づいて説明してくれる担当者は信頼できるパートナーです。
不動産の売り方には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
「仲介」が向いているのは、時間に余裕があり、少しでも高い価格を目指したい方。
「買取」が向いているのは、スピードや手間のなさを重視する方、古い家や残置物がそのまま残っている方です。
どちらが正解ということではなく、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
なお、「まずは仲介で高値を目指し、一定期間内に売れなければ買取に切り替える」という両方のメリットを組み合わせたプランを提案してくれる会社もあります。
「仲介か買取か」を最初から一つに絞り込む必要はありませんので、まずは相談してみることをおすすめします。
仲介を選んだ場合、不動産会社と「媒介契約」を結びます。
この契約には3つのタイプがあります。
- 一般媒介契約
複数の会社に同時にお願いできるタイプ。 - 専任媒介契約
1社だけにお願いするタイプで、ただし自分で見つけた買主に直接売ることも可能です。 - 専属専任媒介契約
すべてを1社に任せるタイプです。
高く売ることを目指すなら、「専任媒介契約」がバランスの良い選択肢です。
1社に任せることで、その会社は責任を持って広告活動や内覧対応に力を入れてくれます。
また、専任媒介契約では、不動産会社は契約から7営業日以内（休業日を除く）にレインズ（指定流通機構）へ物件情報を登録する義務があり、幅広い不動産会社に情報が行き渡ります。
一方で、「この会社で大丈夫かな」と不安がある場合は、まず一般媒介契約で複数社の対応を見て、信頼できる会社を絞り込む方法もあります。
内覧は、買主があなたの物件を実際に見に来る「一発勝負」の場面です。
第一印象で価格交渉の幅が大きく変わるため、ここに力を入れることがコツのひとつです。
特に効果が大きいのは水回りの清掃です。
キッチン、浴室、トイレがきれいだと、物件全体の印象がぐっと良くなります。
プロのハウスクリーニングを依頼しても、費用は5万〜10万円程度。
その投資で売却価格が数十万円〜数百万円上がる可能性があることを考えれば、費用対効果は非常に高いです。
なお、大規模なリフォームは自己判断で行わないのが鉄則です。
買主は「自分好みにリフォームしたい」と考えていることが多く、売主がお金をかけてリフォームしても、その分が価格に上乗せできるとは限りません。
リフォームの要否は、必ず不動産会社と相談してから判断しましょう。
売り出し価格は、査定額と同額にする必要はありません。
市場の反応を見ながら調整できるよう、査定額より5〜10％ほど高めに設定してスタートするのが、高値売却のコツです。
買主は基本的に値引き交渉をしてくるものです。
最初から「これ以上は下げられない」というギリギリの価格で出してしまうと、交渉の余地がなくなり、結果的に破談になることもあります。
高めに設定しておけば、多少の値引きに応じても、納得のいく金額で着地できます。
ただし、相場からかけ離れた高値をつけるのは逆効果です。
あまりに高い価格では購入希望者の目に留まらず、売れ残ってしまいます。
物件が市場に長く残ると「何か問題があるのでは？」と思われ、さらに売りにくくなるという悪循環に陥ることも。
価格設定は担当者とよく相談して、戦略的に決めましょう。
買主が見つかったら、売買契約の締結、そして決済・引き渡しへと進みます。
売買契約書の内容はしっかり確認しましょう。
特に、引渡しの時期、手付金の額、契約解除の条件などは重要なポイントです。
遠方にお住まいの方や、仕事が忙しくて何度も出向けない方は、オンラインで手続きを進められる不動産会社を選ぶのもひとつの方法です。
最近では、契約書類のやりとりからビデオ通話での重要事項説明まで、対面なしで完結できるサービスも増えています。
もちろん、「対面でしっかり説明を聞きたい」という方には、担当者が自宅まで訪問して、物件の状態を見ながら丁寧に説明してくれる会社もあります。
ファイナンシャル・プランナーご家族が同席されても問題ありませんので、安心して相談できる環境を整えてから進めてください。
実際に「高く売れた人」と「後悔した人」のリアルな体験談
ここでは、不動産売却を経験した2組の方の事例をご紹介します。ご自身と似た状況がないか、ぜひ照らし合わせながら読んでみてください。
相続した築35年の実家を想定以上の金額で売却できた山田さん（58歳・会社員）
- 3年前に他界したお母様から千葉県の実家を相続
- 築35年の木造二階建て、最寄り駅からバスで10分ほどの住宅街
- 兄弟は妹がひとり
- 二人ともそれぞれの家庭を持ち、実家に住む予定なし
相続登記義務化のニュースを見たとき、山田さんの胸に不安がよぎりました。
あの家、まだ名義変更してないな……。固定資産税も毎年15万円くらい払ってるし、庭の草も伸び放題で、ご近所に申し訳ない。
ある日、帰宅途中の電車の中でスマホを開き、「不動産売却 高く売るには」と検索したのが、すべての始まりでした。
でも、あの家は古いし、母の荷物もそのまま残ってる。片付けだけで何十万もかかるんじゃ……。
妹に電話すると、
お兄ちゃん、私も気になってたの。
でも不動産屋さんって、なんか怖くない？しつこく営業されそうで……
という返事。
山田さん自身も、
不動産会社に連絡したら最後、断れなくなるんじゃないか
という不安がありました。
まず山田さんは、国土交通省の不動産情報ライブラリで、実家の近隣の取引事例を調べました。
「築30年超の戸建てでも、土地の広さ次第では1,500万〜2,000万円台で取引されてるんだ」と知り、少し希望が持てました。
次に、ネットで評判の良さそうな不動産会社3社に一括で査定を依頼。
「しつこい営業があったら、そのときは断ればいい」と覚悟を決めました。
結果、3社の査定額は1,600万円、1,800万円、2,100万円とバラつきがありました。
最も高い2,100万円の会社は、「この金額で必ず売れます」の一点張り。
一方、1,800万円をつけた会社の担当者は、「近隣の成約事例をもとに算出しました。売り出し価格は1,980万円に設定して、反応を見ながら調整しましょう」と具体的な提案をしてくれました。
山田さんはこの会社と専任媒介契約を結びました。
残置物はどうすれば……
と相談すると、
お母様の大切な思い出の品もあるでしょうから、ご家族で必要なものだけ持ち出していただければ、残りはそのままで大丈夫ですよ。
との回答。
実は、買取も扱っている会社だったため、仲介で一定期間売れなかった場合は買取に切り替えるプランも提案してくれました。
売り出しから約2か月で、1,900万円での売買契約が成立。
正直、古い家だから1,000万円くらいかなと思ってたんです。
相場を調べたことと、複数の会社を比較したことで、自信を持って判断できました。妹にも『お兄ちゃんがちゃんと調べてくれたから安心だった』と言ってもらえて、ほっとしました。
1社だけに任せて相場より200万円安く売ってしまった鈴木さん（65歳・自営業）
- 老後の生活資金を確保するために、築20年の分譲マンションを売却を希望
- 住宅ローンの残債は約800万円
- ローンを完済し、残ったお金で小さな賃貸に住み替えたい
知人から紹介された不動産会社に相談したところ、
このマンションなら3,200万円で売れますよ。
と言われ、すぐに専属専任媒介契約を結びました。
知人の紹介だから安心
と思い、他の会社には査定を依頼しませんでした。
ところが、売り出してから2か月経っても問い合わせはわずか。
担当者から「少し価格を下げましょう」と提案され、3,000万円、2,800万円と2回の値下げ。
知り合いの紹介だから強く言えない……でも、このままズルズル下がっていくのは不安だ。
鈴木さんは、妻に
本当にあの会社でよかったのかな
とこぼしました。
結局、売り出しから5か月後、2,600万円で成約。
売却後に近隣の成約事例を調べたところ、同じマンションの別の部屋が3か月前に2,800万円で売れていたことが分かりました。
最初に複数の会社で査定を受けていれば、3,200万円という数字が高すぎる『釣り』だったことに気づけたかもしれません。焦らず比較することの大切さを、身をもって学びました。
この経験から、鈴木さんは周囲に「不動産を売るときは、絶対に複数社に査定を頼んで」とアドバイスしているそうです。
不動産売却のよくある質問に、プロが回答
まとめ
この記事でお伝えしてきたことを、3つのポイントに絞ってまとめます。
- 鉄則1：相場を知ってから動く
国土交通省の不動産情報ライブラリなど、無料で使える公的ツールを活用して、まずご自身の物件の「おおよその価値」を把握しましょう。相場観があるだけで、不動産会社とのやりとりがぐっとスムーズになります。 - 鉄則2：複数社に査定を依頼し、「根拠」で比較する
査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのは、失敗のもとです。なぜその金額なのか、どんな販売戦略で進めるのか。説明の丁寧さや誠実さを比較して、信頼できるパートナーを選んでください。 - 鉄則3：自分の状況に合った売却方法を選ぶ
時間に余裕がある方は仲介で高値を狙い、スピード重視や古い家・残置物ありの方は買取を検討する。「仲介で一定期間売れなければ買取に切り替える」という柔軟なプランを提案してくれる会社もありますので、まずは相談してみることが大切です。
スマホで国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を開き、ご自宅の住所を入力して、近隣の取引事例を1件だけ見てみてください。
「なるほど、うちの近所ではこのくらいの価格で売買されているんだな」と分かるだけで、漠然とした不安が具体的な情報に変わります。
そこから先は、この記事で紹介したステップに沿って、ご自身のペースで進めていけば大丈夫です。
不動産売却は大きな決断ですが、一つひとつのステップを丁寧に進めれば、納得のいく結果に繋がります。
あなたの理想の不動産売却に向けた第一歩として、本記事の内容をぜひお役立てください。
