管理組合がマンション総合保険の満期3ヶ月前までにやるべき3つのこと

こんにちは。保険相談ラボ編集部です。

マンションの保険だけでなく、保険のご相談につきものなのが、「いつまでにやれば、間に合いますか?」というご質問です。

個人で加入する自動車の保険や火災保険で継続契約なら、極端な話、保険が切れる当日の16時までにお手続きすれば間に合います。
電話だけで手続きができるケースも多いです。
しかし、それが出来るのは、保険の内容も前年と同じで良いとか、掛金もそんなに変わらないという場合です。

それが、「保険の内容を見直したい」とか「掛金が大きく上がったので、どうにかならないか」という状態では、当日の対応では間に合いません

たった一人の個人契約ですら、見直しや変更する際には悩んでしまい、なかなか決められないということも多いです。

それが、いろんな価値観を持った住民の集合体であるマンション管理組合では、なおさらだと思います。

その調整や打ち合わせ、決議を取るのが、理事会や総会です。
保険の更新のためだけに臨時で開催することもあると思います。

つまり、マンション管理組合が加入する火災保険、すなわちマンション総合保険では、保険が切れる満期の日だけでなく、その前に行われる理事会や総会のスケジュールを踏まえて逆算して行動しなければ大きな損につながってしまいます。
この大きな損はマンション管理組合、すなわち住民全体の問題でもあるので、非常に重要です。

そこで今回は、大きな損にならないように、一般的な管理組合での保険の更新までのスケジュールとやるべきことを紹介していきます。

マンション管理組合がマンション総合保険の満期3ヶ月前までにやるべき3つのこと

マンション管理組合の決め事は、理事長の一存で決めるわけにはいきません。
理事会での調整や総会での決議が必要なケースが多々有り、マンション総合保険の更新もその一つです。

「保険の更新なんて、前と同じでいいよ」という意見もあると思いますが、最近はなかなかそうもいきません。
なぜなら、数年ごとに大きな値上げが発生しているからなのです。
今までと同じ保険会社、同じ内容で更新しようとすると、掛金が倍以上になるケースも発生しています。

マンション総合保険の値上げについての詳細は、こちら

マンション総合保険は、5年間という長期で契約しているケースが多いです。
5年間で契約すると1年契約と比べて割安になるといことと、5年間は値上がりの影響を受けない、という理由から5年契約のマンションがが多いのです。

5年契約のデメリットは、5年間で複数回の値上がりが発生していた場合、5年後の掛金の差を大きく感じてしまう、ということです。
実際には、5年間値上がりの影響を受けていないので絶対お得なのですが、その事に気づかず「高い!」と感じてしまうんです。

つまり、気軽に「今までと同じ内容でそのまま継続する」というわけにはいかないんです。
そんなことをしたら、住民から大クレームが発生してしまうでしょう。

そこで、どんなときにどんなことをすればよいのかを3つのポイントでご紹介します。

ご自身のマンション管理組合の状況に照らし合わせて、参考にしてください。

マンション総合保険の更新の流れを逆算して準備する

マンション総合保険の契約までの流れを逆算して考えてみましょう。

契約までの流れを逆算
  • 契約手続き(ゴール)
  • 契約内容、掛金、保険会社等の決定
  • 保険内容の比較・検討
  • 保険の見積もり、提案を受ける
  • 保険の計算ための情報提示
  • 見積り依頼
  • 保険代理店探し
  • 管理会社・代理店からの更新の案内(スタート)
上がゴールで、下からスタートする感じです。

逆算して、どれくらいのタイミングで行うべきか考えてみましょう。

それぞれのマンション管理組合の状況によって違うと思いますが、
前提として、毎月第3日曜日に理事会を開催し、保険の更新の前の月の理事会にあわせて、臨時総会を行うという場合で考えてみます。

(理事会の開催頻度が少ない場合は、その頻度に合わせるか、臨時の理事会等を想定してください)

マンション総合保険の満期の1ヶ月前ごろ

保険の更新の1ヶ月前くらいに総会が開催されますので、総会で保険をどうするのか決議が取れる状態にしておかなければいけません。

総会で決まらず、この時点から再検討したのでは、保険の更新に間に合いません。
総会では二択にするなど、決議の取りやすい状態にしておきましょう。
例えば、このような二択です。
(1)以前と同じ管理会社の保険で内容も変更なし、でも、掛金は倍に上がっている。
(2)新しい保険会社、新しい代理店だが、保険の内容はほぼ同じ、でも、掛金はそんなに上がらない。

もちろん、検討の経緯や、メリット・デメリット、理事会としての判断などもきちんと説明できるようにしておきましょう。
理事会ので方針がきちっと決まっていれば、比較的スムーズに進むでしょう。

マンション総合保険の満期の2ヶ月前ごろ

総会に向けての準備が必要なので、このタイミングが理事長や役員のみなさんにとって一番重要な時期かもしれません。
総会で話し合ったら振り出しに戻ってしまった、なんて考えたくもないですよね。
総会での決議がスムーズに進むように、理事会内や管理会社、保険代理店とも協力し、準備をしましょう。

この頃には、理事会でどのマンション総合保険にするか、比較・検討を済ませ、理事会としての方針を決められるようにしましょう。

比較・検討の状況を議事録等に残すことで、理事会でしっかり協議した証拠にもなります。
また、地震保険や水災補償は、外す(付けない)という契約も出来るので、検討もせず以前と同じ内容で契約したのか、それとも見積もりをとって検討した結果、理事会として予算オーバーのため付けなかったのかは、大きな違いです。

いざ、大きな災害が発生したときに、「そのときの理事会はなにをしていたんだ!」というクレームになりかねません。

マンション総合保険の満期の3ヶ月前ごろ

2ヶ月前ごろには理事会での方針を決めたいので、3ヶ月前には比較・検討ができるように見積もりが手元に届くようにしたいころです。
理事会に間に合うように余裕を持って見積もりを依頼しましょう。
保険会社によっては、マンション管理士の診断を必須としているものもあるので、更に余裕が必要です。
マンション総合保険の計算にあたっては、過去の事故状況や施設の状況、メンテナンス状況なども必要な情報なので、管理会社に聞く必要があります。

保険相談ラボでは、複数の保険会社の見積もりを作成し、最も合理的な掛金となるようにわかりやすく資料を作成しますので、1週間程度余裕を持ってご連絡ください。
診断が必要な保険会社もご提案したいので、更に2〜3週間余裕を持ってご相談ください。

ここまでが3ヶ月前です。
理事会の開催回数で考えると、この時点で見積もりが手元に届くようにしたいので、意外と時間がないのがわかるでしょうか?
ここまでの準備ができていないと、理事会以外での様々動く必要が出てくるので、理事長や役員のみなさんの負担が大きくなってしまいます。
とにかく早く動いておくことが重要です。

マンション管理組合がマンション総合保険の満期3ヶ月前までにやるべき3つのこと。

満期3ヶ月前までにやるべき3つのこと
  • マンション総合保険の更新見積もりを依頼する
  • 他社でマンション総合保険の相見積もりを依頼する
  • 保険の切替を反対する人の意見を聞く

マンション総合保険の更新見積もりを依頼する

すでにご案内したとおり、5年契約のマンション総合保険は更新時の値上がりがとても大きいです。
近年では掛金が前回の2倍を超えるようなケースもあり、単純に継続はできないと、ご相談をいただきます。

通常は、管理会社の担当者からマンション総合保険の更新見積もりを提示され、「高い!」と感じてご相談いただくので、保険相談ラボにご連絡いただく管理組合の管理会社はしっかりしていると思います。

満期の3ヶ月前までに管理会社から更新見積もりが出ていない場合は、管理会社に依頼しましょう。

管理会社が早めに更新見積もりを出してくれる

管理会社が、マンション総合保険の大幅な値上がりを考慮して、早めに準備しないとトラブルになるある程度わかっているからでしょう。
管理組合のことをちゃんと考えてくれている良い管理会社だと思います。

この場合は、理事長が依頼しなくても更新見積もりを出してくれるので、あまり問題ありません。
理事長が把握するのは難しいかもしれませんが、自分の任期中に保険の更新があることがわかっていたら、4ヶ月前くらいには管理会社に更新見積もりを依頼しましょう。
確実に値上がりしています。

管理会社や代理店が見積もりを出してくれない

問題なのは、管理会社や代理店が更新見積もりを早く出してくれないケースです。
通常、理事長や役員のみなさんは、マンション総合保険が値上がりするということをあまり知らないので、管理会社任せだと思います。
管理会社が保険代理店をやっているケースでは、保険料を下げるコツをあまり知らないので、どうしても高い保険になってしまいます。
場合によっては、自分たちが売りたい保険会社の商品だけを提案する、ということもあり得ます。

つまり、あまり早く値上がりを伝えてしまうと、他社で見積もりをとったり切り替えられる可能性があるので、ギリギリまで値上がりを伏せています。
時間がないので比較することが出来ずに、そのまま更新させるというパターンです。

早めに更新見積もりを依頼しているのに、なかなか提示してくれない場合は、何か意図があるかもしれません。
こういう場合は、管理会社の変更も視野に入れたほうがいいかもしれません。

他社でマンション総合保険の相見積もりを依頼する

この前の段階は、管理会社からマンション総合保険の更新見積もりをもらい、今までと同じ条件だと掛金がかなり上がってしまうことがわかっているというタイミングです。
少なくとも1.4倍くらいから、2倍以上に上がってしまう例があります。

規模の大きなマンションでは、その差額だけでも数百万円になってしまいます。
内容は変わらないのに、料金だけそんなに上がるなんて、そう簡単に理解されません。

住民みなさんの大切な管理費の中から支払う掛金ですから、慎重な判断が必要です。

なぜ、相見積もりが必要か?

管理会社が保険代理店もやっているケースでは、いくつかの保険会社を取り扱っていて、その中から一番安くなるプランを提示されるかもしれません。

その時注意しなければならないのは、本当に保険条件が揃っているかどうかです。
内容が揃っていないのに、掛金が安いから選ばされてしまう、ということが発生しかねません。

一つの会社だけでは、それが見抜けません。

そこで、管理会社以外の代理店から見積もりを出してもらうことが重要なんです。

その時の管理会社の反応は?

管理会社以外の保険代理店に見積もりを依頼しようとすると、管理会社の担当者はあまりいい顔をしないかもしれません。
保険の計算をするにあたっては、管理会社から情報をもらう必要があるので、協力関係を作っておきましょう。

ちなみに、話が進んで切替える話を持ち出すと、露骨に嫌がられます。
その時の対策は、後述します。

どこに相見積もりを依頼すべきか?

管理会社以外にどこの保険代理店にマンション総合保険の見積もりを依頼すればよいのでしょうか?
理事長が入っている自動車保険を扱っているディーラー?
勤務先の保険担当者?
おそらく、普通の方が思いつく保険代理店では、マンション総合保険のことは全くわからないと思います。
場合によっては、計算すらできなかもしれませんし、ましてや保険の内容なんてわかりません。

一番に注意すべきは、マンション総合保険に精通している代理店かどうかです。
実はマンション総合保険というのはかなり特殊で、きちんと扱える代理店は数えるほどしかないと思います。
特に、給排水管からの水濡れ事故は、専有部分からなのか共用部分からなのかによって、保険対応が違いますし、そもそも保険の内容が間違っていれば対象外になってしまいます。
安いからと言って、間違った保険に入ったのでは意味がありません。

次に注意する点は、複数の保険会社を取り扱っているかどうかです。
理事長や役員の方は、時間がない中で保険の検討をしなければならないので、保険会社ごとに問い合わせをしていたのでは、かなりの手間になってしまいます。
複数の保険会社を取り扱っていれば、一度の見積り依頼で、複数の保険会社の見積もりが見られるので、話が早いです。
マンションの状況によって、どの保険会社が一番安くなるのかが変わるので、計算してみないとわかりません。

内容が揃っていないと、比較も難しいので、いっぺんに内容を揃えて比較してもらうのが一番簡単です。

見積り依頼先は
  • マンション総合保険に精通している保険代理店
  • 複数の保険会社を取り扱っている保険代理店

に依頼しましょう。

つまり、保険相談ラボにご連絡ください。

保険の切替を反対する人の意見を聞く

他社で複数の見積もりを取ると、管理会社が提示した掛金よりも圧倒的に安くなっていることがほとんどかと思います。

そうすると、管理会社が代理店をやっている場合は、そこから保険を切替えることになりますが・・・。
管理会社に保険を切替える話をするとほぼ100%こんなことを言われます
「えっ! 代理店を変えるとウチは事故があってもなにも出来ませんよ! いいんですか?」

こんなことを言われてしまうと、理事さんとしては非常に怖くなり、高いけどこのまま管理会社の保険を継続したほうが良いのかな、と思ってしまいますよね。
実際には、管理委託契約があるので、管理会社がなにもしなかったら契約違反ですし、修理を行う際には、管理会社やグループ会社が請け負うことが多いので、そこは利益につながります。
なんだかんだいって、きちんと動いてくれるのが現実です。
もし本当に動いてくれなかったとしたら、別の修理業者を紹介するので、心配しなくて大丈夫です。

組合内での反対派

少し厄介なのが、組合内での反対派の方です。
通常、多数決を取れば少数派なので問題ないかもしれませんが、発言力の大きい方の反対は丁寧に対応しなければなりません。

反対の主な理由は、
今まで管理会社にお世話になっているのだから、変える必要はない。
管理会社以外に頼んだら、対応が悪くなる。
このマンションのブランドが好きだ。
など、特に根拠のないものですが、丁寧に対応するしかありません。

代理店が変わったとしても、事故が起きた際の住民や管理組合の手間は全く変わりません。
変わるのは、管理会社に連絡したあとの管理会社の連絡先が保険会社になるのか、代理店になるのかの違いです。
あとは、理事長や他の理事が代理店を変えても大丈夫だと思ったところを伝えていただくのが重要です。

大幅な保険料の差があるのに、一部の力の強い声のせいで合理的な切替ができないなんて、住民全体の利益から考えるとマイナスです。
とはいえ、慎重に対応しましょう。

管理会社を味方につけるには?

すでにご案内したとおり、管理会社が保険代理店をやっているケースが多く、その保険が更新時に掛金が大幅アップして困ってご連絡いただくことがほとんどです。
保険相談ラボでご提示するマンション総合保険のお見積りがかなりお安くなるのと、信頼を頂いているからだと思いますが、管理会社の保険から切替えるという話になります。
そうすると、「事故の際に管理会社はなにも出来ない」と言ってきますが、実際には管理会社はきちんと対応してくれるので、安心してください。

管理会社からしてみれば、全てを別の代理店に取られてしまうかのような反応をしますが、
「事故があった際は、今まで通り管理会社やそのグループ会社で工事をやってもらいたい」
というような話をすれば、ご理解いただけると思います。

それでもダメなら、とっておきの秘策があるので、別途ご相談ください。

管理会社を切り替えるのでなければ、管理、修繕関係は今まで通り管理会社で行ってもらうことを理解していただければ、大丈夫だと思います。

マンション管理組合が保険の満期3ヶ月前にやるべき3つのこと まとめ

月に1回開催される理事会や総会で話を進めていくには、ある程度早めに動かないと、先に進みません。
ギリギリになってしまったら、自分の時間を削って他の理事にも協力してもらいながら検討しなければなりません。
そうならないためにも、マンション総合保険の満期の3ヶ月前までには、次の3つのことをやっておきましょう。

  • マンション総合保険の更新見積もりを依頼する
  • 他社でマンション総合保険の相見積もりを依頼する
  • 保険の切替を反対する人の意見を聞く

とにかく早めに行動し、マンション総合保険に精通した、複数の保険会社を取り扱っている代理店に相談しましょう。

気になることがあれば、ご気軽にご相談ください。

マンション総合保険の見直しをするときに知っておきたい3つのポイント

 マンション総合保険のお悩み、ご相談下さい。

マンション総合保険のこのようなことでお悩みではありませんか?

 
  • マンション総合保険の保険料が高い
  • 積立金不足があるので、保険料を節約したい
  • 現在保険を加入している管理会社では不安がある
  • どんなマンション総合保険に加入すればいいのか分からない
 
もしも、マンション総合保険についてお悩みのことがあれば、どんなことでも構いませんので、お気軽にご相談下さい。
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