マンション管理組合の保険では希少!あいおいの積立型マンション総合保険

こんにちは。保険相談ラボ編集部です。

マンション管理組合の役員や理事の方に役立つ情報提供を発信しています。

マンション総合保険はマンション共用部分にかける火災保険で、住民共有の財産であるマンションそのものを守る保険です。

そして、火災保険というだけでなく、オプションを付けることで、マンション管理組合を守る保険にもなるスグレモノです。

今回は、マンション総合保険を解説するシリーズのあいおい編です。

あいおいは、正式名称をあいおいニッセイ同和損害保険株式会社といいます。
大手損害保険会社の1つであり、ブランドとしては安心感があります。

今回は、あいおいニッセイ同和損保のマンション総合保険『すまいの火災保険(マンション管理組合用)』のパンフレットを解説していきます。

なお、マンション管理組合用の火災保険は、一般的にマンション総合保険と呼ばれることが多いのですが、あいおいニッセイ同和損保では、すまいの火災保険(マンション管理組合用)という商品名になります。

あいおい すまいの火災保険(マンション管理組合用)

すまいの火災保険(マンション管理組合用)を解説 あいおい編

パンフレット最初の見開きでは、すまいの火災保険(マンション管理組合用)の仕組みを図でわかりやすく説明されています。
上半分が基本の補償で、マンション共用部分の火災保険。
左下がその火災保険に関連する費用の補償。
右下がオプションで付ける、賠償責任やその他の特約。

ここで注目していただきたいのは、パンフレット右上部に記載されている「積立タイプ」を選択できるという点です。

拡大すると上図のように記載されていますが、あいおいニッセイ同和損保の、すまいの火災保険(マンション管理組合用)は掛け捨て型だけでなく、積立型を選択することができます。

積立タイプを選択できるという点が、あいおいニッセイ同和損保のすまいの火災保険(マンション管理組合用)の最大の特徴と言っても過言ではありません。

積立型マンション総合保険とは

マンション総合保険には、2つの種類があります。

掛け捨て型と呼ばれるお金が貯まらないタイプの保険と、積立型と呼ばれるお金が貯まるタイプです。

2020年8月現在、大手損保会社で、積立型のマンション総合保険を取り扱っているのは2社だけで、あいおいニッセイ同和損保と三井住友海上です。
東京海上日動、損保ジャパンなども、過去には積立型のマンション総合保険を取り扱っていましたが、2019年10月1日のマンション総合保険の商品改定で、積立型はなくなり、掛け捨て型のみとなりました。

積立型を取り扱う数少ないあいおいニッセイ同和損保も、2020年10月1日から積立型の販売を中止することになりました。
2020年8月現在、三井住友海上で積立型がなくなるというアナウンスはありませんので、2020年10月1日以降、積立型のマンション総合保険を加入する場合には、三井住友海上一択となります。

ただし、マンション総合保険に限らず、火災保険や傷害保険など、多くの損害保険商品で積立型から撤退し、掛け捨て型に移行しています。
積立型を選んでも、運用益はほとんど得られないため、顧客メリットがないことから、積立商品を中止、販売停止しているようです。

とはいえ、2020年9月30日まではあいおいニッセイ同和でも積立型のすまいの火災保険(マンション管理組合用)はありますので、どうしても積立型で検討したいという方は、弊社までお問い合わせ下さい

すまいの火災保険(マンション管理組合用)基本の補償

では、基本の補償から見ていきましょう!

基本の補償は、マンション共用部分にかける火災保険です。
一般の住宅用火災保険と同じ補償であり、他の保険会社のマンション総合保険とも同じ補償です。

あいおいでは、2つのプランを選択できます。

「おすすめ!」と付いているのが「フルサポートプラン」です。
左側に記載されている事故の全てに対応したプランです。

もう一つが、「セレクト(水災なし)プラン」です。
違いは、水災が対象外という点です。
このセレクトプランを選べるのは、M構造(コンクリート造のマンション)のみです。
通常のマンションはM構造に該当するので、ここは気にしなくても大丈夫です。

毎年、異常気象でどこで水災が起きてもおかしくない状況や、武蔵小杉のタワーマンションでの水災を考えると、「フルサポートプラン」しかないと思います。
実際、ほとんどの管理組合では、水災の補償は必須と考えているようです。

私たちも、内水氾濫による水災が各地で起きているので、場所やエリアに関係なく水災はおすすめしています。

個人が専有部分のために加入する火災保険は、もっと選択の自由度が大きく、より小さな補償にすることができます。
しかし、マンション総合保険では、水災しか外せないという保険会社がほとんどです。
これは、マンション管理組合の役員にとって良いことだと思います。

補償を外してしまってトラブルになった場合、その時の役員の責任問題になりかねません。
それに、補償を外すのは保険料(掛金)を下げる目的ですが、補償を減らさなくても掛金を下げる方法はありますので、まずはフルサポートで考えましょう。

基本補償の注意事項

ここは文字ばかりなので、あまり読む気がなくなるかもしれませんが、そんなに難しいことが書いてあるわけではありません。

  • 「再調達価額で補償」
    再調達価額とは、新価、再取得価額ともいい、時価(中古の価格)ではないということ。
    通常の修理費用であれば、そのまま認められます。
  • 「共有動産も補償の対象」
    共用部分に収容される共有動産も補償の対象に含まれるので、ロビーのソファや集会室のテーブル等も補償されます。
    一部対象外の共有動産もありますが、別のページで説明しているので、後で紹介します。
  • 「セレクト(水災なし)プランは、M構造だけ」
    M構造とは、コンクリート造のマンションのことを指すので、それ以外の構造では「セレクト(水災なし)プラン」を選択できません。
    通常のマンションであれば、関係ないので気にしなくて大丈夫です。
  • 「水災の補償についてタイプを選べる」
    フルサポートプランで補償される水災について、3つのタイプが選択できます。
    通常は、共用部分の設定金額を上限として支払いますが、支払限度額を30%や10%に減らすことができます。
    その分、保険料(掛金)を安くできます。
    例えば、共用部分の保険金額を4億円で設定した場合、通常は水災の事故でも4億円を限度に補償されます。
    支払限度額を30%にすると上限が1億2千万円、10%にすると上限が4千万円になります。
    水災は付けたいけど、掛金をおさえたい場合には、非常に合理的な選択が可能です。
  • 「免責金額の設定」
    基本の補償について、免責金額(自己負担額)を設定します。
    免責金額は「なし(0円)」「1万円」「3万円」「5万円」「10万円」「20万円」「30万円」のいずれかが選択可能です。
    免責金額が大きくなると掛金は安くなります。
    破損・汚損等の事故の場合は、免責金額「なし」でも、1万円の免責金額が適用されます。
    免責金額の例)
    免責金額「3万円」に設定していて、台風で「100万円」の修理代が発生した場合
    修理代「100万円」 = 免責「3万円」 + 保険からの支払い「97万円」
    ということになります。

基本的に他の保険会社と同じようなないようなので、注意点はあまりありませんが、水災の限度額タイプが選べるのは、あいおいの特徴です。

費用の補償

事故に伴う費用の補償は、保険が支払われる事故が発生し、修理代とは別に発生する付随した費用を補償するものです。
ここでご案内するものはすべてオプションなので、追加しないと対象外です。注意してください。
具体的に見ていきましょう。

事故時諸費用特約

修理金額にプラスして、修理金額の20%または10%が支払われます。

例えば、事故時諸費用特約20%の契約をしていて、マンション共用部分に損害が発生し、100万円の修理街が発生した場合。
修理代「100万円」 + 20%「20万円」 = 保険からの支払い「120万円」
になるという仕組みです。

修理代以外に発生する費用ってけっこうあったりします。
また、保険は原状復帰が基本なので、壊れたついでにグレードアップしようとか、ついでにここを直しちゃおうという原状復帰以外の費用は支払われません。
そういうときに上乗せの事故時諸費用特約が役立ちます。
付けておいたほうが安心です

事故再発防止費用特約

マンション共用部分内で、不法侵入を伴う犯罪行為や転落事故が発生した場合、同種の事故を防止するために建物の改造等にかかった費用を補償。
犯罪行為再発防止費用、転落事故再発防止費用ごとに、1回の事故に付き20万円を限度に補償。

防犯カメラや転落防止柵などがしっかり設置してあるマンションも多いと思いますので、必要であれば検討しましょう。

水ぬれ原因調査費用特約

これは、絶対つけておいてください。
マンション内での水ぬれ事故の原因調査費用を補償します。

発生箇所がどこかは問わず、原因調査費用が支払われます。
水ぬれ事故の原因は、簡単に特定できないものも多いので、この特約は必須です。
支払限度額は「50万円」「100万円」のいずれかを選択します。

他の保険会社の多くは、この水ぬれ原因調査費用を1年間に100万円を限度としているのに、あいおいは1回に付き支払い保険金(「50万円」か「100万円」)を限度としているので、あいおいに優位性があると言えます。

修理付帯費用(マンション管理組合)特約

これも、付けておいてください。
事故が発生した場合の仮修理費用や代替物のレンタル費用などを補償します。
この特約がないと、仮修理費用が出ませんので注意が必要です。
風災などでは、本修理を行う前に仮修理を行うことも多いので、必須だと思ってください。
支払限度額は、建物保険金額の30%または、1000万円のいずれか低い方なので、ほとんどのケースが1000万円までとなると思います。

失火見舞費用特約

マンション共用部分から火災が発生し、戸室や近隣の建物に損害をあが得た場合の見舞金です。
『失火責任法』によって、通常の失火であれば火元の責任は問われないのですが、お見舞金を支払うことができる特約です。
1被災世帯あたり30万円を限度として、1回の事故に付き損害保険金額(共用部分の修理代)の30%を限度。

戸室の火災に関しては、個別に区分所有者が加入している火災保険での対応となるので、通常はそちらの保険で修理代は支払われます。
あくまでもこの特約はお見舞金なので、必要であれば検討しましよう。

すまいの火災保険(マンション管理組合用)ならではのオプション

マンション管理組合役員賠償特約

マンション管理組合の役員が管理業務に起因して損害を与えた場合や情報漏えいにも対応した賠償責任補償です。
次に紹介する「マンション共用部分賠償特約」との違いがわかりにくいと思いますので、事故例をご紹介します。

役員賠償の事故例
  1. 会計担当理事が、修繕積立金を横領。理事長と監事が監督責任を問われた。
  2. 理事長が所有するパソコンがウイルスに感染し、保存してあった入居者名簿が流出した。

マンションの修繕積立金やマンション管理費はかなりの高額になりますので、その責任も重大です。
何の後ろ盾もなく役員を担当するのは、シートベルト無しで自動車に乗るようなものです。
自分のためにも、次の役員のためにも加入しておきましょう。

マンション共用部分賠償(示談交渉なし)特約

他の保険会社のマンション総合保険にも似たような補償がついていますが、「建物管理賠償責任補償特約」や「施設賠償責任補償特約」という名称です。
簡単に説明すると、マンション共用部分の管理不備によって第三者にケガをさせたり、損害を与えた場合の補償です。
具体的には、マンション共用部分の給排水管が破損し、戸室に水ぬれ損害が発生した場合の補償です。
マンション管理組合には必須の補償です。
必ず付けましょう。
他の保険会社と同様に、示談交渉サービスはついていませんので、管理組合が被害者と話し合いをしていく必要がありますので、ご注意ください。

「役員賠償」と「共用部分賠償」の大きな違いは、
「共用部分賠償」・・・共用部分の管理不備に起因して、
物理的な対人・対物事故が発生した場合の補償
「役員賠償」・・・・・管理組合の運営業務に起因して、
物理的な損害以外で訴えられた場合の補償
というイメージです。

似たような補償ですが、中身が違うのでどちらも必要な補償です。

マンション居住者包括賠償特約

他の保険会社とは名称が違っていますが、一般的なマンション総合保険に付けられる「個人賠償責任補償」と同様なものです。

戸室からの漏水事故や居住者の日常生活における偶然な事故よる賠償責任を補償します。

本来は、居住者が個別に個人契約で加入すべきものですが、その管理までマンション管理組合で行うのは不可能なので、すまいの火災保険(マンション管理組合用)で包括的に加入できる仕組みとなっています。
そのため、個人の契約と管理組合の契約でダブってしまう可能性がありますが、ぜひ付けておいたほうが良い特約です。

すまいの火災保険(マンション管理組合用)の契約方式

マンション共用部分の火災保険に関する契約方式の説明です。
他の保険会社のパンフレットにはあまり載っていませんが、あいおいでは説明しています。

すまいの火災保険(マンション管理組合用)は、共用部分すべてをカバーする「一括契約方式」で漏れがないように契約しています。
一般的なマンションはこの方式で、保険相談ラボでご案内しているものもこの「一括契約方式」です。

その反対が、「個別契約方式」で、区分所有者それぞれが、専有部分+共用部分の持分を合わせた契約をします。
全員がもれなく共用部分の持分を契約していれば問題ないですが、専有部分だけの保険だったり、そもそも無保険の場合は、「個別契約方式」では、共用部分がきちんと補償されません

住民みなさんの共有の財産である共用部分に漏れが生じないように、「一括契約方式」をおすすめしていますし、一般的なマンション管理組合は「一括契約方式」である、すまいの火災保険(マンション管理組合用)を契約しています。

専有部分の範囲
専有部分の範囲については、管理組合の管理規定に記載されています。
専有部分と共用部分の境界がどこにあるのかということです。
「上塗基準」と「壁芯基準」の2つがありますが、ほとんどのマンションが「上塗基準」だと思います。
マンション管理規約を確認してみてください。

簡単に説明すると、
「上塗基準」は、壁、床、天井のコンクリートの表面が境界、
「壁芯基準」は、壁、床、天井のコンクリートの中心線が境界。
実は、この基準の違いで共用部分の金額が大きく変わるのため、どちらの基準を採用しているのか、マンション総合保険にとって重要なんです。

保険の対象の範囲

保険の対象の範囲、つまり共用部分の説明です。

すまいの火災保険(マンション管理組合用)は、マンション共用部分にかける火災保険なので、どこが保険の対象になっているのかは重要なことです。
簡単に説明すると、「専有部分以外のほとんどすべて」ということなんですが、それではわかりませんよね。

他の保険会社はイラストを使って説明していますが、あいおいはイラストなしです。
イラストのほうがイメージ安いですが、あいおいのパンフレットは数で勝負!のような、具体例の数が多く、これはこれでかなりわかりやすいんです。

保険の対象の範囲
  1. 専有部分以外の建物の部分
    玄関ホール、廊下、階段などは当たり前ですが、エレベーターホールや機械室、界壁、柱、ベランダなど具体例が多数。
  2. 専有部分に属さない建物の付属物で建物に直接付属する設備
    表現が分かりづらいですが、例を見るとエレベーター設備、電気設備、避雷設備、テレビ共聴設備、各種配線配管等とあり、気付きづらいところも列挙しています。
  3. 専有部分に属さいない建物の付属物で建物に直接付属いない設備または施設
    これも分かりづらい表現ですが、塀、駐車場、自転車置場、花壇、庭木、水道引込管、塵芥集積所など。
  4. 管理規約により共用部分となる建物の部分または付属の建物
    管理員室、集会室、集会棟、倉庫、共用棟など
  5. 上記の部分にある畳、建具その他これらに類するもの
  6. 上記に収容される区分所有者共有の動産
共用部分に収容される区分所有者共有の動産に含まれないもの
自動車関係、動物及び植物等の生物
通貨、小切手、有価証券、クレジットカード類
証書、帳簿、稿本類
プログラム、データ等

具体例が多いので、共用部分はどこなのか、保険の対象はどれなのかがすぐにわかります。
案外、イラストよりもイメージがしやすいかもしれません。

あいおいのすまいの火災保険(マンション管理組合用) 補償内容

あいおいのすまいの火災保険(マンション管理組合用)の補償内容が詳細に載っているページです。
すでに解説してきた部分も含まれますので、「保険金をお支払いできない主な場合」という管理組合にとって不利となる部分を中心に解説していきます。

パンフレットでは「字が小さすぎて読めない!」ので、こちらの解説を読めば、だいたいOKです。

基本補償

一般的な火災保険部分の詳細説明です。
マンション共用部分に関して、火災、風災、水ぬれ、盗難、水災、破損・汚損等の損害を補償。
それに伴う費用も補償するといったことが記載されています。

ここでは、「保険金をお支払いできない主な場合」について解説します。
注意したいポイントを紹介していきます。

全体に関係する「保険金をお支払いできない場合」

  • 自然の消耗、劣化、さび、かび、はがれ、ねずみ食い、虫食い
  • 通常使用する中で発生するすり傷、かき傷、外観上の汚れなど機能の低下を伴わない損害
  • 風、雨、雪、雹、砂塵等の吹込み、漏入
  • 地震、噴火、津波による損害

地震、噴火、津波はどの保険でも対象外なので、地震保険を付けないと補償されません。
それ以外の例は、簡単に表現すると「偶然性、突発性のない」損害は対象外ということです。
おそらく、みなさんの感覚でもわかると思います。

破損、汚損等に関して「保険金をお支払いできない場合」

消耗品類、楽器の音色の変化、船舶や航空機、ドローンやラジコン等、移動を前提とした通信機器、メガネ、コンタクトなどの身に付けるものなど。

※イメージとしては、壊れやすく、保険会社として対象外にしたいと思うようなものという感じです。

主なオプション

すまいの火災保険(マンション管理組合用)に追加できるオプションの特約です。

オプションの種類も費用に関する特約と賠償に関する特約に別れます。
費用に関する特約については、すでに解説済みですので、ここでは賠償に関する特約について解説していきます。

賠償については、3つの賠償に関する特約があるので、簡単にまとめます。

  • 管理組合の賠償・・・マンション共用部分賠償特約
    共用部分の管理不備により、住民を含む第三者に損害を与えた場合の補償
  • 管理組合役員の賠償・・・マンション管理組合役員賠償特約
    役員の監督責任や情報漏えいに対応
  • 居住者の賠償・・・マンション居住者包括賠償特約
    居住者が他の居住者を含む第三者に損害を与えた場合

ここでは「保険金をお支払いできない主な場合」を見ていきましょう。

管理組合の賠償のお支払いできない場合
同居の親族に対してはダメですよ、建物の工事中の事故はダメですよ、自動車に関連する事故はダメですよ・・・、と記載してあり、なんとなくダメなんだろうなとわかることが記載されています。

この特約のメインは、共用部分の給排水管が原因で戸室に水ぬれ損害を与えた場合の補償なので、そんなに気にする必要はないでしょう。

管理組合役員の賠償のお支払いできない場合
まず、対人・対物事故は対象外と記載してあります。
役員が対人・対物事故を起こした場合は、上記の管理組合の賠償に関する特約で対応するので、この特約では対象外です。
その他、特許権や知的財産権に関しても対象外となっています。
また、投資の結果に起因するものも対象外となっています。

修繕積立金をリスクのある運用に回している管理組合はないと思いますが、運用に失敗して責任を問われたとしても対象外です。

居住者の賠償のお支払いできない場合
個人の日常生活の賠償事故に対応しているので、かなり補償の範囲が広いのですが、同時にお支払できない場合も結構あったりします。

仕事中や仕事に関連するようなものは対象外です。
自動車、船舶、航空機に関する事故は対象外です。
ちなみに自転車の事故は対象で、自転車保険の中身は実はコレなんです。
また、借りたものや預かったものを壊してしまった場合は対象外です。

いろいろ細かいことが記載されていますが、この特約のメインは、戸室で水漏(も)れを発生させてしまって、下階等に水ぬれ損害を出してしまった場合の補償なので、管理組合としてはあまり気にしなくても大丈夫です。

また、居住者が各々個人的に加入している可能性も高いので、そちらの個人賠償責任補償で対応可能なら、居住者の保険を優先して使ってもらうようにしましょう。
管理組合で保険を使うかどうかの稟議が必要だったり、マンション管理組合の保険を使う場合には、翌年(次の更新契約)の掛金にも影響する話なので、慎重な判断が必要です。

その他、共通の保険金をお支払いできない主な場合として、戦争等、地震・噴火・津波、核燃料物質等に起因する事故と記載されています。
これらは、一般的な保険でも通常対象外となっているものなので、特別不利な条件というわけではありません。

あいおいのすまいの火災保険(マンション管理組合用) 契約概要1

こちらは保険の概要なので、イラストの案内を文字で表現している感じです。
すでに解説してきたことなどが記載されていますので、みなさんの関心が高いと思われる、「[2]保険料決定の仕組み」について解説します。

掛金(保険料)は、契約プランの内容、保険金額、保険期間、所在地、構造、規模、建築後の経過年数、事故の有無、払込方法、管理状況等によって決まります。
みなさんの想像する通り、他の条件が同じなら、建築年が古いマンションほど掛金は高くなります。

とはいえ、管理状況によってマンションのリスクは大きく変わります。
そこで、過去の事故発生有無によって(掛金)保険料を決定する「事故状況による保険料調整」という制度があったり、建物の管理状況により掛金を決定する「管理状況割引」があります。

築年数だけで掛金を決定するのではなく、マンションの管理状況や事故の有無によって割引する仕組みがあります。
頑張っているマンション管理組合が特をする制度なので、しっかりと活用しましょう。

保険相談ラボでは、このような割引を適用させるために根ほり葉ほり聞いていきますが、掛金を下げるためですので面倒と思わずご協力ください。

あいおいのすまいの火災保険(マンション管理組合用) 契約概要2

地震保険の説明です。

地震保険は、地震保険法という法律に基づいて運用されている保険で、1回の地震等による保険金の総支払限度額は11.7兆円にものぼります。
地震保険は、補償内容、掛金(保険料)がどの保険会社でも同じです。

地震保険の概要

地震保険の注意点は、修理額が支払われるわけではなく、損害の程度に応じて一定の割合に応じた金額が支払われるということです。

損害の程度に応じて、全損の場合は地震保険金額の100%、大半損の場合は60%、小半損の場合は30%、一部損の場合は5%が支払われるという仕組みです。

また、火災保険の保険金額の50%までしか加入できないという点も注意が必要です。

主要構造部に該当しない部分のみの損害では支払いの対象にならないので、門、塀、垣など建物以外の損害は対象外と覚えておきましょう。
地震保険はあくまでも生活の再建のための手助けとなる保険で、原状復帰のための保険ではないので、そのような仕組みになっています。

地震保険の割引制度

地震保険には、割引制度があり、最大50%という割引が適用されるとっても魅力的な制度です。

ただし、その条件は努力でどうにかなるものではありません。

割引の種類は4つ。
「免震建築物割引」「耐震等級割引」「建築年割引」「耐震診断割引」です。

免震建物や耐震等級3の建物は、50%の割引が適用されるので非常に有利です。

昭和56年6月1日以降に建設された建物は、自動的に10%以上の割引が適用されますが、どの割引に関しても確認資料の提出が必要になるので、免震や耐震の性能があることを証明する書類があることが前提となります。

それ以前の古い建物でも、耐震診断を受けて、改正建築基準法の耐震基準を満たすことが書類で証明されていれば、10%の割引が適用されます。

ただし、耐震診断を受けるには、高額な費用が発生するのと、診断を受けた結果、新耐震基準を満たしておらず、耐震工事が必要になるケースもあります。
耐震工事はさらに高額な費用がかかってしまいます。

旧耐震基準と新耐震基準
昭和56年6月1日に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく見直されました。
その関係で、昭和56年6月1日以降を「新耐震基準」、以前を「旧耐震基準」と呼んでいます。
昭和56年6月1日以降の建物が10%の割引を受けるのは、「新耐震基準」で建設された建物だからです。

まとめ

今回は、あいおいニッセイ同和損保のマンション総合保険『すまいの火災保険(マンション管理組合用)のパンフレットを解説しました。

実は、あいおいは積立タイプのすまいの火災保険(マンション管理組合用)も販売しており、積立タイプをご希望のマンション管理組合には、あいおいをご紹介しています。
ただ、現在は積立のメリットが無くなってきているので、掛け捨てタイプも比較検討材料としてご案内しています。

あいおいのすまいの火災保険(マンション管理組合用)の特徴は、「水ぬれ原因調査費用」が充実している事があげられます。
他の多くの保険会社は、1年間に100万円を限度としていますが、あいおいは1回の支払限度額を設定するだけなので、1年間や保険期間の限度額額はありません。

保険相談ラボでは、複数の保険会社からマンション総合保険のご紹介をしています。
マンションそれぞれの管理状況、事故状況によって割引が異なるので、どこの保険会社が安いとは言えないんです。
計算してみないとわからいないんです。

みなさんのマンションの状況や管理組合の状況をいろいろヒアリングした上で、複数の保険会社の中からお選びいただいています。

たった1つの見積もりだけで判断するのはもったいないですよ。
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